房地产信托投资基金运作模式选择与风险

洪源渊 陕西省土地工程建设集团有限责任公司铜川分公司

一、前言

通过横向对比全球房价，可以发现我国部分地区房价价格偏高，房价过高不利于民众安居乐业，因此政府不断需求合适的解决方案，希望可以通过抑制房价解决房地产行业内部存在的各种问题。虽然通过政府颁布的各项调控政策，我国房价正在稳步回落，但仍然有很多低收入人群无法承担这笔高昂的购房款，还在为住房问题而烦恼。在这样的背景下，推进房地产信托投资基金，强化运作过程中风险控制，实现利用信托投资基金推进房地产行业的发展。

二、房地产信托投资基金运作必要性及风险分析

（一）必要性分析

近些年央行多次加息并上调存款准金率，直接打击国内各商业银行的贷款业务，影响到各大行业的贷款，尤其是房地产行业贷款受到严格约束。银行不断提高贷款门槛，这意味着银行方面房地产的信贷规模会减少，加上不断更新行业政策与减少行业融资贷款渠道背景下，直接影响到房地产行业的发展。

要想改善这一情况，房地产行业必然要选择与运用信托投资基金模式，与传统银行贷款相比，虽然房地产信托投资资金成本相对较高，但也会获得更高的收益。同时，高收益必然伴随高风险，需要高度重视信托投资基金运作模式的选择选择，强化风险控制工作，提高信托投资基金运行的安全性。

（二）基金运作风险

通常情况下，房地产信托投资资金面临的风险，基金运作过程中这一风险与宏观经济、政策法规、法律等存在相关联系，可以从不同视角进行分析。

1.行业角度分析。房地产信托投资资金从设计、发行到后续运营，任何一个环节都会受到宏观政策、法律法规等因素影响，能否顺利偿还本息的现金流要考虑整体情况及市场供需。

2.融资角度分析。房地产项目需要大量资金的支持，如果项目建设受到市场风险影响，或出现经营不良的情况，最常见的问题就是资金链断裂，无法准时偿还本息，甚至会诱发其他风险。也就是受到融资方的实力等因素影响。

3.风险控制角度。房地产信托投资资金不够完善，会对项目后续运营产生影响，同时管理人员的专业水平、委托人的代理关系等都会影响到项目正常运行，造成风险问题的出现。

三、房地产业发展现状及面临的问题分析

（一）地产行业正在不断完善

目前为止，虽然我国房地产企业发展过程中问题不断，但各级政府和企业对此也在进行积极改进和调控，通过一些列有效举措，针对房价进行控制。所以，就目前发展而言，我国房地产企业整体前景较为良好。同时，我国政府也根据当前房地产行业发展态势颁布了相关调控措施，试图通过有效的引导，对房地产市场发展进行规范，促进房地产行业发展合理化。

另外，虽然货币贬值不断，但是广大民众可以通过购置房产的形式对其进行有效抵制，在保障自身资产价值的基础上，促进我国经济发展的稳定性以及有效性。最后，针对房地产行业发展进行整顿和完善，也为装修、家电企业的发展提供保障。

（二）房产价格逐渐趋于合理

关于房产经济泡沫化发展对于我国国民经济发展的危害，各级政府和企业已经深有体会。因此，政府部门专门颁布一系列举措用于房地产价格调控，通过各种手段，尽可能将房地产价格控制在一个合理的、民众可接受的范围内。调查显示，大多数一线城市房价随着政府调控都开始出现一定程度的回落，房价开始趋于平稳，说明政府的引导在关键时刻还是具有一定作用的。

同时，随着市场泡沫化现象减少，我国房价逐渐趋于平稳状态，不会出现剧烈浮动，这也为房地产行业稳定发展提供前提。为避免炒房现象发生，政府专门增设房地产二次交易税，在高额税费面前，为避免被套牢，炒房团也不得不放弃这一投机取巧的高回报操作。

