农村住宅不动产登记意愿及影响因素研究

邹德全

摘要：在社会发展的新形势下，各地政府都在积极响应和落实国家的相关政策，科学、合理的分配资源，推动农村住宅不动产的登记工作。农村住宅基地的使用权可以关系到国家经济社会发展的健康状况，在时代发展与经济建设的过程中，传统的农村宅基地不动产的登记制度已经不能够满足现如今农村经济的发展诉求，而且也登记的过程中也出现了很多的使用权登记的问题[1]。随着城市化进程发展的加快，农村住宅闲置的问题越来越严重，推进农村住宅的产权登记问题已然成为维护农民群众合法权益的主要手段和重点内容。

关键词：农村住宅;不动产登记;意愿;影响因素;分析探究

一、农村住宅的主要特点及分析

随着不动产登记条例和具体实施规则的改革推进，农村住宅不动产的登记工作已经在世界各地逐渐展开工作。实施登记工作是对农村住宅基地的使用权和房屋所有权的保护，同样也是对农民所持有财产的有力保障。这不仅可以加快农村土地实现集体化的利用，还可以促进农村土地的合法流转。可是，登记工作在推进和实施的过程中，也遇到了许多的问题，尤其是在对于农民群众登记意愿的方面，由于受到多种因素的影响，在登记意愿的工作过程中研究分析的还不是很到位，所以导致登记工作出现一定的难度。因此，必须要重视影响农村住宅不动产登记意愿的各方面因素，针对不同的因素进行合理的分析和探讨，进一步规范住宅登记的相关管理制度。

（一）农村住宅的宅基地具有限制性

国家对于农村宅基地的面积申请有着明确的规定制度，住宅的用途主要是用于农村的住房或者是附属工程设施的建造，而且必须要符合当地的土地利用总体规划。而房屋的所有权依附在房屋的使用权的基础上，所以宅基地是住房的基础载体，两者之间是互相依存、不会分离的关系。

（二）农村住宅的使用权具有特殊性

目前农村宅基地的流转范围主要在村集体的组织成员之间，并没有在土地流转市场上完全的开放和流通，而且农村宅基地的申请需要农村组织成员向农村集体组织进行申请。

（三）农村住宅的使用权具有无偿性和无期限性

农村住宅基地的申请不需要支付任何的申请费用，而且在使用权限上有着长期的使用权力，所以这对于农村住宅基地的申请还有着明显的保障作用[2]。

二、影响农村住宅不动产登记意愿的多种因素分析

（一）农村群体对于不动产登记的不全面认知问题

农村住宅基地的不动产登记首先面临的就是农民群众对于不动产登记的认知问题，由于对产权意识的认知不是很全面，农民群众对于农村住宅基地的相关管理制度，以及登记的政策了解的不是很到位，所以导致对于不动产登记的理解水平各有偏差，所以影响到住宅登记的登记意愿不一致。

在宅基地的登记过程中，权属不明也是一个影响问题，通常是在证据的收集和管理上可以显示出来。首先就表现在农民群众不怎么重视调查数据的真实性，有时候会因为主体缺席等其他原因，以致材料不足、准确性比较低，所以在进行数据收集的过程中，调查人员没有搜集到足够真实、全面的相关材料，所以影响到后续的材料分析和统计问题。

而且，在进行档案管理的过程中，也存在着一些问题，比如说设备老旧、人员纰漏等情况，导致档案信息和数据没有得到完全的保障。这些都直接影响到了农村宅基地管理的工作效率问题。

（二）受到住宅群体的年龄特征、教育水平等不同特点的影响

农村住宅群体的基本特征包括年龄特征、教育文化水平、家庭收入等方面，有相关的研究发现，其中年龄越大的群体对于农村住宅的依赖程度越高，所以接受登记的意愿，而受教育程度高的，以及对于农村相关管理制度有一定认知和了解的群体，也倾向于住宅的登记。

