以危旧房改住房改造工程实例探讨DB模式优劣势

梁叶岚

【摘要】设计—建造（Design-Build）又称DB模式，业主将建设项目初步设计、采购、施工、竣工验收、工程维保等工作内容委托给总承包单位组织实施，承包单位承担了项目从初步设计到竣工验收、工程维保的全部责任。业主则按照合同对工程的质量、成本、进度要求来检查DB总承包单位对项目的实施情况。DB的最大优势就是利用设计施工一体化的条件优化工程。本文以危旧房改造项目实施案例探讨DB模式管理优势及存在的问题，提出相应的对策，完善管理模式，促进建筑行业可持续发展。

【关键词】工程实例;探讨BD总承包模式;优势;劣势           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.042

设计—建造（Design-Build，DB）模式是指从项目的初始阶段，设计—建造（Design-Build，DB）模式在权责上DB承包单位承担了项目从初步设计到竣工验收、工程维保的全部责任，业主则承担协调、督促工作，按照合同对工程的质量、成本、进度要求来检查DB承包单位对项目的实施情况。DB承包单位将其丰富的从业经验运用到项目中，从初步设计到竣工验收、工程维保的全部责任从而有效减少中间环节协调的时间和费用。

本文以广西危旧房改住房改造工程运用DB管理模式实例探讨设计—建造（Design-Build，DB）模式的优劣，为广西危旧房改造项目顺利进行探索总承包成功经验及不足之处。

1、工程实例

危旧房改住房项目实例为南宁市思贤路38号小区危旧房改住房改造项目一期工程。项目占地22亩，原有危旧房15栋住宅，拆除危旧房面积26500平方米，新建总建筑面积147256.60平方米，其中：住宅建筑面积93527.92 平方米，回建卫生所874.33 平方米，配套公共用房面积447.86 平方米，配套商业设施面积2859.20平方米，绿化阳台面积9661.24平方米，公共架空绿化层面积1207.50平方米，人防楼梯及井道面积145.41平方米，架空转换层面积414.16平方米，地下室面积38118.98平方米。项目资金总概算7亿，建设工期4年。

2、建设项目工程特点分析

（1）本项目质量要求高，投资额度大，建设内容相对复杂，包含了房屋拆迁工程、水电迁移、场地平整、土方工程、深基坑施工等。

（2）项目为职工集资资金投资，项目建设投资原则上不得超过经核定的投资概算、非还建价格。因此需进行严格的限额设计，确保项目总投资可控。

（3）项目涉及建设内容相对复杂，工期受各方面因素影响，难以保证一个绝对工期，而整个项目建设工期的长短决定了建设过程中住户的拆迁安置费用，故此工期的保障是一个重点。

3、采用DB模式的优势分析

3.1 DB模式组织管理优势

该模式对项目范围的明确度较高，在初步设计审批完成后进行工程总承包项目发包，按照建设行业有关规定简化报批文件和审批程序，完成相应的投资决策审批后进行工程总承包项目发包。在确定好业主和总承包单位双方责任范围后，业主可要求总承包单位提前介入项目建设管理，协助业主进行危旧改项目住户搬迁、旧房拆除、树苗移植、管线迁改等工作开展，配合业主进行项目前期管理，可以将业主从复杂、繁琐事务中解放出来，关注影响项目的重大因素方面，确保项目管理的大方向。在项目施工管理过程中，业主可将总承包单位的管理人员纳入业主管理体系中，总承包单位的管理人员听从业主管理安排，分担危旧改部分工作管理责任，这样既可以满足业主的管理力度，同时可减少业主的管理人员成本。

3.2 DB模式的投资保障优势

DB的最大优势就是利用设计施工一体化的条件优化工程，基本出发点是促进设计与施工的早期結合，以便尽可能发挥设计和施工结合的优势，提高建设项目的经济效益。总承包单位在保证工程项目功能的前提下，会主动发挥自己的技术优势和集成化管理优势，降低工程成本，提高劳动生产率。总承包管理体制包含有风险因素识别、管理对策、预估风险等，目的是为了在真正面临风险时能够及时应对和解决，从而减少不必要的风险影响。

总承包模式往往采用固定总价合同管理模式，有助于业主掌握相对确定的工程总造价，住房非还建价格比较稳定，避免了传统做法施工过程中的变更、签证等影响工程造价的情况出现。总承包单位需要重视与成本相关的各项管理工作，在降低施工与设计之间的矛盾时提升资源的使用效率，从而减少成本超支的情况。针对本项目而言，项目建设投资原则上不得超过已核定的投资概算，通过DB模式中设计与施工双方的资源整合及技术优化，可以绝对的保证项目的投资收益，使得投资利益最大化且不突破项目投资限额。

3.3 DB模式的工期保障优势

采用DB模式，只需进行一次招标，极大的缩短了业主的招投标过程，为后续的施工工期提供了绝对的保障。同时，通过设计施工无缝配合、总承包单位对分包的资源整合及合理工序穿插安排，也可有效的保障项目施工工期。通过初步估算，采用DB模式工期至少缩短半年以上，总工期压缩在3.5年以内，少支付了大半年的安置费用，减少非还建价格中拆迁安置费，减低建设成本和建设工期。

