关于旧城改造项目拆迁成本控制探究

于海云

摘要：城市快速发展下旧城改造项目增多，存在拆迁成本过高的问题，需要合理进行控制。如何践行旧城改造的成本控制推进有序拆迁，达成合理改造，科学统一规划，和谐平稳推进城镇化的发展。笔者主要从旧城改造项目出发，围绕拆迁成本控制，从政府、拆迁方视角介绍控制策略，包含了通过成本规划、工程成本、财务成本管控，同时提出从补偿方式、开发时间、利润和进度等方面考虑控制成本，仅供参考。

关键词：旧城改造项目;拆迁成本;控制策略;规划

引言：城市不断发展中旧城改造具有不可逆行，这类项目极为复杂，牵扯到各种因素，在当前缺乏约束与相关政策与规范情况下，经常会出现拆迁成本过高问题，如下图1所示。既不利于旧城改造推进，也会影响城市的发展，故而要从实际出发做好拆迁成本控制策略研究。从政府与拆迁方角度出发，综合考虑各种因素，掌握影响拆迁成本因子，在此基础上全面控制，能够起到较好的控制拆迁成本效果[1]。

1旧城改造拆迁成本居高的原因

旧城的改造拆除费用在项目总费用中所占比例越来越大。依据拆迁工作的特点，造成拆迁成本增加的原因不仅有政府保障拆迁人利益的政策、结合市场价格提高补偿水平等客观因素，根据过往的经验总结还有以下三个方面因素。

1.1改造地区违章搭建情况严重。旧城改造区违法建设严重，进一步增加了拆迁成本。旧城改造区一般人口密度高，绝大多数居民属于中低收入家庭，房价上涨难以通过购买商品房解决住房问题，只能非法建造，缓解住房矛盾。同时，为了提高利润率，在排名的构建中存在投机性。

1.2改造地房屋面积认定困难。旧城改造区不同于商品房和社会性质的住房，其情况相当复杂，居住区在政策上存在一定不完整性。有关部门在批准私人住宅区方面有太多的主导权，这使得公民对审批的公平性产生质疑。此外，由于旧城区的房屋翻建审批手续较为复杂，相当一部分居民为了避免麻烦而不主动报建审批等;同时，由于部分居民丢失私有的住房凭证的时间过长，住宅性质确认工作带来诸多问题。

1.3改造地腐败因素影响。政府主办拆迁工作难以避免“寻租”现象。虽然违法建筑工程没有按照规定得到赔偿，但在实践中，为了顺利旧改，会以稳定方式，特别是为了在重大项目上取得进展，会适当的给与一定的赔偿。因此，一些人会想尽办法钻政策的空子，想办法提前了解拆迁的地点和时间，与当地政府、拆迁执行单位进行串通，采取临时购买拟拆迁房屋、快速修建违法建筑等违规行为进行“寻租”牟利，由此给旧城改造拆迁成本带来了一定的影响。

2政府视角上控制拆迁成本

2.1政府成本包含的内容

（1）补偿安置费用

旧城改造项目通常为政府主导开展的，作为征收旧城土地的主体，想要促进这项工作推进，以及获得土地使用权，就必须要针对原来居住在这个地方居民予以补偿。这也就是通常在拆迁中所提到的安置费，在政府拆迁成本中所占比例大，属于主要费用。政府支出这项费用之后，在后期进行拍卖，通过市场行为将集体土地使用权转让出去，拆迁安置补偿费用也就可转嫁出去，在此基础还会获得一定收益[2]。

（2）管理执法与供给费用

旧城改造项目推进有时候会遇到阻力，必须投入行政力量，通过管理与执法，确保可依照计划进行。这个过程中需要投入人力，也需要财力和物力支持，从而产生一定的费用，包含在政府拆迁成本之中。管理与执法费用属于直接成本，来源主要依靠财政，另外还可通过一些合法的收费转嫁。政府拆迁成本构成多，公共用品供给占据一部分费用。通常涉及部分有教育医疗、配套建设等，大部分依靠财政支出，有些则可依靠土地增值所获取收益。总体费用为成本50%，占比非常高，因此应提前进行规划，以防止出现问题，导致成本过高。一般情况下在不进行整体规划情况下，会出现拆迁过于分散的问题，后拍卖遇到障碍，引发所支出费用无法及时收回，拆迁成本将升高。拆迁中未规划情况下，有可能无法顺利推进，出现拆迁户不配合，赔偿要求过高，相互学习问题。因此想要控制拆迁成本，前期总体规划至关重要，完善上述所提各项工作，既能为顺利拆迁做好保障，又能促进成本管理[3]。

（3）提供公共物品的成本。提供公共物品是政府的职责，为了更好地补偿旧城改造中受迁者，并确保项目的顺利发展，政府通常必须在社会保障、教育和医疗方面做出一定的公共支出，支持基础设施建设等。这处的费用除了对拆除成本和土地使用效益的获得一些补偿外，其很大一部分是由政府財政出资。