（三）国家加强房地产的调控

随着房产经济的持续发展，我国商品房数量不断增加。虽然目前为止，我国商品房市场发展尚未达到饱和状态，但是真正的刚需人群却在不断减少，空房率、烂尾楼不断增加。为保证行地产行业稳定发展，国家对此一定要引起重视，通过相关手段，加强对房地产相关行业的科学调控。

首先，国家需要根据当前房地产行业实际发展，通过各项调控措施，尽可能减少烂尾楼和空房率。其次，加强对低收入人群的关注，通过有效引导和帮助，尽可能提高低收入人群生活质量，如此不仅能加快我国社会主义经济建设，同时为低收入人群提供一份保障，使他们在走向富裕的同时，也能为我国房地产经济的发展出一份力。最后，从国家所出台的各种政策法规中可以发现，在经济发展过程中，对于民生的关注度不断提高。可见，我国政府已经在经济发展和民生问题中做出正确选择。

四、房地产信托投资基金运作模式分析

（一）组织形式

房地产信托投资基金组织形式主要有两种：公司型与契约型，两者最大的不同就是成立法律依据存在差别。前者依托《公司法》成立，本身类似于股份有限公司，资产属于投资者，由投资者选择董事会，董事会接着选择基金管理公司。这一模式下投资者拥有发言与表决基金运作过程中各大事项的权利；后者则是根据《国家信托法》建立的投资基金，这一形式下需要基金管理公司、托管人及投资方三方签订信托契约，这一模式下投资者本身不具备管理基金的权利。两者相比较的话，公司型组织形式有着较大的投资者权利，可以更为有效的保障投资人的权益。

但结合我国行业实际情况，需要选择契约型基金。主要考虑到以下原因：

我国缺少纯粹的投资基金方面的法律，而房地产信托投资基金有着较高的法律要求。当前我国基金投资集中在证券行业，缺少公司型基金。因此，实际中在房地产行业应用缺少成熟环境，实际运用时甚少受到法律约束；同时，我国房地产行业内部管理能力有限，无法满足公司型基金的要求，存在信息不对称的问题，造成实际运行时经理人会进行逆向选择，直接损害投资者的利益。因此，实际中公司型基金会带来更大的风险问题。

（二）交易方式

房地产信托投资基金交易方式根据基金收益凭证买卖方式及能否赎回分成两种：开放型交易与封闭型方式。这里的封闭型并不是完全封闭，这是与开放型相对来说的，即：提前确定基金的资本总额及发行数量，发行后规定时间内保持资本总额与发行数量不变；开放型交易方式则与之相反，可以随时更改变动资本总额与发行数量。国外主要采取开放型交易方式，但我国房地产行业要根据实际情况选择封闭型，主要考虑到我国资本市场与管理水平不够成熟。

这是以为受到多方面因素，我国房地产信托投资基金管理人才不足，管理水平不够完善，管理人需要了解房地产行业、金融行业等内容。加上我国房地产信托投资基金发展面临着诸多问题，需要选择封闭型交易方式；我国证券市场并不成熟，造成投资对象流动性不足，投资人赎回时存在问题。封闭型基金则可以随时赎回，能提高资金的使用效率。因此，实际中其经营效果会显著高于开放式交易方式。

五、房地产信托投资基金运行时风险控制措施

（一）完善准入机制

市场经济环境下金融行业占据着重要地位，随着市场经济发展速度加快，金融行业要想实现长远发展，需要对市场融资体系与准入机制进行完善，根据金融市场的实际情况，制定科学合理的制度以满足金融经济发展需求，减少投资的盲目性，最大程度降低金融风险损害，实现提高企业经济效益的目的。通过搭建金融市场准入机制，提高企业进入金融市场的门槛，允许经济实力雄厚及抵御风险能力强的企业进入市场，通过这种方式保障投资主体的安全性，减少市场风险。

