二手房买卖常见法律问题（下）

刘陶陈

十一、“一房二卖”法律问题

在房价剧烈波动，尤其是房价异常上涨时，“一房二卖”的现象尤为突出。“一房二卖”一般分两种情况：第一种是前后两份买卖合同各方中仅有一份合同当事人办理了房屋产权转移登记手续，另一份没有办理。我国物权法规定，办理了房屋产权转移登记手续，即表明房产的所有权已经发生了变动，即该买卖合同的买方已经确定取得房屋的所有权，其他合同的买方只享有买卖合同约定的债权，其只能根据合同约定行使债权性权利。第二种是前后两个买卖合同均未办理房屋产权转移登记手续。由于均未办理房屋产权转移登记手续，则数个合同的买方处于平等的债权人地位，此时买方无权直接支配买卖标的物，只能请求卖方履行相关义务，买方才能取得标的物的所有权。此时实际履行是违约的一种补救方式，若存在《合同法》第一百一十条规定的三种情形，即“1.法律上或事实上不能履行；2.债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3.债权人在合理期限内未要求履行”则不适用实际履行。另外，在数个买卖合同均适用实际履行的前提下，确定买方取得房产的所有权可以综合考虑如下因素：1.买方是否已经实际占有；2.买方是否已经付清房款；3.房产是否有买方附加的价值；4.履行成本问题。另外，适用实际履行一方，并不妨碍其再要求卖方承担赔偿损失、支付违约金等权利。

案例：上诉人（一审被告、卖方）与被上诉人（一审原告、买方）通过A公司居间签订房屋买卖合同，出售了系争房屋，买方支付了部分房款及中介费，双方办理了网上备案登记。次日一审被告又与案外人郭某通过B公司居间签订该房屋的买卖合同，郭某支付了部分房款。后一审原告发现系争房屋存在“一房二卖”情况，遂向人民法院起诉要求：1.解除买卖合同；2.返还已付房款；3.支付违约金及中介费。

法院判决：判令解除合同，返还已付房款及违约金，驳回其他诉讼请求。二审维持原判。

十二、房屋质量存在瑕疵而引起的法律问题

二手房买卖合同纠纷中，房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由卖方或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。一般情况下，若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于卖方在装修、使用过程中产生，购房人对此亦不知情，则应由卖方承担责任。

案例：原告向被告购买一精装修房，双方签订《房地产买卖合同》，后涉案房屋楼下1703室住户卫生间漏水，经鉴定为涉案房屋装修瑕疵。1703室住户起诉原告要求维修及赔偿损失，法院判决原告支付赔偿金及维修损失费。后原告起诉被告，要求被告支付维修费、赔偿损失和因漏水及维修导致原告无法正常居住所产生的租赁费。

法院判决：判令被告支付原告维修费、赔偿损失以及酌情确定修复期间造成房屋无法居住的损失费用。

十三、隐瞒房屋存在抵押的事实引起的法律问题

在房屋买卖交易中，已经抵押的房屋，因抵押权未被完全解除前可能无法进行房屋产权转移登记、无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买方购买房屋属重大决策事项。故隐瞒房屋抵押事实，应对此承担责任。

案例：原告与被告中介上海台庆公司签订《上海市房地产买卖合同》，由被告向原告推荐案外人龚某某的房屋，被告公司员工与龚某某均告知原告，系争房屋只有一个抵押权人，系自然人，原告向中介公司支付了首笔款项后，该抵押权人可以撤销抵押权，使房屋得以正常交易。原告支付了首付款和中介费，后发现系争房屋还有另一抵押权人为银行，中介主动要求解除合同。后原告起诉至法院要求被告返还中介费及代收的定金。

法院判决：判令被告返还中介费，驳回其他诉讼请求。

十四、房屋所有权法律问题

卖方故意隐瞒房屋不属于自己的事实，与买方签订《二手房买卖合同》，其行为构成欺诈，买方有权向人民法院或者仲裁机构请求撤销合同，卖方应当返还相应的购房款，并支付利息。

案例：原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房屋及自行车库出售给原告，然被告在合同签订时故意隐瞒其与妻子离婚以及案涉房屋及自行车库已经归女儿所有的事实，使得合同迟迟无法履行。后原告依法向人民法院提起诉讼，请求撤销合同，退还购房款并赔偿损失。

法院判决：判令撤销《二手房买卖合同》，被告返还购房款并支付利息。

十五、拒不交房或延期交房纠纷法律问题

买卖双方自愿签订房屋买卖合同，是真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，合同对双方当事人具有法律约束力。因卖方原因，导致拒交或延期交房、致使房屋买卖合同不能履行的，买方有权解除合同，并要求卖方赔偿损失。对于买方要求双倍返还定金的诉求，按照谁主张谁举证的原则，需由买方提供支付定金的证据。

案例：原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，购买被告房屋，合同约定付款时间及交房时间等，原告按约支付了房款，但被告存在逾期交房情况，原告遂起诉至法院要求被告承担逾期交房违约金。

法院判决：判令被告支付逾期交房违约金。

十六、卖方承诺迁出户口而未迁出引起的纠纷

因涉案房屋的特殊性，现行的交易流程及政策使合同无法继续履行。买卖双方在签订合同时，均未对房屋性质及相关政策作出明确、谨慎的了解，双方均存在过失，应各自承担相应责任。

案例：原告通过中介公司居间购买被告的房屋，并支付定金5万元。合同约定被告迁出户口时间。但实际履行过程中，涉案房屋为公房，因政策原因，被告的户口不能迁出。故原告起诉至法院要求解除合同，赔偿违约金并返还定金。

法院判决：判令解除合同、返还定金，不予支持原告其他请求。

十七、业主拖欠物业费引起的纠纷

通过二手房买卖获得房屋的，以不清楚前期物业合同为由，对物业服务合同提出质疑的，理由不成立，该诉求一般不会得到法院支持。

案例：荣苍物业公司与上海浙信公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由荣苍物业公司负责管理涉案房屋小区，本案上诉人（一审被告）通过二手房买卖获得涉案房屋，但一直拖欠物业费，直至被上诉人（一审原告）荣苍物业公司将其诉至法院，要求支付物业费。一审被告上诉时称自己系通过二手房买卖获得涉案房屋，故没有看到过该小区的前期物业服务合同，同时因物业管理不当，自己放在家门口的东西失窃，一审原告应赔偿自己的损失后自己再支付物业费。

法院判决：判令被告支付拖欠的物业费及违约金，二审维持原判。

十八、税费争议引发的纠纷

《二手房买卖合同》中关于卖方承担初始登记所需费用，买方承担过户所需费用的约定是双方在订立合同时的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定有效，同时买方承担的过户所需费用应当包括税金。上述约定内容与现行的二手房交易习惯是一致的。

案例：原、被告双方签订《安置房产权出售协议》，协议对产权登记费用作了约定，即初始登记所需费用由被告负担，过户所需费用由原告负担，但双方就过户所需费用是否包括税金产生争议。原告在支付税金后，向人民法院起诉，要求被告支付原告在过户手续中垫付的税金。

法院判决：判令驳回原告诉讼请求。