基于价值管理的房地产开发企业管理模式研究

杜天昭 勒扬

摘要：随着房地产领域的不断发展，粗犷的管理模式显然无法很好的为房地产开发企业带来利润，因此加强基于价值管理的企业管理模式研究是房地产开发企业应时代要求所做出的必然选择。

关键词：价值管理;房地产开发企业;管理模式

引言

价值管理目前愈发受到各种大型企业的重视与应用，且在实践中发挥出了较好的成效，房地产开发企业亦可通过这种全新的管理模式来优化自身企业的管理，注重社会市场的实时了解以及充分认识自身的实际情况，根据时代的要求来优化管理模式，从而实现企业的转型升级。目前我国大部分房地产开发企业的实际管理模式仍然有待优化，这就要求房地产开发企业必须在实际探索中不断优化基于价值管理的企业管理模式，这对房地产开发企业的长远发展有着重要意义。

一、我国房地产开发领域的现状

房地产可以说是一个极其特殊的行业，直接关乎着人民的住房问题，也是我国经济发展的重要组成，其具有产业链长、涉及范围光等多种特性，可以说国民经济中的大多数产业都与房地产业有着些许联系。虽然房地产行业在我国经济发展中发挥着重要作用，但许多内地房地产企业仍存在着规模较小，且由日益激烈的市场竞争所引发的恶性竞争业极大影响了房地产行业的进一步发展，另外，虽然近年来房地产开发企业的管理水平普遍有所提升但仍然存在些许问题有待优化，主要表现为：

1、缺乏自我管理意识

房地产行业的特殊性使其受必须遵守国家的相关政策与法律法规，在进行房地产开发时必须经过繁杂的审批程序，再加上部分部门的工作效率仍有待提升，这就使得许多房地产开发企业将精力放在了各种公关手续的办理上，自我管理意识却相对薄弱，造成企业内部管理较为混乱，最终对企业的长远发展造成不利影响。

2、体制问题

目前在房地产领域发挥主要作用的仍是一些大型房地产国企，而许多大型房地产国企仗着资金力量较为雄厚，对于企业的管理并不重视，往往只是单纯凭借国家政策的优惠，造成企业内部缺乏活力，长期以往就会逐渐被时代所淘汰。

3、资金的浪费

房地产行业的利润是十分可观的，这就使得许多房地产企业即便不对自身管理模式进行优化也能达到盈利的目的，因此部分企业对于基于价值管理的企业管理模式的优化不以为意，没有充分意识到优化管理模式的重要性，导致实际开发过程中大量资金的浪费，这也是当前房地产开发企业价值管理所面临的一大难题。

二、房地产开发企业管理应遵循的原则

1、以产品开发为中心

产品的开发永远是企业的核心环节，对此房地产开发企业的内部行为必须围绕产品的开发进行，包括项目的投资、房产的研发建造、销售等多个环节。只有通过科学的企业管理不断对房地产产品进行优化才能使得房地产企业避免被时代所淘汰，这也是房地产开发企业管理所必须遵守的准则。

2、注重顾客的满意度

产品的销售将直接决定房地产开发企业价值的实现，顾客作为销售环节的关键，顾客的满意度是房地产企业所必须考虑的，因此以顾客满意为原则是房地产开发企业管理所必须遵守的原则，最终实现企业价值的生产与客户的结合。

3、以市场为导向

房地产开发企业较为以来市场，这就要求企业必须时刻关注市场环境的发展趋势，以市场为导向进行房地产的开发与客户的管理，这也是一个房地产企业能否长远发展的重要评价指标。

4、将员工能力的提升视为管理的重点

员工是企业的无形资产，员工的工作能力将直接影响房地產开发企业的实际管理效果以及运营效率，所以员工能力的培养同样是当地产开发企业发展所应遵循的原则，对企业独特文化的形成也有着很大帮助。

三、企业价值管理的核心思想

1、财务业绩指标与非财务业绩指标

企业的价值管理最终都是要体现在各种财务指标上的，然而在实际的价值管理中这些财务指标显然无法完整的描述整个企业的运行情况，倡导充分利用企业内外资源来完成产品的开发，这就需要房地产开发企业尽可能将指标向股东价值最大化方向靠拢。具调查表明，单纯依靠财务指标进行管理的企业经常在经营上出现各种事物，造成许多不必要的经济损失，所以企业需将内部个项活动与企业的财务管理联系起来，从而更好的实现企业价值，这同样是价值管理的重要内容。

2、企业价值的影响因素

企业财务价值主要依赖于客户的满意度以及内部的工作流程，其中人力资源发挥着关键作用，因而顾客、内部工作流程、人力资源这三个非财务因素存在这些许联系，这时房地产开发企业便可通过发展战略的制定来将三者进行有机结合，在满足顾客需求的同时优化内部工作流程以及人力资源的配置，这也是企业价值管理的核心目标。

