土地估价中的风险及预防对策探析

陆云 江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司

生态资产价值评估的相关研究最早可以追溯到19世纪20年代，当时研究的方向主要包括：自然资源核算、生态系统服务价值评估等。但随着我国社会主义现代化建设脚步的加快，我国的自然环境和资源正在遭受着严重的破坏，因此我国也提出一系列的生态问题研究措施。改善生态环境和土地的合理利用以及管理都需要以土地为基础，再进行生态资产的研究。基于此条件下，本文以下内容主要针对国内目前生态资产价值评估的方式和土地生态资产的内涵、特征以及土地生态资产价值的提出和思路作出重要分析和研究。

一、土地估价中的风险

（一）评估技术失误产生的风险

（1）评估参数取值不当带来的风险。现阶段，一些行业的评估参数没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性不能保证。为此，相关的工作部门和估价师应该对参数值进行确定。（2）估价方法选取错误带来的风险。一些估价师还能结合相关的规定科学地选择合理的估价方式，或者是一些估价师为了满足客户的需求而故意回避最适宜的估价方式，这在一定程度上存在一些风险。（3）土地估价报告内容不完善带来的风险。土地评价报告不完善，对评价对象存在的瑕疵不能进行说明，不能列出影响自身权益的保护性条款，这些报告不完善的内容容易给估价机构和估价师带来一定风险。（4）欠缺评估基础资料带来的风险。土地评价有自身的方式方法，由于任何方式的选择都需要基础数据和技术数据的支撑，因此在进行评价的过程中能否掌握丰富的资料对评价结果有重要的影响。

（二）行业竞争风险

由于我国房地产行业市场化改革相对较为滞后，使得早期企业多是从相关机构延伸而来，虽然在市场化体系不断驱动下，具有独立主体的评估机构高速发展起来，但是由于我国高等教育体系在这方面人才培养的欠缺，使得这些企业整体经营还受到较大限制。而在行业运行过程中，由于经济利益的驱动，某些企业对风险现象视而不见，在市场发生外部因素变化时，无法有效规避风险，甚至会造成某些正常经营企业的利益也受到侵害。

二、土地估价风险的预防对策

（一）提升大数据应用水平

在“互联网+”时代背景下，土地估价体系运行必须以大数据和信息技术的应用为基础，尤其是在土地估价工作开展涉及因素不断复杂化的情形下，将各种数据通过数据化的形式展现出来，借助各种有效途径，全面收集数据并将其纳入统一的信息管理平台中，利用大数据分析技术提升整体分析水平。在对具体的项目地块进行估价分析时，能将现有数据与大数据平台的共性特征相对比，不仅能发现现有数据中存在偏差的部分，使估价人员更为准确地判断评估风险，还能借助数据分析，有效避免估价工作中人为因素的影响，得出更为准确的估价结果。大数据其相关技术的应用，是未来土地估价工作开展的重要技术保障，对于相关企业和机构而言，必须不断加强对这方面技术应用的重视程度，不断加大硬件设备的投入力度，为相关工作开展和未来发展奠定良好的基础。

（二）谨慎接受评估委托和认真审查土地权属

相关土地估价机构在接受委托之前需要从多方面对委托的项目进行全面的了解。对于风险比较大的项目的话，应该适当拒绝。如果出现问题，不仅造成经济上的损失，同时也影响自身的声誉。此外，在进行土地估价的过程中，一些委托方故意隐瞒土地权属问题，容易造成严重的纠纷，影响评估机构。为此，在接受委托之前需要将产权的情况说明清楚，必须对产权的原件进行审核和查询，避免出现权属纠纷的问题。

（三）提升工作人员专业技能

提升工作人员技能水平和综合素质是确保技术应用的基本保障，尤其是新型技术的应用，对操作人员的实际技能应用也提出了更高的要求。对土地估价行业而言，做好这方面工作需要从三个层面入手：一是要能与相关高等职业院校等加大合作力度，通过校企合作等多种方式，不仅能有效提升现有工作人员的专业技能水平，还能为后续人才培养奠定良好的基础。二是完善行业内部人才交流渠道，对于违反法律法规和行业规范要求的工作人员，要将其驱逐出行业队伍，而对于具有创新思维能力的高水平人才，则要能为其晋升和发展提供更为广阔的市场空间。三是要能通过远程教育体系的构建，为人才自我提升提供更加便利的渠道，加大行业内部技能交流力度，通过多种不同形式，共同提升行业整体专业技能水平。

（四）提升行业经营水平

行业整体经营水平的提升，构建良好的市场经营环境，才能更好地规避土地估价的行业风险。对于土地估价行业整体发展而言，需要在以下方面做好相应的工作：首先是要构建行业估价诚信管理体系，由于我国土地估价行业本身建立时间较短，在发展过程中出现的负面事件都会给行业公信力带来负面影响。因此必须从诚信建设层面入手，通过完善的诚信管理体系，全面提升行业整体发展的良好形象。其次是要能对市场发展动向有深入的了解，对土地评估所依赖的整体环境有更为深入的剖析，以此真正提升土地估价的准确性，提升土地估价行业整体水平。最后是要能提升行业内部信息资源共享水平，通过资源库的构建和有偿交流机制的完善，使更多的公共信息资源能充分发挥出其应有的作用，也能更好地提升我国土地估价行业整体发展水平。

三、结语

随着土地行业的不断发展，土地估价面临的各种机遇和挑战也不断增加，土地估价机构及人员只有不断提高优化自身综合素质和竞争力，才能满足市场要求，保证土地估价成果的质量。