（4）谈判成本。由于政府经常受到土地使用止赎项目的激励，以增加财政受入，实现当地政府绩效提升等多重利益，因此更有动力推动土地使用止赎项目的顺利实施，并充分告知相关方土地使用止赎项目的双赢模式，最终达成协议，因此全面动员各方达成旧改谈判，这将不可避免地导致一定的交易成本及游说费用产生。虽然这部分成本的绝对值不会很高，但却是政府在房屋征地等各方面的不可或缺的一笔支出。

2.2政府成本控制路径与方法

（1）做好成本规划

旧城改造项目拆迁之中，成本控制需从根本抓起，通过规划做到源头管控。拆迁之前必须要全面和深入调查，在摸底情况下掌握与拆迁相关所有信息，并要在期间依照要求进行公告，一般要两次。拆迁与拆迁方多沟通与协商，进行面对面谈判，确定相关事宜，严格依据相关规定与协商结果制定协议，最后在协商一致情况下拆迁。该过程的重点为以城市更新单元为基本单位，以更新单元规划为依据，确定规划要求、协商好各方的利益，落实更新目标与职责。具体思路如下图2所示。这个过程中涉及成本比较多，主要包含过渡费用和补偿费，同时还有对积极签署拆迁协议奖励费和物品补偿费用，以及期间开展各项工作费用等。

（2）工程成本

旧城改造项目拆迁成本控制，应全面管控工程成本。拆迁中涉及到建设内容比较多，包含道路修建、安置房建设等，费用较大，最大限度管控能够使拆迁成本更加合理。工程建设单位要与负责拆迁工作的单位加强沟通，掌握相关的信息，比如拆迁工作进行到哪个阶段，以此对工程做出妥善安排，防止由于遗漏或者问题引起工程成本上升。明确需要安置人数多少，对于房屋数量和大小的要求，根据需求建设，控制不必要的工程成本。这样不仅能保证拆迁户及时入住，减少额外安置过渡费支出，还能获取拆迁户肯定，为后续拆迁工作推进打好基础。

（2）财务成本

旧城改造项目拆迁成本控制中，政府要强化财务成本管控。在旧城改造项目立项与推进中，必须要由专业人员依据实际情况，做好资金使用计划制定，并准确预算，减少财务成本支出。此外需要在拆迁中强化财务管理，确保通过市场行为将集体土地使用权转让出去后所获得的资金，能够以最快的速度回流。这种情况下就能运用其增值，也能减少贷款的支出，达到控制拆迁成本目的。

3拆迁方视角上控制拆迁成本

3.1从补偿方式与开发时间方面控制

旧城改造项目拆迁成本控制，从拆迁方视角应合理选择补偿方式，这是一个关键点。通常情况下利用货币补偿是最好的，实际推进中各个方面的开销少，可使成本控制在最小范围内。另外在涉及到回迁部分，可选择利润最低的方式，也能起到从总体上控制成本作用。旧城改造项目拆迁成本与时间有比较大关联性，耗时越长，成本越高，相应利润也就越少。但有特殊情况，房价上升可弥补消耗，甚至使开发商获得更高利润。不过需要注意的是，以时间成本换取堵房价上升有一定风险，所以要做好考量，把握好开发时间。

3.2掌握业主情况

拆迁方成本控制之中，掌握业主实际情况极为重要。主要应调查业主搬离的情况，以及依然在地块上生活人员情况。确定业主是因为什么原因搬离与留守，在分析中发现制定的补偿，可使业主在搬离后改善生活环境，而且能够保证居住面积满足要求。这种情况下业主会配合拆迁工作，尽快搬走，有助于拆迁项目快速推进，各个部分无谓消耗会变少，工程项目进度也会变快，自然也就能起到成本控制作用。

3.3基于利润、进度等方面成本控制

拆迁方成本控制中必须明确，补偿方式与成本密切相关。一般情况下货币补偿比较高，不过在交涉和达成协议方面易于出现耗时长的问题。在实际操作中采取私房回迁与货币补偿结合的方式，易于促进尽快协商一致。拆迁交涉的时间缩短，进度会变快，通常可提前半年，甚至提前一年。这种方案可打消拆迁户害怕房价上涨，无法利用所补偿货币购买需求范围内商品房问题，同时还能使其获取可观的货币补偿。相较于单纯货币补偿速度加快，以3年为核算标准，开发利润更高。拆迁难度会下降，成本也会得到控制，而且在社会上会获得良好口碑，综合效益会提高。

4结束语

综上所述，城市发展之中旧城改造具有必然性，可实现土地利用效益最大化。近年来旧城改造项目多，在推动发展和改善城市面貌方面发挥积极作用，但也存在拆迁成本过高的问题，严重影响此类项目推进，因此要做好控制工作。旧城改造项目拆迁成本控制应从两个视角考量，一个为政府成本，另外一个为拆迁方成本。政府拆遷成本主要通过总体成本规划、财务成本、工程成本控制达成目标，拆迁方成本则需要综合考量补偿方式、时间、进度、利润等因素。

参考文献：

[1] 王广琳.广州市旧城改造拆迁项目个案成本控制分析[J].中国建材科技，2011，（1）：85-88.

[2] 胡桂森，张坤.城市旧城改造项目管理问题[J].建筑工程技术与设计，2018，（16）：3808.

[3] 王益民.浅析旧城房屋拆迁改造工作与成本控制[J].科学与财富，2012，（4）：199-199.