4、业主项目管理把控优势分析

4.1业主对进度的把控

通过DB模式，选择有经验的总承包单位，进行项目规划、组织实施、项目跟进、有效的风险防控，业主单位可要求总承包单位协助业主开展危旧房住户搬迁、房屋拆除工作、树木移植、水电迁移等工作，于此同时，设计工作、报建工作同步开展，多环节联动，极大的缩短前期搬迁及报建的时间。

4.2业主对质量的把控

业主将质量责任划分明确，总承包单位在整个项目质量控制中承担的主要责任。业主可要求总承包单位组织具备丰富工程经验和管理能力的专业人员，成立专业的质量管理队伍，对工程项目的设计工作、各专业设备的制造、各专业材料采购进场及各专业施工安装等具体的实施环节进行全过程的质量控制和管理。

4.3业主对安全的把控

总承包单位对整个项目的安全负总责任制。业主要求总承包单位针对工程的特征制定相应的安全管理制度，对分包商的作业安全管理措施要建立安全组织确定预控办法消除安全隐患，如由总承包单位对所有进场工人进行安全培训、总承包单位和分包商均必须设专职安全员以及配备必要的安全设施。此外，总承包单位必须加强对分包工程安全的监督和管理，要求分包商严格执行动火、立体作业、交叉作业、垂直运输、脚手架、上料平台及模板等施工设施的规范使用。

4.4业主对造价的把控

通过DB模式招标，业主不再进行多次招标，可减少招标费用。项目推进过程中，业主将要求总承包单位配合好代建公司对前期报建工作进行服务，间接减少业主报建费用开支。

DB模式一般采用总价合同，工程项目的投资总额可通过编制初步设计概算确定，有利于业主对项目进行投资控制。通过DB模式确定固定总价后，业主将要求总承包单位在总价控制范围内，由总承包单位对项目费用进行兜底，后期不会再增加业主变更费用的风险。

5、业主风险把控优势分析

5.1设备及材料风险

针对总承包单位所使用的机械设备及材料，业主单位将建立品牌设备和材料清单，对总承包单位的设备和材料进行限定，由住户代表选定品牌好的材料，同时有检测单位、监理单位层层把关，坚决不允许总承包单位使用劣质设备和材料，要求总承包单位在设备和材料进场前进行报备，符合业主要求的设备和材料才允许进场投入使用，严格保证投入项目的设备和材料的规格及质量。

5.2管理费用的把控

控制总承包单位的管理费用，不允许出现代建方和总承包单位管理费用重复收取情况，DB模式中，总承包单位本身承担了总承包管理的义务，因此，业主单位不再对总承包单位支付管理费用，也不会转移到工程造价方面提高建设成本。

6、DB管理模式的劣势分析

6.1管理体系不完善

老区旧房拆迁、管线迁移、设计和施工配合、在投资金额不变且保证结构安全下如何优化设计等问题都牵动整个项目是否能顺利进行。而设计单位往往以自身利益和效益为出发点，一次性出施工图，不愿意浪费资源在配合施工优化设计修改。另外，DB管理模式存在管理职能交叉，缺乏资源支持，程序指导文件、管理手册以及先进实用和系统的工程总承包项目管理软件，加上项目管理信息技术和管理手段跟不上，很难体现工程总承包对项目建设全工程周期集成化的、符合环境和管理的目标要求。

6.2业主对项目管理把控劣势

总承包DB管理模式中，不同设计方案与施工计划之间屏蔽较为复杂和困难，业主对项目的控制降低。设计单位因怕承担施工过程出现的过错或者倾向施工方面的經济考虑，而舍去较佳的设计方案。

6.3业主对项目风险把控劣势

有些承包单位为了获取更多的利润，在不影响工程质量情况下通过调整设计方案获取更大利润。危旧改工程建设周长，采用总承包模式，还有很多不可控因素，如工程范围内工程量增减、项目修改、设计规范变化、工程检测标准变化、工程质量验收标准变化等，双方之间内部和外部因素影响，都会引起建设成本变化，超过10%的固定合同价承包单位一般都会提出要求增加项目投资金额。

建设工程项目具有规模大、工期长、结构复杂等特点，在施工建设工程中会受到各种外界因素的干扰，这些因素会对项目的质量、进度和成本造成影响。另外，DB承包单位的作用被放大，承担较大风险，而业主对设计缺乏控制能力，对工程师与承包人之间的检查与制衡作用减弱。

结语：

近年来，总承包管理模式因具备诸多优势面临更宽广的发展和更广泛的应用空间，同时存在的问题也制约总承包的发展。工程总承包BD模式贯穿项目管理的各个环节，需要加强成本预算管理、强化采购项目管控、优化管理平台，培养复合型管理人才，提升工程建设效益，才能体现总承包优势在建设管理中的优势。采用多种复合型的管理模式，促进建筑行业可持续发展。

参考文献：

[1]宁秀华，EPC总承包模式存在的问题及对策[J].中国集体经济，2020，30（10）：65-66.

[2]曹阳，吴从锋.分析EPC总承包管理存在的问题与对策[J].建设工程技术与设计，2018，01（上）：1197