房地产会计核算中存在的问题及解决措施

于灵玉

摘要：随着我国社会经济的不断发展，人们的生活水平也在不断提高，对生活质量的要求也越来越高，房地产企业在这样的大趋势下处于稳步发展的过程中。近年来，随着国家房地产政策的不断改变，不管是限购房，还是房贷利率的无上浮政策，都对房地产企业的发展产生了一定的影响，严重的话会波及到社会经济的发展，这就凸显出了房地产企业在我国社会经济的发展中的重要作用。房地产企业通常都是集生产和销售为一体的企业，所涉及的范围比较广，这就对房地产企业的会计核算工作有了更高的要求和标准。但是当前房地产企业的会计核算工作在很多不利因素的影响下，出现了一系列的问题。因此，文章详细分析了当前房地产企业在会计核算工作中存在的相关问题，并针对这些问题提出相应的解决措施，希望能够推动房地产企业会计核算工作的顺利进行，进而促进房地产企业的稳定健康发展。

关键词：房地产企业;会计核算;问题;解决措施

一、房地产企业会计核算工作的重要作用

房地产企业财务会计的基本工作就是认真地完成房地产建设单位的正常运转的财务核算工作，其财务会计核算水平的高低将直接体现出企业经营管理的整体水平如何。通过总——分的结构，会计核算的工作目标就是将房地产企业的整体目标进行分解而得出的。房地产企业内部管理制度的不断改革和完善，是推动房地产企业不断进步和发展的动力来源。房地产企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，就需要通过科学有效的管理方式来降低企业各单位的经营和管理成本。房地产企业的核心竞争力就是自己建筑产生的质量和附加价值，而建筑产品的价格优势将确保企业能够抢占市场的先机，在保证企业盈利的前提下，进一步推动企业的长远发展。房地产企业通过自身的财务会计核算和审计工作，为企业的发展提供全面且真实有效的数据信息和相关的商业价值，从而为企业的科学决策提供可靠的数据支持和依据，有助于企业制定更加科学合理的长远政策和战略目标。

房地产企业持续发展和管理的有力工具就是进行财务会计核算，同时会计核算也是房地产企业目标管理的重要组成单元，所以，房地产企业会计核算工作是否有序进行，将直接影响着企业运用管理质量的好坏，严重的会影响到企业管理者的经营决策。会计核算所呈现的數据报表信息是支撑房地产企业发展的主要依据之一，在一定程度上还影响企业的战略决策和部署。

二、房地产企业会计核算的主要工作职责

（一）对相关建筑材料进行核算

在具体的核算工作中，会计核算人员需要提前理清建筑所采用的材料，并安排好相应的保管的储备工作。在此基础上，对购买建筑材料清单的相关款项和支付流程的核算方案进行详细拟定，确保建筑材料会计核算工作的科学有效性。

（二）对固定资产进行核算

房地产企业进行固定资产核算的目的是为了及时修正固定资产的台账和保证固定总资产核算工作的有效进行，方便房地产企业对企业固定资产的流动方向进行定时定向的监督，详细记录在企业运营过程中固定资产的具体损耗和贬值等情况，确保相关记录信息的真实有效。通过加强企业固定资产系统管理的建设，能够保证企业会计核算工作的正常进行，进一步保证企业固定资产的完整性。

（三）对企业的运行成本进行核算

在对房地产企业的运行成本进行核算时，需要对企业建设经营成本的支付流程进行明确规定，并严格监督其运行过程;需要对房地产项目的开发成本和建设成本进行仔细的核算，从而对企业的建设运行成本进行科学的调整和分类，并对建设运行和开发项目的结算工作进行评价和核验，保证会计核算信息的准确性。

（四）对企业的销售和利润进行核算

房地产企业会计核算的核心工作职责就是对企业的销售和利润进行核算，为了确保更加精准的核算清楚企业的营销利润，相关会计核算人员需要积极地参与到企业利润目标的计划和销售规划的工作中。另外，会计核算人员需要对房地产企业所销售的现房总数和具体的营业额进行准确的核算，并核算出要向国家所缴纳的具体税额。针对这方面的工作，要特别注重财务明细表的修正和推算工作，严格控制相关建设项目的成本，避免一些不合理投入的情况出现，为房地产企业创造可获利的空间，确保房地产企业能够获得最大的利益。与此同时，通过会计核算的相关工作，有助于房地产企业搭建完善的财务监督系统，进一步保证房地产企业资金的安全使用。

三、房地产企业会计核算工作中存在的相关问题

（一）收入核算制度不健全

房地产企业的特殊性决定了其经营活动和其他企业不同，会计核算的具体内容也有着巨大的差异性，使得会计核算工作的进度极度缓慢，在工作中受到的阻碍还比较强。第一，房地产企业通常都是采取预售的方式，尽管会计核算人员是严格按照相关的规定和标准来设立的核算科目，但实际上，房地产企业各部门和财务部门之间的信息存在严重不对称的情况，导致财务部门不能及时掌握企业当前存货的现状，更是难以获取到准确的销售面积和相关项目的单价，如果要是出现单方面的随意更改销售数据信息，就是导致漏水现象的出现。第二，房地产企业对项目竣工决算工作的监督力度不够，很难精准划分清楚盲区内的具体情况，使得企业的会计核算科目出现混乱的情况，导致项目竣工之后，企业的收入和成本得不到有效的结转，进而导致会计核算工作和现实情况严重不符，从而影响后期工作的顺利进行。

