房地产企业企业所得税纳税筹划

闫先果 中国电建集团核电工程有限公司

在我国社会经济稳步发展的当下，企业必须正确认识到企业所得税的影响力，明确企业所得税和国家发展之间的关联，深入剖析其中潜在的各方面要素，与社会、经济等方方面面具有何种关联。在开展企业所得税计算时，需要明确我国相关政策，这是因为国家政策对不同企业的税收规定有所差异，与此同时还要关注税收税率、公平性等多个要素，故而在实际计算环节，需要考虑到多方面要素，实际操作具有一定复杂性。

一、税收筹划的概念

税收筹划又称为合理避税，是一种合法的节税形式，是企业在国家法律和税收政策允许的范围内，通过对经营管理、投资理财等活动做到事先筹划和安排，合理布局策划并制定一套完整的纳税方案，使企业尽可能少缴税，最大化企业的税收收益的行为。税收筹划的方向是以国家法律和税收政策为导向，税收筹划的目标是减少纳税人的缴税金额，让企业有更多的资金投入到生产中去，提高企业的经营规模和效益。节税、避税、转嫁筹划、规避“税收陷阱”是纳税筹划的主要内容。和逃税的行为不同，纳税筹划是在国家政策许可范围内的合法行为，只是企业在税率差和时间差上利用了国家的相关政策而得出的纳税方案。

二、房地产企业企业所得税纳税筹划问题

（一）预提费用问题

房地产企业在未办理最终结算且未取得全额发票时，可以按照不超过施工工程合同总金额10%的比例预提未开票的成本费用。实务中曾出现部分房地产企业对于工程合同总金额的定义和范围进行主观扩大，对于不属于可预提的费用项目也进行预提或预提金额超过总合同额10%等方式来多提成本，存在较大的纳税稽核风险。

（二）收入确认问题

企业在进行企业所得税汇算清缴时，在会计核算收入确认时间节点与国家税法上的要求不完全一致，财务会计核算收入确认以交房为时间节点进行收入确认，税务上以客户与公司签订合同并缴纳房款、销售产品竣工备案、销售产品完成交付三个节点满足其中之一确认收入，此时需要准确核算当年的实际利润额以及企业所得税应纳税所得额。

（三）税务风险认识不足

部分房地产企业纳税人缺乏纳税风险意识，使企业承担了非必要的损失，企业税收风险分为法律、财务这两个主要的方面，其主要表现为企业财务方面蒙受损失，而且情节严重的也存在因违法受到行政单位的处罚，从而影响到企业正常的声誉，对企业的生产经营产生不利影响。在现实中，较多企业由于负责人对纳税的不重视，事前未制定科学的税务战略，或者因为税收筹划不当，而使其筹划成本大于预期收益；事中由于财务人员工作的疏忽或缺乏必要的税务知识，有时忘却缴纳或少缴了企业所得税，有时因为未及时掌握税收优惠政策而多缴纳了税款，待事后再进行弥补时，就会比较被动。

（四）销售方式多样化，销售回款复杂化

房地产企业销售安排多种多样，有一次性销售回款、分期销售回款、银行按揭回款、委托销售等方式。银行按揭方式具有普遍性，又受到国家信贷政策影响，一、二套房政策不尽相同，各银行要求也有很大区别。开发企业需要保证回款，需要协调贷款人、银行、不动产登记中心，导致财务纳税依据计算复杂，造成税务风险。

（五）收入规划会计问题

1.固定资产折旧的问题：企业会计准则给出的固定资产折旧方法有平均年限法、年数总和法、双倍余额递减法等，采用不同的方法折旧额也会出现很大的不同，固定资产分摊成本不同，企业缴纳的企业所得税也不同。因此，我们可以选择最优的固定资产折旧方法，来实现企业的税收筹划目标，选择适用于本企业的固定资产折旧方法时需要注意以下要点：（1）确保选用的固定资产折旧方法满足政策法规要求；（2）综合评估通货膨胀与税制的影响；（3）全面深入分析资金的时间价值；（4）提高对固定资产折旧年限的重视，进而在合理合法的基础上，尽最大限度降低企业税收额度。

2.费用分摊：目前企业常用的费用分摊方式包括实际费用摊销与平均分摊两种，二者计算的费用分摊结果不同，纳税效果也不同。就目前政策法规与企业生产经营状况而言，平均分摊在降低企业纳税额方面效果更为显著。在平均分摊模式下，可扩大企业利润的抵消力度，进而减少企业纳税额。

三、企业所得税纳税筹划方法

（一）树立正确的纳税意识

作为一个纳税人要树立依法纳税的正确意识，提高自己作为纳税人的权利、义务意识，依法自主诚信纳税，在行使权利的同时，也要履行好纳税人的职责与义务，确保年度终了企业所得税的汇算清缴稳步进行，而无后顾之忧。

（二）做好法律政策研读

公司要把握政策的前沿性，涉及纳税的法律法规、政策较多，并且会计核算和纳税筹划上存在的不同要求和节点容易造成混淆。因此，公司财务人员在实务中要准确、清晰地开展汇算清缴工作，就需要关注相应政策的时效性，避免让公司陷入纳税风险，必要时可以考虑引进外部税务代理机构以更好地开展企业纳税筹划工作。财务人员可以就国家减税减费类政策进行充分研读把握，充分利用国家税务总局发布的普惠性税收减免政策，对政策性不征税收入合理开展税前扣除，严格依法控制税前扣除的范围和比例，在汇算清缴中给企业减税降费，节约公司运作成本[1]。