制定准入原则时，严格审查各类金融机构与企业的经营活动，从源头着手保证金融市场的规范性。金融经济效益风险防范的主要措施就是提高风险防范意识，金融市场内经常出现过渡担保的情况，不仅会影响到企业抵御风险的能力，还影响到企业内部资金安全。一旦出现资金链断裂的情况，会威胁到企业资金安全，加上需要承担的互保责任，直接影响到担保链上的其他企业，直接阻碍社会经济增长。因此，相关部门人员需要提高金融风险意识，进一步保证企业资金的安全。

（二）健全风险监控体系

完善的风险监控体系是规避风险的重要措施，对此，企业需要做好以下几个方面的工作：第一，根据融资的需要和风险监管的要求，通过构建动态的监管体系，调动企业发展的动力，提升企业对融资工作的认识，从而有效规避融资风险。第二，优化信用评价体系。根据互联网金融企业的基本情况，结合地区的经济发展情况，制定规范的体系标准，从而有效评估企业资金的偿还能力，健全风险监控体系。

政府部门根据容易导致互联网金融风险的因素，进行相应的管理，对于存在违规行为的企业需要加强培训指导，从而提升企业经营的规范性。政府部门作为企业的强大后盾，需要为国际融资保驾护航，加大资金的投入力度，并在相关的基础上出台相应的扶持政策，规避此类风险，尤其是对于互联网金融企业而言，需要进一步加大扶持力度。对信贷监督管理流程进行完善。针对当前平台借贷过程中存在的隐患和风险，需要通过对信贷操作流程的完善来设置合理的组织和结构，从贷款受理日开始再到最终的贷款发放，一定要严格按照操作流程开展，对信贷风险进行严加防范。

（三）做好网络安全防护，有效防范行业风险

防火墙是计算机网络安全的基础，也是其重要的防御体系，它主要分为软件系统和设备两大部分。为了确保计算机使用过程中网络安全性，提升其防御能力。相关技术人员一定要确保在计算机系统中防火墙放置位置的合适性，保证防火墙能够第一时间针对进出网络的数据包的安全性进行检测，同时借助网络安全策略，对发现的非法访问行为进行及时阻止和处理，避免因为用户网络信息库遭到非法访问和入侵而导致信息和资料丢失或泄露，全面提升计算机网络的安全性。

计算机网络硬件的维护工作，需要充分考虑设备的成本问题，这就需要相关的工作人员及时对硬件设备进行养护，从而延长计算机硬件的使用寿命，扩大综合效益。在计算机不使用的情况下，需要及时关闭电源，并做好计算机硬件的防潮防水工作，在雷雨天气应该避免使用计算机，这样可以减少计算机网络运行的风险，提升安全性与稳定性。对于计算机网络系统的应用而言，需要适当添加加密技术和防病毒技术，一方面能够避免不法分子的入侵，另一方面也能确保用户的隐私安全。

（四）道德层面的风险控制

当前我国房地产信托投资基金运作模式不成熟，缺少完善的约束与激励受托人的制度，欠缺限制受托人一方的力度，容易产生道德层面的风险。实际中出现基金管理人私自占有投资基金，并将投资基金的利润转移到基金管理公司，直接影响到投资者的效益等。要想规避道德风险，需要强化银监会等部门的监督管理，严格按照法律法规管理。

另外，还需要做好产品架构设计，设计时结合商业银行等机构意见，监督信托计划，提高约束受托人的约束力。

六、结语

综上所述，房地产信托投资基金经过数年发展，凭借自身优势在房地产行业中得到广泛应用。通过合理运用信托投资基金模式，既能丰富房地产行业的融资渠道，又能拓宽收益获取渠道。我国房地产信托投资资金运用时，需要考虑自身实际情况，结合融资情况选择合适的运作模式，实现推进基金长远发展的目的。同时，房地产信托投资基金实际运行时，需要强化风险控制，降低风险事件发生的可能，推进房地产行业可持续健康发展。