房地产财务动态管理的运营方法研究

雷 霆

（江门华侨城投资发展有限公司，广东 江门 529700）

伴随着经济全球化的不断深入，房地产领域的发展可谓是日新月异，同时也为我国经济建设和社会发展提供了重要助力。在大环境影响下，房地产行业的市场竞争愈发激烈，若房地产的财务管理模式依然一成不变势必无法适应社会发展的需求[1]。针对于此，房地产企业应当积极引进先进、优质的财务管理模式，从而提高房地产企业财务管理质量和水平，降低企业风险，进一步提高企业综合竞争力，为企业健康可持续发展奠定坚实的基础。

一、动态财务管理的基本概念

动态财务管理（dynamic financial management）是当前新型的财务管理模式，其主要指的是财务管理中将预测、决策、预算、控制以及分析五个维度相结合，进而形成一个周密的财务管理体系。而在企业财务管理中应用财务动态管理首先可对以往财务管理制度的客观要求进行优化和完善，同时也促进了信息化技术的发展，降低了企业传统财务管理模式所造成的压力，并且在房地产企业资金的运营中，通过财务动态管理可在第一时间发现生产、购进以及产品销售价值上的变化情况，继而针对成本进行合理的分析并制定干预措施，从而降低风险概率，最后可提高房地产企业运营效率和水平[2]。而财务动态管理与常规财务管理模式差异性在于以下几点。第一，角度不同。常规的财务管理模式更加事务型，大多依靠于工作经验进行管理，缺乏创新性；而财务动态管理的关注点在于未来短期和长期的收获和利润等，其主要面向房地产企业的筹资、投资以及收益等的分配情况，其总体规划目标不仅是企业短期内的财务活动发展方向、目标和实施的路径和策略，更是房地产企业在日常经营活动和财务管理活动的行动指南和纲领[3]。第二，思维不同。常规的财务管理模式主要通过收集既往的财务数据并采用简洁的趋势分析法对财务工作进行规划，而财务动态管理模式是将企业战略目标和理财分析两相结合下始终以企业目标为核心而规划出的财务活动[4]。第三，职能不同。常规的财务管理模式职能相对较为局限，而财务动态管理模式职能集投资、监督、筹资以及监督等多种职能为一体外，同时也参与到房地产企业战略目标的制定和决策实施的每个环节中，起到了评估、分析、检查以及修正的重要职能。

二、房地产企业财务动态管理的意义

财务动态管理模式是建立在常规财务管理模式基础上所衍生的新型管理，其更加注重财务管理的动态性，其可对当前房地产企业的财务发展情况、发展方向以及近远期发展需求等进行合理、准确预测，继而在实施的过程中分析房地产企业财务管理质量提升的影响因素，达到改善房地产企业财务发展状况的目的[5]。若在房地产企业财务管理中实施动态财务管理，可通过对房地产企业近远期的财务状况、战略目标等进行模拟操作，而后选择针对性的财务动态指标进行综合分析，并根据现代化的综合管理方式，在财务专业分析法或者计算机辅助管理工具等的支持下对房地产企业财务管理近远期发展阶段中可能存在高危因素进行分析，而后对此类风险所造成的后果进行合理预估，继而结合房地产企业的自身特点和社会发展需求真正意义上实现房地产财务动态管理[6]。