3、转移价值管理重心

在当今时代，无形资产往往要比有形资产要更具有潜力，有形资产固然重要，但房地产开发企业若想实现持续发展，无形资产是不可或缺的，如优秀的职业员工以及技术知识等都是企业宝贵的财富，目前大多数房地产开发企业已经逐渐认识到了无形资产的价值并将价值管理的重心转移到了无形资产的管理上，但部分房地产开发企业仍没有认识到无形资产的价值，导致企业很难形成独特的企业精神与企业文化，在未来，无形资产势必会在企业价值管理中占据更大的比重，并逐渐成为价值管理的重心。

4、财务透明化

企业收入的增加与生产率提升战略的初始阶段也许是存在一定矛盾的，但从长远的角度看，生产率的提高势必会带动企业收入的增加，而房地产企业则更应注重成本的节约和资源的利用，对此，房地产开发企业应建设透明型财务，通过财务的透明化来减少资金的浪费，进而提高资源的使用效率。我国当前的房地产行业的发展是很不均衡的，不同地区的房地产市场竞争也有着较大的差异，所以不同地区的房地产开发企业所应采取的策略可能截然不同的，如在一些竞争激烈的地区，房地产开发企业就可将发展战略定为开拓市场与提高效率同时进行，这种发展战略虽然存在着一定的风险，但面对竞争激烈的市场环境，企业必须要迎接挑战，而财务的透明化则可以很好的帮助房地产开发企业规避掉部分风险，这对企业发展战略的完成有着重要帮助。

四、战略中心型房地产开发

战略中心型房地产开发是将战略视为管理核心，通过战略的制定与实施来完成企业的改革，战略不仅仅是一个管理流程，而是一个可以将企业价值与员工利益联系在一起的连续体。要想完成战略中心型房地产开发企业的转变企业首先要明确战略目标，并根据目标制定具体的执行计划，同时将客户、人力资源、资金等多种因素充分融入进发展战略中。其次就是战略是一个长期连续的过程，可以使得企业的价值在短时间内得到优化，另外当地产开发企业在完成战略的讨论后还需将结果传达给每名员工，从而保证各种战略方案的有效实施，但由于企业员工之间的职业素养以及学习能力等都有着较大差距，这就要求企业还需建立相应的战略学习流程。最后就是传统的房地产开发企业时根据组织活动中的各项功能设计的，各部都有着自己的职能，然而大部分房地产开发企业部门之间的实际沟通效果并不理想，在进行交流时常常会出现些许问题，从而对企业战略的落实产生不利影响。对此，房地产开发企业必须对企业的内部结构做出调整，使得每个单位充分了解战略目标，最终确保全员参与战略管理，这对战略中心型房地产开发企业的建立有着重要意义。

五、提高经济价值指标与企业业绩

目前我国许多房地产开发企业仍沿用着传统的财务指标，然而这种传统的指标系统现已无法满足企业发展的需求，对此房地产开发企业需对财务评价指标做出些许调整，通过生产率的提高以及收入的增加来有效提高企业的财务业绩，其中生产率的提高就需要房地产企业扩大经营规模，房地产行业的特殊性使得房地产产品的开发必须满足市场与客户的需求，而经营规模的扩大又意味着房地产企业需进行多样的产品开发，所以有关生产率的提高需要企业不断的改进以及较长时间的落实，需要注意的是房地产企业在扩大规模的同时还需注意优化自身的产业结构，通过成本的改善来降低建造成本，并注意资产的使用率，对那些低于市场效率的资源要进行及时处理，这对房地产企业资产使用率的提升有着很大帮助。收入的增加主要是通过客户价值的提升来实现的，这就要求房地产企业要加强同现有客户的合作关系，通过市场信息的全面收集来充分挖掘现有客户的潜在资源，利用业务多与客户进行交流，根据客户需求来进行产品的优化，从而达到提高收益的目的。

六、基于价值管理的的房地产开发企业管理模式

1、资源配置

资源的配置问题是每个企业都必须考虑的，如何将有限的资金发挥出最大的效应是当前许多企业进行价值管理的一大目标，房地产开发企业自身的财力、人力等资源也是十分有限的，而这些资源正是房地产开发企业的核心所在，这就要求房地产开发企业做好资源的分配工作，多借助企业外部力量来进行产品开发，对那些开发流程较为复杂的产品进行详细的分工，如前期的市场调研与财务分析等工作，前期工作不仅繁琐且意义重大，在进行资源分配时理应得到高度重视。项目销售则涉及到销售策略、宣传等工作，其亦是一个复杂的过程，而房地产开发商若想兼顾每个方面显然是不现实的，所以只有对资源进行合理配置方可发挥出其最大的效益，这同样也是当今时代对企业整合能力的考验。整合能力的高低主要体现在房地产企业对于资源的分配管理上，而资源配置则包括内部资源与外部资源两种，其中内部资源配置是房地产开发企业有关整个开发流程的控制，外部资源则是开发企业应进行充分利用的一大因素，只有做好内外资源的协调使用才能有效完成资源的配置工作，对房地产开发企业的长远发展有着重要意义。

2、價值增值方式

产品的价值将直接决定房地产开发企业最终实现的企业价值，而房地产产品的开发包含多个项目环节，这些环节无一不会对房地产产品的最终价值造成影响，如何增加房屋的价值也成为了房地产开发企业所共同关注的问题。

