房地产企业资金管理和风险控制

吴英杰 鞍山市盈超房地产开发有限公司

资金管理是财务管理与管理会计的重要组成内容，资金能否顺利地周转、回笼是决定企业能否可持续经营的关键。作为对资金具有较高需求的房地产企业，如果企业能够对资金加以有效管理，并且能够对资金所具有的风险加以控制，则可确保房地产企业健康发展。但如果对其监管不力或风险防控不到位，一旦资金出现缺口，则极易造成房地产企业破产、清算。因此，如何提高房地产企业资金管理与风险防控的水平，是摆在房地产企业财务管理中必须要解决的问题。

一、房地产企业资金管理和风险控制现状分析

一般情况下，房地产企业的主要融资方式为直接向金融机构贷款、发行企业债券或通过发行股票、吸引股东追加投资等方式。按照国家现行规定，房地产企业在投资开发新楼盘时，自有资金的比例大约在20%-25%之间。同时，人民银行也对各地方金融机构加以规定，各金融机构应对房地产企业投资总额与自有资金比例进行严格地审核，并且保证贷款只可用于房地产开发，不可用于土地出让金。此外，这些政策的限制使房地产企业在资金用途、银行利率等方面都受到了限制，房地产企业应强化资金在融资过程中的管理及风险防控。

1.项目开发的进度对房地产企业自有资金提出要求。房地产企业在开发之前，主要对土地摘牌、税费及前期设计等过程中产生资金需求，如果房地产企业向金融机构提出贷款申请时，应向银行提供包括土地使用权证书在内的4证。这样的限制就会使绝大多数的房地产企业只能依据股东资金投入或向其他企业拆借资金满足资金需求。还有个别的金融机构要求房地产企业在开发建设前，必须将投资总额的35%部分资金投入到实地建设中，只有满足这个要求，金融机构才能考虑是否可以给该房地产企业贷款。因此，在开发建设的前期，房地产企业唯有自行融资后用于自有资金的投入，还要求关注每家金融机构对自有资金投入比例及贷款资金使用用途等限制，这样才能为开发阶段进行融资，以缓解房地产企业庞大的资金需求压力。

2.不同开发阶段对房地产企业借款提出限制。房地产企业在开发阶段则主要在建筑安装、配套设施等方面的资金投入，同时，还包括工程监理、日常管理及银行贷款利息等间接开发费用支出。目前，房地产企业在开发阶段主要是通过银行借款（抵押）、信托借款或工程施工队代垫等方式，但主要的资金还是依靠金融机构的抵押贷款予以解决。而房地产企业若想获得金融机构的银行贷款，则必须办理完毕4证后方可向金融机构提出开发贷款。而在实际的工作中，一些金融机构出于贷款风险防范考虑，通过贷款协议将贷款使用方向、还款时间等加以规定，并将贷款的时间与房地产项目开发时间相协调，一般定为3-5年。因此，在项目开发阶段，房地产四证的取得时间尤其是建筑工程施工许可证的取得时间，影响着银行开发贷款的取得时间，公司各相关部门需要充分沟通，互相配合，保证资金使用时点和资金取得时点的有效衔接，避免银行贷款后，因开发项目进度滞后影响资金使用效率。

3.房地产销售资金回笼风险。房地产企业在房款回收阶段资金需求主要是围绕着楼盘销售及贷款利息支出方面。这时，房地产企业再融资的难度会加大，且资产负债率已经达到一定规模，房地产企业唯有通过房款的快速回笼方可解决资金缺口问题。而按照相关管理办法规定，房地产企业如果想提前对楼盘进行预售，就必须满足各地方政府出台的预售许可及资金使用方面等方面的规定。房地产主管部门还会对预售款专款专用、资金投向等方面进行日常监管，资金只有获得相应的审批后方可动用。此外，房地产行业还会受到国家宏观楼市调控的影响，各地方政府也会在户籍、婚姻、养老保险缴纳、购置数量等方面加以限定。例如，对住房公积金贷款的条件限制、首付款不能使用贷款等要求，这些都限制着销售回款的资金额度和进度。因此，在销售回款阶段，销售回款的资金受预售许可证取得、房管部门的预售监管和购房政策的影响较大。

二、房地产企业资金管理和风险控制具体措施

1.在开展项目上报审核阶段的资金风控。房地产企业在开发建设前的贷款由于无法支付土地出让金，这时房地产企业可将土地摘牌、办理土地使用权证的时间进行调整；对于房地产开发项目的前期设计、配套支出则应根据规划许可证时间进行筹划，房地产企业应根据开发项目报审阶段与进度安排资金支出。房地产企业应不断地创新融资方式，可以将企业所有的债权进行抵押融资，包括利用基金信托、资产证券化和不动产债权等方式；也可以通过引进战略投资合作伙伴，进行合作开发、股权转让等方式；还可以通过对公司的并购形式来获取目标项目等方式。充分利用债权性融资，达到企业控制权或者价值最大化。

2.在项目开发阶段的资金风控。房地产开发企业在项目施工建设期间，首先要取得施工许可证，以此作为融资的起点，按照贷款合同约定资金使用范围与使用期限，根据工程进度支付施工款项，并对资金余额提前做好安排与计划。在开发阶段，房地产企业主要应依靠金融机构提供的开发贷款，支付的时间最好选择在获得贷款的时间，这样可以极大地降低贷款资金占用所产生的资金成本。同时，房地产企业应强化资金的内部控制制度，通过将资金核算与内部控制、业务管理相融合，使资金使用的流程更加规范、透明，提高资金使用效率与安全性。房地产企业还应做好资金预算管理工作，在投资项目前应做好项目的前期调研与可行性分析，对资金进行详细的资金支出筹划，包括对投资目标的市场定位等，并建立完善的资金预算管理制度，通过资金预算实际投资项目的成本与风险控制，将工程进度和资金动态情况相结合，定期上报资金使用计划及资金决算情况，及时调整资金计划和安排。

3.在房款回笼阶段的资金风控。房地产企业在房款回笼阶段，应首要解决的就是预售许可证，并指定营销部门及时地开展营销活动，通过各项激励措施使房款资金快速地回笼，例如，对于一次性支付房款的客户给予折扣、地下车位、物业费减免等方面的优惠，调动客户提前办理资金支付的积极性。对于使用贷款支付的客户，应规范房屋买卖合同的签订，在合同中明确分期支付的时间、金额及相应条款，指定销售人员、财务人员定期对应收账款进行催收，加快资金的回笼，对销售人员除了按照房屋销售作为业绩考核，还应将房款回笼情况作为考核标准，督促销售人员及时地将按揭款项进行回收。此外，各地方房地产主管部门也对预售款的留存比例、使用方面提出了一定的要求，这部分受限资金将影响企业运营资金的使用及开发贷款的偿还情况，必须做好相应措施以降低受限资金的影响，比如使用预售资金监管的现金保函代替监管资金，加快工程进度达到受限资金留存比例等。

三、结语

房地产企业在开发建设的各个阶段均需要大量的资金，房地产企业应不断地强化资金管理，提高资金使用效率，同时，提高资金风险控制管理，防止因资金短缺而使房地产企业面临危机。此外，房地产企业应合理地规划资金筹集，通过资金管理可以提升部门间的协调与沟通，实现项目资金运作的透明化管理，提高企业资金管理的效率；通过资金管理可以充分了解销售回款资金状况，避免受限资金对企业资金使用的影响。