公允价值在投资性房地产中的应用

方磊

摘要：纵观中国会计制度及应用的发展历程，以过往信息作为计量基础的历史成本计量方式所存在的缺陷逐渐暴露，且不能够很好地满足中国市场经济的发展与资本市场核算的需求，因此，公允价值这一计量方式应运而生。在此基础上，本文首先分析了中国投资房地产利用公允价值模型的具体情况，然后，客观系统分析这个计量模式在应用过程中所存在的关键问题以及所面临的种种障碍，最后，在此基础上提出相应的应对措施，为中国投资房地产业公允价值计量的实施和应用提供理论参考和实践指导。

关键词：公允价值；计量模式；投资性房地产；应用

一、引言

中国市场经济的变化与波动明显，资本市场也是面临着冲击，这就导致中国房地产的市场价格也受到波及，呈频繁波动的态势。在这种背景下，过去使用的历史成本计量方法无法满足投资房地产管理的需要。公允价值计量模型很好地满足了这一需求，可以根据房地产市场价格的波动实时调整账面价值。反过来，它可以更准确地反映投资房地产价格水平波动的真实情况。在此基础上，中国财政部明确规定，企业可以在投资性房地产管理和经营过程中自主选择是否使用公允价值计量。然而，在过去十几年中，公允价值计量模型在投资房地产管理中的应用似乎并不特别广泛。

二、公允价值计量模式在投资性房地产行业中的应用问题

中国自2007年起开始实施投资性房地产准则，至今已有十多年的时间，但公允价值计量模式的实际应用情况并没有达到专家的预期，其推行与应用的情况并不可观。具体而言，自2007年以来，在經营投资房地产业务的上市公司中，有超过90家公司使用历史成本模型进行计量。仅有不到10的上市公司尝试使用公允价值的计量模式，虽然随着时间的推移，该比例在呈缓慢上升趋势，但是所占比例仍然很小。此外，通过分析财务报告，已知使用公允价值计量模型的上市公司部分未明确披露年度报告中确定公允价值的方法。总之，公允价值计量模型在投资性房地产中的应用状况并不是很好。基于此，非常有必要深度全面地分析应用过程中所存在的关键性问题，以求后期有针对性地采取契合的措施进行解决。

首先，公允价值计量模型的应用过程存在更多限制。首先，公允价值计量模型的重要前提是企业需要持有投资性房地产，并在活跃的交易市场中拥有相同或相似的资产。需要提供相应的证据材料来表明企业能够获得有关该资产在市场中的实时且具有可持续性的价值信息。就目前来讲，公允价值的评估方式主要包含三种，一是市场法，二是重置成本法，三是收益法。但是，投资房地产指南没有明确界定统一性的使用。接着，中国的投资性房地产业务发展并不成熟，也就无法真正形成标准的主要市场，这就导致在进行公允价值评估的过程中需要借助外部评估的结果，无形之中增加了企业的财务成本压力，这降低了企业在一定程度上应用公允价值的主动性。此外，投资房地产标准要求，无论企业的大规模投资性房地产，只能选择一种计量模型进行核算和计量。这在很大程度上限制了公司采用公允价值计量模型的可能性。总之，可以看出，投资性房地产标准存在的问题严重阻碍了公允价值计量模型的实施和应用。

其次，公允价值计量过程中的信息披露并不完全充分，也不及时。虽然现有指南已为公允价值披露流程制定了一些要求和指导方针。但是，根据现有的年度报告和上市公司的数据，系统的研究和分析发现有些上市公司没有明确说明使用公允价值模型计量过程中使用的公允价值确定方法。披露的公允价值不具有真实的可靠性。即使一些上市公司披露了年度报告中确定公允价值的方法，例如公允价值评估过程中使用的假设，具体参数等。但是，关于投资房地产商业信息的具体信息，如项目详情、选址等信息都没有披露，这无疑会使外部利益相关者对披露的公允价值的公允价值产生一定的疑虑。进而使得投资者不能够通过评估这一相关信息来判断评估该家公司投资性房地产业务的真实有效性。

