小区立体机械停车场运营管理评估方法研究

钱祉宇；朱从坤

（苏州科技大学土木工程学院，苏州215000）

0 引言

截止2019 年底，我国已经建成并投入使用的立体机械停车项目总数超过了45 万个，所建成的停车库提供的停车泊位总数超过2500 万个。但许多立体机械停车场库存在着以下几个方面的问题[1]：①立体机械停车场的建设主要依靠小区或者写字楼协同建设，开发商在建设前期投入资金较多，投入运营后期会产生资金供应不足的问题，影响了机械设备的维修；②管理制度不完善，面对机械设备老化常年不维修，管理人员不作为；③停车位尺寸设置不合理，时常出现车位顶板的塌方；④由于闲置的时间越长，停车场管理人员的管理行为就会降低，同时有些居民会将其作为非机动车的暂停车位。所以本文尝试通过理论结合实际情况中的困境，构建出一套合理有效的评估指标体系与评估方法，为小区立体机械停车场的运营管理提供改善建议。

1 小区立体机械停车场运营管理评估指标体系

依据《江苏省停车管理办法》、《江苏省机动车停车服务收费管理办法》等相关行业法规条例和管理办法，结合行业内代表性停车管理的相关管理制度，以及目前市场上从事立体机械停车场制造的公司作为第三方业主的满意度调查问卷，共筛选出5 大方面即经济层面、专业技术层面、管理制度层面、社会效益层面、环境层面，18 个能反映停车场运营管理内容与问题的具体指标[2-7]，如表1 所示。

表1 小区立体机械停车场运营管理评估指标表

2 小区立体机械停车场运营管理评估指标权重

2.1 指标权重的确定

选取立体停车场管理部门人员作为调查对象，按1-9标度法分别对准侧层、指标层的各指标进行相对重要性程度打分，依据调查结果，采用算数平均法各指标的权重进行计算[8]。公式如下：

式中：Wi-指标i 的权重；

n-调查样本量；

aij-指标i 与指标j 的重要性程度之比（标度值）；

计算得到的各指标权重及排序如表2 所示。

表2 指标总排序及权重系数表

2.2 指标权重分析

2.2.1 准则层指标权重系数分析

从表2 中可以看出，专业技术层面权重系数为0.4148，在准则层指标中位于首位，表明在立体机械停车场运营管理中，管理人员需对涉及到专业技术的工作内容严格对待，充分了解机械停车场内部构造以及在运营过程中哪些设备会对车辆造成安全隐患，要进行相应的检查与记录，出现问题应及时修理，否则会影响停车场运营的整体评价。经济效益指标的权重排在第二位，指标权重系数为0.1773，表明在做好专业技术工作的基础上，需要关注停车场的经营收入和减少设备损耗。两项指标权重系数之和为0.5392，代表了运营中最重要的安全需求和经济需求，也是管理公司应重点关注的两类。

2.2.2 指标层指标权重分析

从表2 中可知，指标层指标权重最高的是停车轨道系统和消防系统。由于立体停车场的运行是以机械设备为主，司机从将车驶入停车板、机械设备将车辆运送到停车位、到取车离开的过程均与停车轨道运行相关，而且实际情况中，车辆在停车位上出现上层钢板塌方以及在运送车辆时出现车辆被刮花的现象时常发生，所以这两项指标也是驾驶员最看重停车场良好运行的方面；停车轨道系统和车辆防损安全保障指标将决定着小区立体机械停车场运营管理的长久性。此外，后期维修资金（0.0683）、智能设备维护（0.0755）、停车场广告收入（0.0712）权重系数也相对较高，这三项指标关系到停车场能否持续运营，符合停车场运营管理的实际情况。排在指标权重体系后两位的是停车场外标识系统（0.013）、司机沟通制度（0.0169），说明这两项指标对于停车场的整体良好运营管理情况影响较低。

3 综合评价

采用模糊综合评价法对小区立体机械停车场的运用管理情况进行评价，二级模糊评价运算过程如下[9]：

第一步：依据表1 和表2，分别建立准则层和指标层的指标集U、权重集W。

第二步：建立评价集。

对各指标的评价分非常不满意、较不满意、满意、较满意、非常满意五个等级，为将定性指标定量化，将评语分别赋值为“55，65，75，85，95”，则评价集表为：

第三步：对停车场运营管理情况进行问卷调查，根据调查结果建立模糊评关系判断矩阵R。

式中：rij（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）表示某个被评估对象从指标Ui来看对Vj等级模糊子集的隶属度。