（二）没有明确的销售收入标准

随着经济的发展，我国的房地产企业处于稳定的发展阶段，且有迅速爆发的趋势，尽管国家也出台了相关的政策，但还是不能阻止房地产企业的发展。在这个过程中，房地产企业在经营发展过程中没有明确统一的收入标准，对企业的发展还是产生了一些影响。房地产企业在项目建设初始阶段，项目的成本远远大于企业的收入，在项目建设过程中，缺乏完善的监管机制对项目建设进行全方位的监督和核查，一些应收款和预收款并没有及时纳入到企业的收入范围。当前多数买房人都是通过分期付款的方式来买房，针对房地产企业来说，收款期和交房时间不同步，形成一定的时间差，增加了企业会计核算的难度。房地产企业确认销售收入的标准是实质交易，但多数企业并没有认识到实质交易的意义，采用的衡量标准还是看资金回收的程度，大大降低了房地产企业的经济效益，很难实现企业利润最大化的目标。

（三）房地产企业的内控体系不够规范

当前多数企业都认识到会计核算的重要性，但是构建的内控体系还是存在诸多不规范的情况。主要体现在工作不够规范、管理力度不够和执行不到位几方面。房地产企业的销售人员在签订合同的时候，没有及时将相关信息告知给财务部门，双方的沟通工作没有做到位，在合同签订完毕后也是直接将合同上报进行留底即可。但是实际上房地产企业的销售部门和财务部门在签订合同前没有进行沟通和商讨，这就严重违反了房地产企业内控体系中的相关原则。由于相关人员工作违反了相应的财务制度，使得相关费用无法得到准确的分配，导致与实际情况出现极大的反差，为企业的会计核算工作增加了相当大的难度，同时还不利于企业土地增值税等相关税务工作的开展。

四、房地产企业会计核算问题的解决措施

（一）提升会计核算的精准度

房地产企业在最新政策下，为了进一步提升会计核算工作的准确度，需要严格遵守实事求是的原则，充分结合企业自身的业务范围和项目建设现状，从自身制定的管理细则出发，详细核算企业的成本，做好会计处理的相关工作。以营改增政策下，碧桂园房地产的会计处理应对方式为例，营改增政策的实施，对于碧桂园房地产来说其会计处理方式和传统营业税制的处理方式还是存在很大的差别。之前，碧桂园房地产在购入商品和劳务时，将全部价款都计入了开发成本当中，但在营改增政策实施过后，其计税方式发生了变化，碧桂园房地产就选择了简易的计税方法，虽说也是全额计入开发成本，但是一般计税方式是去除了增值税后的剩下余额才计入开发成本，这里的增值税主要指的是进项税额。同时碧桂园房地产在确认收入时也和原先不同，营改增实施后，碧桂园房地产的主营业务收入是剔除增值税后的剩下额度，这里的增值税体现的是销项税额。通过对增值税进行明细分析，能够帮助企业有效地分类和进行抵扣工作，进一步提升财务会计工作效率。

（二）明确房地产企业会计收入核算的标准

房地产企业商品的销售的环节比较复杂，包括签订预售合同并收取预收款、签订正式销售合同、项目完工后验收合格并交给买房验收、办理产权相关手续四个步骤。严格来讲，房地产购销合同就是一种合约，房屋没有得到买方的验收和认可，商品所有权等相关风险并没有转移给买方，不管是不是收取了款项，都不属于收入确认的条件。所以，房地产企业只有与客户签订了正式销售合同，办理了相关手续，项目完工验收合格后，客户也对房屋的结构、面积和付款方式进行了确认之后，办理好了移交手续，当收入的金额能够可靠的计量时，才纳入到企业的销售收入范围内。比如碧桂园房地产在收入确认工作中，主要以商品是否全部完工且交付给购买者使用为标准，只有都达到了要求，再从预收账款转为自身的主营业务收入。

（三）完善房地产企业的内控管理体系

房地产企业的会计核算工作涉及的范围比较广，牵涉到的人员也比较多。会计核算工作不但需要会计核算人员加大重视力度，还需要企业管理者的高度重视。在房地产企业管理者的高度重视下，会计核算工作的精准度和完成度会得到一定的保障，否则的话会计核算工作就是一个面子工程，不能体现出会计核算的真正价值。房地产企业完善内控管理体系是非常重要的，充分结合企业自身发展的实际状况制定的内控管理体系，能够帮助企业制定出科学合理的未来发展目标，进而推动房地产企业的发展与进步。除此之外，在房地产企业内部加强对财务会计人员的培训工作，根据不同工作内容的员工制定出科学的培训培养方案，比如对于合同部门的员工，就需要加强合同的费用标准和协调沟通能力的培训，提升自身的工作效率;对于财务部门的员工，需要更加注重会计相关专业知识的学习，方便会计人员掌握更加先进的记账方法和数据信息，以便精确的反映出企业的收入和成本支出情况，从而减少会计信息不对称现象的发生。

五、结语

会计核算工作是推动企业进步和发在的关键动力，会计核算工作的价值对于房地产企业的发展有着不可忽视的作用，在我国经济强国的建设要求下，需要房地产企业的稳定有序发展。房地产企业稳定有序发展的前提条件就是严格遵守国家的相关税收政策，这是确保国家财政稳定的基础保障，所以，房地产企业的相关人员需要高度重视会计核算工作，并及时对核算工作进行分析和整合，保证会计核算工作的质量。房地产企业在经营管理过程中解决出现的问题，离不开会计核算信息的分析，同样房地产企业在制定战略目标也离不开会计核算信息的支持。所以，房地产企业应不断优化自身的会计核算工作，以此推动房地产企业的发展。

参考文献：

[1]黄锦杰.企业会计核算规范化管理措施研究[J].建材与装饰，2018（51）：132-133.

[2]陈新报.房地产会计核算中存在的问题及对策[J].全国流通经济，2019（11）：101-102.

（作者单位：蒙城皖新文化產业投资有限公司）