（1）市场调研

市场调研工作是房地产开发企业了解市场行情的主要方式，市场调研是否真实可靠将会对房地产企业未来的发展直接带来影响，市场调研主要有两个方面，即市场与产品，市场方面顾名思义就是做好区域市场状况的调查，产品方面则是要调查所在区域的产品构成。市场调研是房地产开发企业的必备工作之一，但目前许多房地产开发企业并没有认识到市场调研的重要性，对于调研工作的投入资金较少，导致客户的需求无法得到充分满足，楼盘的价值也随之大打折扣，因此有关市场调研工作的开展必须得到管理人员的充分重视，做到市场信息最大限度上的掌握，从而使得企业在市场中成长发展。

（2）策划设计流程

策划设计流程是对产品的一个具体定位，将决定产品的形态特征，对房地产开发企业来说，成功的策划设计是优秀产品得以建造的重要保证，当相关工作超出开发企业的业务能力范围时，企业可选择与其他单位合作的方式来完成这项工作，从而对工程的质量进行一个有效的保证，切忌因贪图利益而独自完成，最终使得产品的质量无法达到规定标准。此外，在进行策划设计时要充分考虑客户的要求，产品的价值主要便是体现在客户对产品的认可度。

（3）施工流程

方案的策划与设计仅仅是为项目的施工提供一个理论基础，真正决定产品最终质量的仍是实际的施工环节，这也是整个项目投入最多的重中之重，无论是管理质量还是资金的投入都将对最终项目的质量造成直接影响，合理的分配资金人员以及进行科学的管理是施工流程环节成功的决定性因素，只有环环相扣方可在节省成本的同时保证施工质量，质量的保证同样也是房地产开发企业应尽的职责。

（4）营销策略

优秀的营销策略往往可以为企业争取更多的利润，对企业销售目标的实现有着重要作用。房地产开发企业可以通过产品的预开盘等形式来对市场的反响进行调查，从而对产品进行最后的调整，以更好的满足消费者的需求，但最后阶段的调整幅度是十分有限的，所以施工方案的制定仍然是十分重要的。一般的营销流程包括市场的分析，客户的选择，营销定位，价格等多个方面，但由于市场环境的多变，具体的营销环节可能还会做出些许调整，这也是价值管理的重要方面。

3、基于价值管理的房地产企业流程型组织

（1）企业流程组织

从房地产开发企业的运营的最终目的便是盈利，如果产品的价值不能得到实现，那么一切的努力都将白费，在这种价值背景下，房地产企业运营中的各个环节都应有对应的流程组织，而房地产企业最终价值的实现也正是这些流程组织所共同实现的。流程组织管理模式要求房地产企业将流程视为产品价值创造的核心，倡导充分利用企业内外资源来完成产品的开发。为了进一步确保流程的完整型，企业需委派专业的流程经理对指定流程进行负责，出经理外，企业还需为经理配备相关的技术人员，包括市场、财务、设计、销售等多个方面。

（2）产品开发流程组织

优秀产品的开发是房地产企业经久不衰的重要秘诀，对此，房地产企业的资源配置必须由企业统一进行，并严格按照战略目标进行资源的调配，这对产品开发流程的顺利进行有着重要作用。有关资源的配置同样需由流程经理完成，这就要求流程经理必须重视起产品的开发的工作，带领策划部门认真进行项目调研工作，因此，流程经理同样需对房地产开发中的各项技术有所了解，只有这样才能做到人员的合理规划。科学合理的规划与人员划分以及完整的开发流程是产品开发顺利进行的重要保证，理应引起管理人员的高度重视。

七、基于价值管理的客户管理模式

目前我国房地产开发企业与客户之间的关系往往只是由销售部独自完成，但销售部的精力有限，平时的业务工作主要是解答客户的咨詢问题，售楼处是其收集客户信息的主要场所，这就使得房地产开发企业失去了许多隐藏客户，还有部分售楼处由于工作繁忙，常常会忽视掉个别客户的反馈意见，进而使得客户的体验感较差，购买房屋的心情也会随之被破坏。因此，房地产开发企业应加强客户管理模式，这对自身产品价值的实现有着重要意义。如最基础的便是收集每位客户的具体资料，详细的资料是进行客户管理的前提，只有建立属于自己的客户信息库，并对当今客户的需求进行详细了解方可设计建造出满足客户需求的产品。另外，企业在满足客户需求的同时还应对客户的经济实力有着一个大致的了解，避免客户因价格超出预算而放弃购买的情况。只有时刻将客户的感受需求放在首位，才能更好的满足客户的需求，这也是房地产开发企业自身价值实现的主要方式。

结束语

随着房地产市场的飞速发展，房地产开发企业也都迅速发展起来，但如果仅凭市场经济的推动，企业自身是很难实现长远发展的，这就要求房地产开发企业必须结合企业自身情况与客户实际需求进行基于价值管理的房地产开发企业管理模式研究，通过内部管理模式的优化来提高企业的经营效益，这对企业的长远发展有着重要意义，是当今时代房地产开发企业所做出的必然选择。

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