新时期土地储备风险管理措施

焦红英 阜新市自然资源事务服务中心

伴随着全球资源整合的不断升级土地，这种不可再生资源已经越来越被重视，为了不断的促使土地资源的利用率得到有效的提升，就需要全面规划统筹整合土地的有效使用，并通过科学的管理办法，对于土地资源进行合理的存储与资源分配，这就需要建立一套相对完善的科学的土地存储管理体系并不断地强化土地管理机制的推进，有效的促使风险得到管控，这也需要政府不断强化自身的职能。因此，对新时期背景下土地储备凤霞内容分析，而后探寻出有效的管理方式意义重大。

一、土地储备风险主要因素

（一）内部风险

针对土地储备风险而言，其可以分为四中风险类型，即：收购、开发、储备、出让风险。

收购风险主要体现为收购价格不合理存在的不确定风险以及被收购的土地产权以及自然条件的不确定风向性。就目前而言，在具体农用地征收以及相关旧城改造的环节中，双方的谈判结果即为土地收储价格，但是在该项活动开展中，若收储方和被收方两者对收购的价格存在不同 建议，或是存在一些特殊因素的影响，就会导致该过程出现法律问题，这也是内部风险中最为重要的一项风险因素。此外，开发、储备以及出让风险则是建立在收购风险的基础上的。

（二）外部风险

对于外部风险而言，由于房地产市场有着一定的周期性，在周期环节中，各个阶段包含的不确定因素非常多。而作为土地储备机构，其主要作用在于对土地市场调控以及减少波动的情况出现。但是就目前现状而言，在新时期背景下土地储备机构本身也受到来自房地产市场波动的各种风险影响，这些影响在一定的范围中会给储备就机构的资金周转带来很大的副作用。从当前我国土地储备资金执行情况分析可知，其主要包含两种管理路线，即：储备资金的执行与收支，而处于市场繁华时期，土地的出让必然给回归土地的地方财政带来很大效益。但是一旦房地产萧条时，土地出现流拍的情况就会增加，这就导致储备机构的资金不能马上变现，这就会出现土地一级开发成本不能立刻回收，在这种背景下，地方财政给予不了更多的资金支持时，土地储备机构的财务风险就会增加，这都是外部风险的主要内容。

二、有效保障土地存储风险管理措施的不断强化

在新时期背景下，对于土地储备风险管理的控制要按照实际要求，采取有效的方案进行全面的工控制，如下对土地储备风险管理思路进行分析。

（一）不断完善土地储备规章制度与流程机制

建国以来我国土地所有权机制建立以后，我国有关土地储备方面的规章制度并没有形成体系化的统一机制，很多机制实际上是模糊不清的，这种问题的存在再一定范围上是的土地经营不能按照规范要求执行。另外一方面也导致投机分子实现了投机倒把，钻了法律的控制，完成了一些非法的土地运作活动。从这一角度而言，就是我国的土地储备相关流程机制以及制度更加完善是非常关键的。事实上，在我国大部分的地方性政府已经设立了一些临时性的土地储备运作的相应的条件，这些限制条件设立的目的就在于能够有效地促使土地的储存，更加合理实现统筹规划和综合管理，但是这些规章制度由于不能从国家层面统一完善土地规划管理和统筹，所以往往带有一些明显的地方特色，而正是因为这些规定的地方，不同要求不同，往往也就导致了其严密性不够，同时权威性也不足。这一角度而言，需要从国家的角度协调多个部门来促使相关规章制度得以完善。

（二）不断促使土地储备的融资方式得以拓宽

在各地方的土地储备运营管理过程中，因为土地资源的特殊性会收集到大量的资金，从这一角度而言，土地资源运作的人员就需要不断地促使资金的融资活动得到有效的执行，以此来实现资源的灵活应用。但是采用传统的融资方式已经成为当前的主要措施，但这种融资方式和融资渠道相对而言比较单一，土地的储备资金。储备过多或者是资金的使用时间比较长的情况下，就会造成资金短缺的问题。从这一角度而言，不断地扩大土地储备的融资方式是非常关键的，这种方式最根本的目的就是有效地保障资金供应。

（三）全面统筹有效制定土地储备供应计划

在开展土地储备管理工作的过程中，需要将合理的土地供应计划方案构建出来。土地储备管理目的在于符合地方政府对土地进行宏观调控，其主要的内容涉及了储备的位置价格、方式等方面。因此，在该项工实施的过程中，需要考虑土地储备供应计划的要求，使其能够在满足市场运作下进行，同时针对制定的内容，需要分析土地资源的出让方式以及价格等多方面的条件，尤其是针对一些需要长期储备的土地资源，在禁止供应计划时要考虑其使用期限等等方面。

（四）建立有效的土地储备管理机制

首先要注意不断的促使原有的规章制度得以完善，还要保证相应的信息公开化，其次是对于土地储备的监督，要不断加强对于投机倒把合作法律控制的行为进行严惩，最后还需要设立相关的土地储备司法程序，参考国家的一些规章制度和政策，严格的按照目前执行的规范要求，对出现不合理现象控制。

三、结束语

就目前我国的土地储备管理工作而言，不断地促使土地储备、风险管理得以加强，是非常有意义和价值的，目前我国的土地储备风险管理中存在着较多的问题，还需要有针对性的措施来弥补。因此，在往后的研究中，需要加大力度对土地储备的风险内容分析，将影响土地储备的因素归纳起来，从而采取有效的方案进行控制，以保证土地的使用具备合理性。