二手房交易“排雷”：买卖合同的几种常见问题

2020年初，电视剧《安家》的播出引起了观众对房子的广泛讨论，种种房屋买卖案例让不少人联想到自己的房产交易合同。房产交易中，尤其是二手房的交易程序复杂繁琐，可能存在的问题也五花八门，比如房屋质量问题、原房主是否还清房贷、合同纠纷霸王条款、阴阳合同等。对购房者来说，如何尽量避免这些潜在的问题，顺利完成购房交易，需要尤其注意。

一、一人出卖多人共有房屋，交易合同是否有效？

郭先生欲购买某小区一套两居室住房。该房屋所有者原为张大爷，其病逝后由他的两个儿子继承，共同所有。张大爷的大儿子因急需用钱购买婚房，便在弟弟上班时间带领郭先生看房，并向其出示了该房产的房屋所有权证，和一份由他伪造的弟弟的授权委托书，称卖房是他们兄弟俩的共同意愿。于是郭先生向张大爷的大儿子支付了10万元定金，并与其签订房屋买卖合同。

郭先生打算进行后续手续时，发现张大爷的小儿子对于卖房这件事并不知情，极力反对哥哥将父亲留下来的房子卖掉，并且拒绝搬出该套住房。双方僵持不下，郭先生遂将张大爷的两个儿子告上法庭，要求其继续履行合同。

律师说法：我国《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，大儿子与郭先生所签的交易合同应当是有效的。但由于小儿子知情后反对，而且尚未实际交易，所以，法院不会支持郭先生要求继续履行合同的请求。大儿子无法交付房屋的行为构成违约，郭先生可主张解除合同，要求大儿子承担违约责任或者赔偿损失。如果买房者属于善意购买且产权完成过户，法院一般会支持合同继续进行。二手房买卖中，不乏卖方过户前因房价上涨或中途反悔等因素搬出“共有产权人”来搅局、恶意毁约的情况，买方签订合同时应格外注意。

二、优先购买权被侵犯，可否持“租房合同”维护权益？

李先生由于工作调动，在某市租下一套两室住房与爱人居住。在还差1个月租房合同到期时，房东通知李先生，由于着急用钱，这套住房不再继续出租，并称已经在房屋买卖平台登记了出售信息，以后可能带购买者来看房。李先生的工作比较稳定，也有在这里定居的意愿，便跟房东协商购房。双方商定价格，就该房屋买卖事宜签订了协议，李先生向房东支付1万元作为定金。

就在李先生准备办理贷款手续时，房东突然通知李先生，该套房子不能卖给他了。原来，房东的远房侄子欲以同样的价格和付款方式买下这套房子。房东表示已收取的定金会如数退给李先生，之前签订的协议作废。李先生称不愿意放弃这套房子，遂持“租房合同”和“房屋买卖协议”将房东告上法庭。

律师说法：我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，承租人李先生虽然享有优先购买权，但房东也可以将房子卖给其远房侄子。不过，本案中，李先生与房东已经签订了房屋买卖协议，交付了定金，房东应当继续履行协议。法院应当会支持李先生的诉求。

三、农村房屋交易已完成，原房主是否还能追回？

李女士和爱人一直居住于农村老家的平房里，这套平房属于她爱人家的祖产，所有权登记在爱人的名下，而该房屋的宅基地属于农村集体所有。在孙子出生之后，李女士搬到城里儿子家帮忙照看孩子。李女士爱人独自留在农村，无所事事，便染上了赌博恶习，并且瞒着李女士和儿子将这套祖宅以15万元的价格卖给隔壁邻居田某，双方签订了房屋买卖合同。

李女士得知爱人将祖宅卖掉这件事后，当即表示不同意，并到邻居田某家协商要回房产，说农村房子不能交易，并声称可退还田某15万元房款，之前签订的房屋买卖合同作废。由于已经开始对新购入的平房予以装修翻新，田某当场拒绝。李女士此后不断到田某家骚扰吵闹，田某便将李女士及其爱人告上法庭。

律师说法：首先，本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间进行农村房屋买卖，国家是允许的。因此，李女士的爱人与田某所签的房屋买卖合同有效。目前实践中，村民之间买卖农村房屋，是否办理了房产过户手续，不影响买卖合同的效力。因此，李女士爱人收取对方价款、交付房屋后，田某即取得了房屋所有权。其次，李女士无权追回房屋。我国《最高人民法院关于关于适用<婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”据此，李女士无权要求田某返还房屋。当然，如果售价15万元明显不合理，则另当别论。

四、原房主户籍不迁离，新房主该怎么办？

赵女士通过房屋交易平台看上一套位于该市重点小学附近的学区房，与房主姚先生取得联系并看房后，决定全款买下此处住房。为方便女儿落户，赵女士将原房主的户口迁出时间也列在了合同条款中。条款规定：“该套住房交易时，需无任何人的户口落于此处;若在交易时，该套住房中还有户口，需先将户口迁出再进行交易，否则合同作废，同时退还全部定金和房款。”

在交易完成半年后，赵女士为其女儿落户时发现原房主姚先生的户口还在该房产中。赵女士联系姚先生，要求尽快将他的户口迁出，姚先生却以各种理由推脱，之后干脆关机消失。姚先生既不将自己的户口迁出，又不将定金和房款退还。无奈之下，赵女士将姚先生告上法庭。

律师说法：双方的交易环节已经完成，所有权关系已无法恢复，因此赵女士要求姚先生返还定金退还房款的请求，法院是不会支持的。遇到此种情况，新房主也不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。目前可行的解决办法包括：一是向法院起诉，要求对方承担违约责任。不过，本案中虽然双方把户口迁出时间作为一项条款在合同中作了约定，但在姚先生尚未迁出户口时，双方就完成了交易，这实际上是变更了该条款，故赵女士难以要求对方支付逾期迁户口的违约金。二是新房主可以向公安派出所求助，由民警向原房主宣讲相关户籍管理政策，要求其配合工作。三是新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题。除此之外，尚无其他更好的解决办法。