浅谈二手住房成交参考价

摘要：2021年3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布。对于房地产行业，“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。这也为今后房地产市场的发展走势定下了基调⑴。“三稳”目标的提出，预示着各城市的房地产价格不能再出现暴涨暴跌的走势，这对城市管理者而言是一个严峻的考验，在此形势下，部分城市公布了二手住房成交参考价。

关键词：“房住不炒” “三稳”目标 二手住房成交参考价

引言：自新冠疫情以来，楼市调控政策发布逐渐频繁，调控时紧时松，“一日游”政策经常出现，部分城市因“人才政策”放松门槛，房价大涨，部分城市出现“房价不准降”，禁止恶意降价。现如今，房地产行业的复杂局面，像一团迷雾，让人看不清方向。二手住房成交参考价的公布，即各城市根据自身情况推出的二手住房成交参考价机制，能否成为实现房地产行业“三稳”目标的有效措施，完成住建部提出的建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制⑵，成为了房地产行业的焦点。

一、二手住房成交参考价及其形成

据不完全统计，截至2021年10月，全国已有多个城市推出了二手住房成交参考价机制，如：绍兴、深圳、广州、成都、东莞、无锡等。二手住房成交参考价机制是为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，促进二手房市场信息透明度，理性交易，经市政府同意而建立的⑶。机制的形成和推进，为各城市“因城施策”，稳定房地产市场预期，提供了一条新的思路，成为2021年二手房市场最主要的一项政策，进一步体现了房地产市场全方位监管的导向。

从已公布二手住房成交参考价的城市分析，参考价的形成以住宅小区为單元，主要使用二手住房网签的价格为基础。有些城市还利用大数据，参考周边一手住房价格和评估价格综合形成。先公布部分有代表性的城市住宅小区的参考价，并按照市域全覆盖，区域网络化原则，以住宅小区为区域网格单元，根据城市自身情况，陆续完善和更新，逐步形成整个城市的全套二手住房成交参考价。

二手住房网签价格是指在房管局系统的网上进行公示和签合同的价格，购房者和中介公司为了少交税，一般网签价格要低于实际成交价格，由此可以看出二手住房成交参考价不是二手住房的实际市场价值，它要比二手住房的市场公开价值低。以深圳和广州为例，拿公布的参考价和中介公司网上挂牌价格相比较，深圳首次发布的全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格几乎相当于挂牌价格的七折;同样，广州首批发布的热点区域成交活跃的96个楼盘参考价，大部分楼盘的参考价也只有挂牌价的五六成。

二、二手住房成交参考价的作用和意义

1、二手住房成交参考价机制的建立，有利于规范二手住房的交易市场，促进二手住房市场信息透明。由于中国住房市场已有20年的上涨趋势，投机炒房者数量众多，加上部分房产中介机构的不规范操作，容易出现群体性的哄抬房价。二手住房成交参考价可以从源头上监管市场，首先是二手住房的挂牌价，引导房地产中介机构和售房者合理发布挂牌价格，下架那些明显高于参考价的房源，降低投机炒房和哄抬房价的心理;其次是为购房者提供了参考依据，稳定购房者的预期，消除购房者买房的急切心理，不要为投机而买房，坚持“房住不炒”的决策。

2、二手住房成交参考价机制的建立，有利于规范二手住房的按揭贷款市场，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。一些开发商和经营机构会喊出零首付购房，就是利用了金融机构杠杆，签订阴阳合同，或者与不规范的房地产评估机构合作，拉高房地产价格，这样首付款也被覆盖进了贷款金额内。二手住房成交参考价可以清除贷款乱象的发生，首先是规定银行以参考价为基础发放贷款，因参考价比房地产实际成交价格低，购房者需要更多的资金来购房，阻拦部分购房者急切入市，降低信贷风险;其次，金融机构以参考价为基础进行贷款，不以评估价值为基础进行贷款，避免部分房地产评估报告价值虚高，打消购房者和经营机构的投机心理，稳定购房者可贷款金额预期，合理安排购房资金和购房时间。

三、二手住房成交参考价的具体实施

1、二手住房成交参考价应广而告之，在政府相关部门的官方网站，微信公众号和房地产信息平台等公开发布，让大家都知道、了解，从而让房地产市场透明化，稳定预期。

2、城市根据具体情况，先形成一批交易活跃度较高、有代表性楼盘的参考价，后续根据房地产市场变化情况适时增加，最终在整个城市范围内推广。同一个住宅小区内相同类型的住房，从房地产估价理论的角度讲，只需对房屋的个体因素进行调整，如楼层、面积大小、朝向等，调整幅度较小⑷。公布的二手住房成交参考价是住宅小区的均价，代表住宅小区参考价的平均水平，这样才能使住户依据参考价横向得出各自住房的参考价格。

3、二手住房成交参考价应定期进行更新，又不能更新的太频繁，更新的太频繁容易让人产生房价随时都在波动的感觉，因住房价值较大（房产总额较大），上升或下降都会产生恐慌，造成跟风买卖的现象，所以不应该频繁地进行更新，可以参考房地产估价报告的有效期限，在房地产市场波动较大时，可以半年更新一次，在房地产市场较平稳时，一年更新一次。

四、二手住房成交参考价的实践效果

1、二手住房成交参考价首个实施的城市——深圳

自2021年二月深圳在全国率先实行二手住房成交参考价后，全市二手住房成交量大幅下滑，从之前每日几百套网签到如今中介门可罗雀。据深圳市住建局统计，深圳8月二手住房成交数据跌至2043套，9月份二手住房仅成交1765套，同比跌幅逾八成，连续六个月下跌，且为该项数据十年来第二低。

2、其他已实施二手住房成交参考价的城市情况

紧随深圳之后，上海、成都、东莞、西安等全国多个城市也实施二手住房成交参考价，多数城市的二手住房市场在实施参考价后成交量明显下降。据广州中原研究发展部统计，从可比城市情况来看，二手市场相对成熟的城市，短期内成交量下跌幅度在30%至60%之间。

从以上数据可以看出，二手住房成交参考价主要还是起到限制住房流通的作用，因为住房实际成交价还是由买卖双方来决定，政策不是限定要按参考价成交。参考价普遍低于市场价，则卖家会取消挂牌，低于预期会不舍得出售，观望市场后再确定;买家同样会观望，高于参考价太多也不愿出手买房。二手住房成交参考价机制限制住房的流通，就会使买卖双方回到“房住不炒”的初心。

结束语：当前中国经济正从高速增长向高质量发展迈进，房地产行业也要告别过去大规模扩张的阶段，走向回归理性和稳健发展的道路⑸。房地产市场价格的平稳是房地产行业稳健发展的先决条件，二手住房成交参考价是房地产市场价格的指明灯，能够稳定市场的预期。经过不断的更新和完善，会逐渐成为房地产市场平稳健康发展的长效机制。

参考文献：

⑴赵丽，郭晶.“十四五”规划纲要重提“房住不炒”专家解读未来5年楼市调控将有何变化.法治日报.

⑵记者 赵展慧.住建部提出，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制.人民日报.2018-12-25.

⑶深圳市住房和建设局.《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》.深圳政府在线.2021-02-08.

⑷责任编辑 王俊一.《房地产估价理论与方法》.哈尔滨工程大学出版社.

⑸亢舒.房地产调控不可轻言放松.经济日报.2021-09-29.

作者简介：李涛，男，回族，研究方向：房地产估价，单位：嘉兴市天衡房地产评估有限公司