三、动态财务管理模式在房地产企业的可行性和构建原则

1.动态财务管理模式的构建原则

动态财务管理的构建需要严格遵循以下四个原则。一是动态财务管理的适应性。房地产企业在开展动态财务管理过程中应当根据自身发展特点和所处的阶段性不断优化和完善财务管理制度和体系，确保企业财务管理的可行性[7]。二是动态财务管理的整体性。房地产企业在开展动态财务管理过程中应当保持从整体性出发进行针对性管理，时刻站在房地产企业战略目标的角度上看待问题，当偏差出现在可控制范围之内仍然可以根据规划方案进行执行，并且联合其他财务管理制度进行配合和协调，从而提高动态财务管理的效率和质量。三是动态财务管理的可行性和合法性。房地产企业在开展动态财务管理中始终坚持合法行为，因此在动态财务管理的构建中不仅需要严格遵循我国财务相关的法律法规进行构建，同时也需要严格遵循我国企业管理的相关法律法规进行构建，有效规避违法乱纪的行为发生，进一步降低企业财务风险[8]。四是动态财务管理的连贯性。与常规财务管理模式相比较而言，动态财务管理具有周期性长且更多繁杂的特点，因此在构建动态财务管理模式后，应当同时制定有效、科学且可行性高的执行策略，继而保证动态财务管理的一致性和连贯性。

2.房地产企业中应用动态财务管理的可行性

在新背景影响下，我国的房地产行业的发展已经极为成熟，通过互联网技术的广泛应用，房地产行业均已完成网络信息化管理，可通过区域局限网以及先进的计算机办公软件等进行操作，从而收集有效的信息数据为动态财务管理的实时性和有效性奠定基础[9]。同时，随着房地产企业的开发资金量和运营资金的不断攀升，需更加注重财务管理控制的水平和指令。针对于此，引进先进的动态财务管理能更好地顺应房地产企业和社会的发展需求，同时保证房地产企业资金链的安全性，降低企业成本和风险。

四、房地产企业动态财务管理中存在的不足和问题

1.房地产企业领导层对动态财务管理的认知极度匮乏

我国房地产的发展十分迅速，在短短十年内已极为成熟，然而在数十年的时间里关于动态财务管理应用和执行时间却极短。针对于此，在房地产企业中实施动态财务管理具有积极的促进作用，但由于动态财务管理应用并不广泛，使得其在应用初期大多数企业并未对动态财务管理深入的认识，并且大多数房地产企业更加趋向于常规财务管理，其管理重心更加偏向于房地产的开发建设和商品房销售[10]。不论企业长期在常规的财务管理模式下，或者引进了动态财务管理模式，在缺乏专业财务人员的情况下均会让企业面临不必要的风险，可见当时企业领导层对于动态财务管理认知匮乏的情况下可导致企业近远期发展受到极大的限制。

2.缺乏完善的动态财务管理的模式

动态财务管理模式的不完善的影响因素主要与自身社会因素相关，绝大部分房地产企业中的大股东持股相对较多，因此其股份占比也更多，其中以家族性的房地产企业来说更为突出，大部分股份占比高的固定以家庭成员为主，不论是运营部门、运营团队还是管理模式均相对传统无创新，在企业盈利的情况下更加偏向于房地产的开发和销售环节，往往对企业财务管理有所忽略，继而导致一系列财务问题频繁出现，甚至出现资金链断裂的情况[11]。在动态财务管理中需要完善管理模式，而部分企业虽然具备完善的管理模式，但往往流于形式，并不能根据企业实际情况制定有效、可行性高的执行方案，同时部分企业在应用动态财务管理中并未完善企业会计系统和控制程序等硬件设施，导致房地产企业动态财务管理的可行性下降。在企业财务管理繁杂的工作中，房地产企业成本控制中面临着众多的风险，当企业会计核算和财务管理无法顾及到每一个细节的情况下均可导致动态财务管理寸步难行。

3.缺乏完善的动态财务管理体系

如何降低房地产企业项目管理风险应当加强动态财务管理体系的建设力度、制定全面的动态管理评价体系，从而降低房地产项目的投资成本，并确保房地产动态财务管理每个环节得到完善和优化。由于房地产企业内部管理人员对于动态财务管理的认知不足、管理模式不完善、过度依赖传统财务管理模式等多因素影响下，导致房地产企业并未建立全面、有效的管理模式和执行方案，使得企业动态财务管理的实施无法落到实处[12-13]。虽然部分企业建立了动态财务管理体系，然而过于单一化，无法深入到企业管理每个环节中，周期性相对较短，并且在动态财务管理的不同阶段中常常选择不符合的财务评价标准进行评价，使得企业动态管理受到极大的影响。

