新时期房地产行业现金流量管理

常秀梅 济南海信置业有限公司

住建部、央行对房地产企业资金融资管理的三道红线（红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍）及集中供地制度的调整，对房地产企业的现金流提出了更高的要求，过去靠高杠杆、高周转野蛮生成的企业将面临洗牌，如何保持持续发展，提高资金利用率，实现企业价值最大化。新形势下对房企现金流的统筹调度和管理提出了更高的要求。

一、拿地阶段

（1）在公开市场招拍挂拿地。政府文件明确规定，土地竞买保证金及后续土地出让价款均为自有资金，不能是银行贷款、资本市场融资、保险资金等资金，并且需会计师事务所出具专项审计报告，证明其资金来源。存量资金的拥有量将成为企业发展的关键因素。小型房企将处于更为不利的竞争地位，大中型区域深耕类房企将在资金和投拓研判能力方面占据优势。大中型房企通过企业集团资金管理增强资源配置，盘活集团资金存量，通过在资金短缺企业和结余企业间资金的合理调配，降低财务费用，实现资金使用效益最大化。随着实践的发展，企业集团资金集中管理正向着以现金管理、流动性管理、财务规划、投融决策和信用风险为内容的大司管理模式转化。

（2）收并购拿地。除从公开市场拿地外，在目前房企洗牌过程中，可择机选择股权合作收购机会，进行土地储备。并购过程中，并购贷款是一种重要融资方式，并购贷款是商业银行向并购企业发放用于支付并购交易标的额的一种贷款方式。银行贷款发放程序比发行债券简单，发现费用低于证券融资，可以降低企业的融资费用，其利息还可以抵减所得税。但是从银行取得贷款，企业可能要对资产实现抵押担保，从而降低了企业的再融资能力。如企业陷入财务危机，按期支付利息及到期还款的压力，增加了企业的风险。

二、建设阶段

（一）内部经营融资

1.销售回款

（1）缩短拿地至开盘时间。集中供地导致各项目入市节奏相对一致，这就要求房地产公司从管理环节入手加快前期运营能力，提早入市，抢占潜在客户，加速资金回笼。碧桂园拿地即开工，4个月开盘，5个月资金回正，6各月资金再周转，体现了其设计、报建、招标、施工项目全过程计划管控的典范。（2）加强销售全周期管控力度，提升“开盘去化率”“交付至清盘”“交付车储去化率”和“车储清盘时间”的完成率。（3）建立回款管理制度。按客户付款方式规定付款期限，比如一次性客户30天全款，贷款客户需10天内交齐首付款，15天内准备好贷款资料，60天放款到账。每月召开回款汇报会，超期房款对责任人进行考核。回款情况与销售顾问的计提工资紧密联系。房地产贷款两集中的通知对贷款影响很大，各银行额度受限，规模缩减。放款周期延长、利率上行，严重影响了资金的回笼速度。公司需加强与各银行互动合作，必要时通过资源交换来争取最大放款额度和最快的放款速度。

2.运营资本

是指运营过程中增加存货产生的应付账款等。房地产公司对施工单位及供应商按已完成产值的百分比进行付款是无息融资方式。使用电子商业承兑付款或是使用供应链是都是有息融资的方式。使用此种方式企业集团要有良好的信誉，保证到期按时支付。如不能按期支付，则会影响企业信用等级，影响后期的融资规模。

（二）债务融资

1.开发贷

开发贷为最常见的融资方式，与其他融资方式相比，具有成本相对较低、审批条件更加严格的特点，多会采取土地抵押、在建工程抵押、股东担保的增信方式。商业银行发布的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨项目使用。

2.发行债券

债券是债务人为了筹措资金而向非特定的投资者发行的长期债务凭证。它代表的是一种债权、债务之间的契约关系，这种关系明确规定债券发行人必须在约定的时间内支付利息或偿还本金。房地产行业对发行债券特殊要求：对于存在以下情形的房企不得发行公司债：（1）报告期内有重大违法违规行为；（2）房地产市场调控期间，在重点调控热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价行为；（3）前次募集资金尚未使用完毕或报告期内存在违规使用募集资金问题的募集到的资金不得用于支付土地款（目前交易所、交易所协会窗口指导，募集资金只能用于借新还旧）。且必须符以下综合指标：（1）总资产小于200亿；（2）最近一年营业收入小于30亿；（3）最近一年扣除非经常性损益后净利润为负；（4）非一二线城市占比超过50%。

（三）资产证券化

指将具有共同特征的并且流动性较差的基础资产集中起来，以资产所产生的预期现金流量为支撑，在资本市场发行证券进行融资的行为。简单说，就是通过出售基础资产的未来现金流进行融资。从目前市场上已发行的CMBS产品来看，基础资产涵盖了办公楼、购物中心、综合体、酒店、公寓、物流园、工业园、产业园、住宅底商、商贸市场、乐园等。

基础资产筛选和测算标准：1）资产位置：建议位于一二期线城市的核心地段。若底层物业为产业地产，该物业应位于全国重点产业园区或全国性、区域性节点城市。2）物业运营情况：主要关注租户类型，集中度，出租率/空置率，租金收缴率，物业收入、成本、EBITDA，租约长度，收租方式等。标的物业具有成熟稳定的运营模式，已运营一年以上，能够产生持续、稳定、可预测的现金流。3）物业权属：基础资产权属明确，标的物业不存在法定或约定的限制转让或限制抵押、质押的情形。4）专项计划抵押率：一般写字楼不高于70%，商业不高于60%，酒店不高于50%。5）采用标的物业净现金流（EBITDA）测算：标的物业位于一二线城市的，标的物业各期EBITDA应可覆盖当期优先级利息。标的物业位于非一二线城市的，标的物业各期EBITDA应可覆盖当期优先级本息。

（四）权益融资

是指通过发行股票或接受直接投资等而获得的资本的一种方式。权益融资程序复杂，并且会稀释原股东的权益。

1.吸收直接投资与引入战略投资者

为提高公司竞争力，不少公司改善董事会结构和法人治理结构，引入战略投资者。战略投资者的引入可为企业带来大额资金及新鲜血液，但应注意资源互补、管理互补、文化互补，在磨合中求同存异。

2.合作开发

成立项目公司的模式是一种常见模式。合作双方签订合作协议确定公司股权结构、合作模式，根据自身优势可分管开发的不同阶段，达到资源互补，实现效益最大化。比如擅长销售的公司的可分管销售，对工程质量善于把控的可负责工程开发。

3.建立健全融资管理制度，使融资决策程序化、规范化，明确融资责任，使企业风险可控

公司结合年度全面预算，拟定融资方案，明确融资用途、规模、机构和方式等内容，对融资成本和潜在的风险作出充分估计。公司的融资方案及协议需需经董事会或股东大会批准。

三、结束语

“现金为王”，现金流是企业的生存之本。据中国财经报道，2020年破产房企超270佳，违约债务暴涨。房地产企业应在公司战略指导下，进行资金预算编制，遵循低成本、规模合理、结构合理、时机最佳、风险可控的原则科学融资；促回款，缩短现金流回正时间，使企业走上健康发展的道路。