第四步：模糊综合评估向量。

模糊综合评价是对类中各个因素进行综合评价，第i类因素的模糊综合评价表示为：

第五步：模糊综合评估分值计算。

将公式4 中所得的评估向量乘以评价集，得出每个指标的具体评估分值。

4 案例分析

选取苏州市平河路某小区立体机械停车场进行案例分析，小区机械式停车位数量为860 个。对小区居民进行机械停车场管理情况问卷调查，共计发放问卷200 份，收回有效问卷190 份。小区居民对各指标的评价统计结果见表3。

根据计算模糊子集隶属度原理，将每个指标中非常不满意到非常满意的样本量除以整体样本总量（190 份），即可得到评判矩阵R 值。由此对每个指标具体的模糊综合评估分值进行计算，如表4 所示。

表3 问卷调查统计表 （单位：份）

表4 各指标模糊综合评估分值

最终小区立体机械停车场运营管理的综合评分分值是78.42 分，各准则层中社会效益层面、经济效益层面、专业技术层面、公司管理制度层面、环境层面综合评估分值分别是79.9、79.5、83.24、75.86、80.36。从计算数据得知只有公司管理制度这一准则层低于总得分，其余4 个准则层的指标得分均高于总得分，得分最高的为专业技术层面指标。

根据上述评估分值进一步分析公司管理制度层面得分较低的原因，其中司机沟通制度（C13）指标的得分是最低的。结合问卷调查与该小区住户和停车场相关管理人员进行交流，原因在于：该小区管理人员对于驾驶人员的求助显得较为不耐烦，服务态度较为恶劣，管理人员则表示小区住户在停车方面不执行小区相关管理规定，比如经常操作不规范、经常提前一个小时就用APP 进行取车，导致后续取车人员需等待很长的时间。基于这两点原因严重影响了主业的使用体验，进而对这一指标给出了最低的评估。所以停车场相关的管理领导应着重加强员工的服务意识和取车时间引导。

根据每个指标的评估分值，对该小区立体机械停车场的运营管理提出如下相应的建议：

第一：车辆防损安全保障（C1）、停车轨道系统（C9）、消防系统（C11）、隐患处理制度（C16）等指标重要性和运营得分都较高，停车场管理人员应当长期保持关注、做好相应的基础工作。具体做法应该为①每日对系统进行检测和巡查并做好记录，以便于后期的查验。②每月应对员工的专业水准做测试。③每月应对停车场的消防系统检测和安排相应的消防演习、消防知识宣传。

第二：应急突发事件制度（C14）、后期维修资金制度（C6）以及停车场广告收入（C7）等指标重要性较高但运营管理得分较低。对于应急突发事件制度（C14）是最急需改善的指标，该类指标的设定主要就是为了在没有预料到的事件发生后管理人员依据相应制度立刻做出相应的措施，来降低停车场的损失。后期维修资金制度的设立是为了在停车场机械设备运转过程中出现的设备老化或者设备的磨损，从而能立刻进行优化。

第三：接受查验制度（C15）、停车收费标准（C5）、司机沟通机制（C13）等指标重要性和运营管理得分都较低。该小区住户反映对停车场的收费标准不太了解，有时候出现停车时间相同，但停车费不等的情况。同时还应该加强管理人员的素质教育，提升公司品牌影响力。

第四：人、车秩序管理（C4）、停车场卫生条件（C17）、噪声对居民影响指数（C18）等指标重要性较低，但是运营管理得分较高。意味着停车场管理部门在保持目前管理水准的基础上，相对的减少资源的投入。例如原先对停车场环境的打扫需要10 人，后期可以减少一半，所节省的员工工资可以增加到停车设备的维修资金中。

5 结语

本文从小区立体机械停车场运营管理的角度出发，建立了包含5 个一级指标和18 个二级指标的评估指标体系，对各指标进行了权重赋值和重要性程度分析，提出了进行模糊综合评价的计算步骤。以苏州市平河路某小区机械停车场为对象进行了实例运用，对评价结果进行了分析，并提出了管理建议。研究成果可为管理企业改善运营管理提供指导。