4.缺乏动态财务管理监管

众所周知，动态财务管理具有极长周期性，其涉及到房地产企业管理的每个环节。虽然部分企业已经逐步开展动态财务管理，但在实际的操作过程中仍然艰难，加之企业并未为动态财务管理投入足够的人力资源、资金，且并未设立专项管理部门，个人职责未明确划分，缺乏统一的管理标准，进一步阻碍了动态财务管理的执行，缺乏严格的监管制度，对企业近远期发展造成了不良影响。

五、房地产企业动态财务管理运营策略

1.建立房地产动态财务管理原则

企业实现动态管理的首要任务是建立房地产动态财务管理模式，严格遵循动态财务管理的可行性和合法性，始终坚持动态财务管理的适应性、异质性的原则，让动态财务管理模式构建原则深入到房地产企业各领导层的决策中，从而提高企业动态财务管理水平和质量[14]。

2.强化房地产企业动态财务管理认知

伴随着我国经济社会的快速发展和进步，房地产行业的竞争压力也随着增加，对于房地产企业而言其迫切需要通过自身的转变，不断完善和优化财务管理理念，让企业财务管理更加规范，从而提高企业综合竞争力。同时房地产企业在开展动态财务管理的过程中，应当针对企业实际情况制定企业财务管理的目标，严抓企业财务管理微小细节，使得企业动态财务管理逐渐深入到各个环节中[15]。加强精细化管理力度，积极引导企业健康稳健发展，提高企业经济效益。与此同时，企业应当加强财务管理人员的教育培训力度，鼓励其通过多元化的方式等提高自身专业技能和水平，每次培训后均进行考核，并将考核结果纳入到绩效考核中，激发财务管理人员的工作积极性和学习兴趣，为财务管理人员提供更多的学习机会，不断扩展思维，提高其专业质量和专业素质。

3.加强企业财务监管力度，建立完善的动态财务管理体系

房地产企业财务管理的有序开展和实施与完善的财务监管制度有着密不可分的联系，在此过程中，首先需要针对企业财务管理中存在不足和问题进行深入的总结和分析，继而制定针对性的解决方案。对此，企业可在内部建立监管部门，明确监管人员的工作职责和内容，同时也需要建立动态财务管理评价指标进行评价，从而针对房地产企业建设前、建设中、建设后进行实时跟踪，在此过程中，不仅需要对同期数据进行横向对比，同时也需要结合既往历史数据进行纵向对比。在建立企业动态财务管理体系的过程中，不能过于单一化，需要在掌握动态财务管理真正意义和应用价值情况下制定科学、合理的动态财务管理体系和标准，严格把控企业财务管理，规范操作执行流程，继而达到控制企业运营成本的目的。

4.完善动态财务管理模式

房地产企业开展动态财务管理的主要目的是通过对战略目标进行分解和细化，继而结合企业自身特点自动个性化的管理流程，使得各个环节的管理更加规范，进而提高企业财务管理质量和水平。因此房地产企业在完善动态财务管理模式的过程中需要从以下三个维度展开。一是建立管理模式前分析房地产企业实际需求，通过企业动态财务管理为不同的问题建立对应的管理模式，为企业财务信息数据的收集、反馈和评估奠定基础。二是建立系统模板，建立成本管理模板、基础信心模板以及绩效考核评估模板。三是建立企业财务管理执行系统，房地产企业在动态财务管理软件的选择中应当根据自身发展特点和需求选择最佳的软件，并建立全面、安全的执行系统，从而全面提高企业动态财务管理质量和水平。

六、结语

综上所述，针对房地产企业动态财务管理模式的建立和实施需要符合其可操作性强且合法合规的原则，根据房地产企业自身的发展需求和特点建立动态财务管理模式，从而提高企业综合竞争力和经济效益，为房地产企业近远期健康稳健发展奠定坚实的基础。