现阶段，有关农村宅基地登记的相关制度和体系已经确立，可以从规章制度和法律文件的角度，明确对宅基地使用登记的基本内容和相关原则。可是对于登记的主体却没有明确和细致的规定，由于登记法律制度的复杂性和广泛性，农村住宅登记主体在登记概念上存在一定的模糊标准，所以增加了宅基地登记工作的难度。随着城镇化建设力度的不断加大，回乡落户的人口大规模的快速增加，但是国家对于登记主体的条件缺乏相应的条件限制和明确规定，所以导致农村住宅基地的登记工作出现了混乱的现象，进而导致农村居民的基本权益受到一定的影响。

（三）受到农村住宅实际特征的影响

在农村住宅不动产的登记意愿方面，也会受到农村住宅群体的拥有数量、缴纳的相关费用的影响，而且最重要的是，还包括是否在城镇或是其他城市购买商品房等因素。

国家虽然规定“一宅一户”，但是仍然有“一户多宅”的现象存在，主要是指产权主体拥有多处宅基地和不动产，这严重影响到了农村住宅基地登记工作的质量问题。农村由于传统的思想特征，导致农村居民在繼承资产上依然按照传统的思想和继承理念，在这种机制的影响下，容易导致农户拥有多套宅基地。另一方面就是房屋的买卖问题，城市房屋价格的快速上升，导致农村开发或者改造楼房的现象发生，宅基地在进行买卖的过程中，“一户多宅”的现象也跟着普遍的发生。

三、改善农村住宅不动产登记意愿的主要措施

（一）加大登记的宣传力度，规范农村不动产登记的行为

要想提高农村住宅群体的不动产登记意愿，最主要还是增强农民对于不动产产权意识的认知水平，政府及相关部门可以在报纸、网络或者电视上加大对农村住宅不动产登记的宣传力度，使其全面认识到登记的好处和作用，进而自身提高登记的意愿。

此外，还需要对农村住宅不动产登记的行为进行严格的规范化操作，从农村住宅管理的实际情况角度出发，对于农村住宅不动产登记的流程工作进行合理的简化，充分发挥集体的作用，降低登记的成本，提高群众集体对于登记工作的参与度。

（二）强化对农村住宅的规范化管理制度，引导农村住宅流转市场的培育

针对农村住宅在进行不动产登记的过程中，如有非法占有或者是住宅基地超出规定面积的行为，要给予难以进行登记的行为。所以，不仅需要完善农村住宅基地的房屋设施管理制度，还需要在住宅基地的申请、审批以及违规操作等方面进行强化管理，按照住宅基地不动产登记的相关法则法规，对农村住宅不动产登记管理制度和政策进行相应的细化和完善，为登记工作提供良好的保障制度[3]。

除了在积极促进农村住宅不动产登记的意愿方面，还需要完善住宅流转方面的保障措施，不断创新农村住宅流转的方式方法，建立不动产产权交易的有效平台，加大对交易市场的监督和管理制度，培育出健康、完整的农村住宅流转市场。通过进一步增强农村住宅产权的收益，进一步提高农村群众集体产权登记的积极性。

结语

综上所述，农村住宅基地的不动产登记工作，直接关系到农村土地资源的有效利用和农村居民的基本权益问题。相关的登记单位需要明确登记工作中存在的问题，才能够更好的提高管理登记工作的工作效率。此外，登记单位可以把现代信息技术与数字技术有效融合到登记的工作环节中，提高登记工作的信息化技术水平。通过重视登记工作的影响因素，强化农村住宅的产权管理及意识，严格规范登记的程序，促进农村登记工作的快速实施操作，进而推动农村宅基地登记工作的顺利发展和有序进行。

参考文献

[1]叶琼，孙吉军.关于住宅小区会所不动产登记中两个关键性问题的研究[C].江苏省土地学会2016年度学术年会论文集.2016：560-563.

[2]房丽，牟宗保.农村宅基地不动产登记问题研究[J].中国住宅设施，2021 （8）：83-84.

[3]张航，黄苗苗，蒋佳利.不动产登记制度对住宅市场的影响研究[J].当代经济，2015（36）：58-59.