第三，公允价值计量模型的应用没有实际应用指南。公允价值计量模型中有21类项目包含在中国颁布的新会计准则中。但是，拥有投资房地产业务的公司在尝试使用公允价值计量时无法获得相关的法律支持和应用指导。这无疑会阻碍这一计量模式的运用概率与使用范围，甚至会影响其应用的深入度，阻碍这个计量模式真正作用的发挥。同时，因为严格的前提条件限制，拥有投资性房地产业务的企业，只有很小一部分真正在运用公允价值这一计量模式进行价值评估，大多数公司依然依赖于以往所使用的历史成本计量模式，不同公司计量模式的差异性，导致公司之间财务情况的横向比较存在障碍，没有可比性。此外，公允价值这一计量模式虽然在一定程度上能够实时反映市场价值且有很强的相关性，但是，这同时也会使得财务数据的波动性很强。同时，企业在实际计量操作过程中，可能存在很多不合理与不规范的操作，可能存在改变测量模式的现象，这反过来使公允价值计量的最终结果成为可疑的。但是，中国的会计准则明确要求企业在确定其投资性房地产的后续计量模型后，不能随意改变模型。具体来讲，如果企业将以往所执行的历史成本模式转化为公允价值模式进行计量，其在后期的生产经营过程中，不允许有逆方向的变更与转换，防止会计处理的不科学性。

三、处理投资性房地产公允价值计量模型实施中存在的问题

一是加强会计准则中公允价值计量模型的积极引导，增强投资性房地产企业的积极主动性。根据上述系统分析，对中国实施的会计准则在公允价值计量模型中的应用存在许多严格的前提和严格的限制。它采用会计处理的公允价值计量模型严重制约了投资性房地产的主动性，但仍采用历史成本计量模型进行会计处理。但是，公允价值计量模型具有历史成本模型所不具备的优势，可以在一定程度上保证会计管理的质量要求。同时，尽可能提高投资房地产公司的营业收入。基于此，中国可以有权衡地、选择性地针对会计准则中有关公允价值使用的限制条件进行修正与改良，并充分发挥会计准则的导向作用，进而鼓励与支持企业借助公允价值这一计量模式进行后续的会计处理。总体来讲，如何通过改良与修正会计准则，使其真正地发挥引导作用与监管作用，是处理上述问题的关键。

二是进一步提高投资性房地产企业公允价值评估信息披露的真实有效性和实时动态。目前，在中国的投资房地产会计准则，信息披露没有详细而准确的要求，这在一定程度上导致了公司在信息披露过程中的随意性。它严重影响了相关投资者通过获取信息做出决策的可能性。因此，中国应参考国际会计准则的相关内容，进一步完善和修订与中国投资房地产企业公允价值相关的信息披露。具体而言，使用公允价值计量模型的企业需要以详细，全面的方式披露相关信息，如具体确定公允价值。其所依据的前提假设、其所对应的评估机构以及相关证据信息的来源等。倘若企业并没有使用公允价值这一方式，也应当要求其在年報等相关资料中说明为什么不能够确定投资性房地产的公允价值，进而为各方的利益相关者尤其是投资者提供更为全面的决策参考信息。

三是尽可能提高投资性房地产的会计准则和应用指南。目前，上述分析发现，中国对投资性房地产公允价值计量模型应用的指导严重缺乏。这无疑给企业执行带来了一定的实施障碍，阻碍了公允价值计量模型的应用扩展和实施深度。但是，由于中国的房地产行业的发展仍然存在不确定性，相对不成熟，如果根据准则对活跃市场或者类似房地产进行分类的可能性并不大，因此，首要任务是完善投资性房地产的相关会计准则。此外，关于计量模式的转换，现有的准则中严格规定不允许企业从公允价值模式向成本模式的转化，进而防止企业利用公允价值来操控利润。基于此，相关的准则应当在这一方面进行机动性改进，降低公允价值模式选择的机会成本。总体来讲，通过完善相关的会计准则使得投资性房地产企业能够在计量模式选择与转换过程中科学化是实施过程中的关键。财

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