（三）合理利用税收优惠政策，提高企业的节税意识

税收不仅是国家财政收入的主要来源，还是国家用以调控宏观经济的重要工具，是用来帮扶中小企业和经营困难企业的手段。当前由于新冠疫情的影响以及个别国家推行单边主义、贸易保护主义，世界经济不可避免的出现了整体下滑，我国经济也面临着短暂的困难和挑战，据此国家也出台了许多的财税优惠政策。这时，企业就应该抓住难得的机遇，深刻领会国家财税政策的内涵，挖掘合理避税的途径和方法，提高企业的节税意识。例如：连续六个月留抵增值税额增加的企业可以向主管税务机关申请退税，改善企业的现金流，为企业的正常生产经营提供资金支持[2]。

（四）加强企业“业、财、资、税”融合

想要加强企业财税金融工作，就需要不断加强企业内部的管理及对财务资金的管理，逐步提高企业“业、财、资、税”的融合程度，进而推动企业的前进和发展。企业在提高资金利用价值的前提下，还需要加强对财税金融政策的利用程度，提高企业业务及财税管理技能，为企业的前进与发展解除后顾之忧[3]。

（五）综合考虑税收因素，优化资产结构

2008 年，随着全球金融危机的爆发，我国政府为了促进各个行业稳定发展，提供了“4 万亿”的信贷支持，我国企业在此大环境下，经历过一轮快速资产膨胀期。随着4 万亿时代的结束以及更严格监管制度的发布，企业未来资产规模将不断下降，单纯依靠提高贷款规模来获取更高收益的途径受到阻碍。企业要想保持合理的发展速度，就需要开辟其他的途径，从加快转型原有业务、合理配置企业资产等方面，获取新的增长亮点。在进一步减税降费、让利于民的大背景下，国家在国债利息收入和权利性投资收益等方面，都出台了相关税收优惠政策，企业可以充分利用这些优惠政策来优化自身的资产结构。一方面，在债券投资决策过程中，不可只是考虑资产名义收益率，同时还要对国债利息免税因素进行全面考量，把其他债券资产的税后利率与国债收益率比较分析，选择实际税后利率最大的债券资产，享受免税优惠政策。另一方面，按照税法要求，在国家政策允许范围内，企业需要调整自身经营战略和资产结构，主动持有部分权益性投资，从而实现资产增值保值，实现免税目标[4]。

（六）重视发票审核工作

虚假发票和不规范发票不能作为企业所得税税前扣除凭证，因此财务部门应充分发挥发票审核职能，重视发票审核工作并从严要求：首先，发票的“货物或应税劳务、服务名称”要根据真实发生的业务开具，销售方不得因经营范围受限开具与实际交易不符的发票。其次，备注栏按照要求填写，备注栏作为发票的一部分，需要填写的内容都有明确规定，若没有按照要求填写则属于不合规发票，无法作为合规凭证税前扣除。目前，收到建筑服务、运输服务、销售不动产、出租不动产、差额征税、保险机构代收车船税6 种发票需要检查备注栏是否填写齐全。除此之外，审核发票时还应关注：应当开具而未开具发票的支出，不可以凭收据入账；收到的发票是否加盖对方发票专用章；增值税普通发票购买方“纳税人识别号”栏是否填写了购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码；增值税专用发票的开票人最好不要是“管理员”，开票人和复核人最好不是同一人[5]。

（七）优化企业所得税管理水平

企业在开展所得税纳税筹划工作时，需要首先转变高层管理人员对此项工作的错误认知，将纳税筹划意识纳入企业战略规划之中，唯有意识到此项工作的重要性，方才会在后续工作中研究如何有效开展相关工作的对策。高层管理人员在意识到此项工作的价值后，企业还需要依据纳税筹划工作的特点及要求，配置开展相应工作的技术设备，做好开展工作前的准备。企业在推行企业所得税纳税筹划工作时，必须要有明确的目标，基于实际情况反复论证筹划工作的开展情况，并进行有效调整，从而保证纳税筹划的质量。需要着重指出的是，节税目标的实现需要财务部门的不懈努力[6]。

（八）利用项目开发周期进行税收筹划

房地产企业需要合理的规划开发项目的建设周期，相同的一个开发项目，如果工程的施工顺序不同、施工周期不同，那么其开发成本、费用的归集也肯定不同。房地产企业应如何合理利用施工顺序、施工周期来进行企业所得税税收筹划。可以参照《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）第十一条和第十二条的规定。房地产企业在核算土地出让金等前期费用时，应当根据开发项目的建设说明进行合理规划，尽可能的增加前期成本费用，增加企业所得税税前扣除项目。税务机关无法干涉房地产企业开发项目的施工顺序和步骤，施工顺序是由企业自行决定的，因此开发企业可以采用两端开工的方法，提前扣除共同费用，降低开发项目前期的企业所得税负担。

四、结束语

小企业会计准则所得税处理采用的是应付税款法，纳税调整的方式是调表不调账，以会计利润总额为基础，不改变会计账簿记录的过程与结果，按照企业所得税法要求并计算得出所得税额，应纳所得税额等于所得税费用，对本期的会计利润与应纳税所得之间的差异造成的影响直接计入当期损益，简化核算，能够便于企业执行，减轻纳税调整负担，同时又满足企业所得税申报要求。企业会计准则采用资产负债表债务法，利润表的利润总额与所得税费用符合配比原则，资产负债表的递延所得所资产（或负债）体现了税会差异对未来的影响，能够为报表使用者提供更相关、可靠的会计信息，但会计核算复杂，既要调表又要调账，对财务工作人员的要求也更高[7]。