农村宅基地确权登记 特殊情况该如何办理

加快推进宅基地确权登记发证是维护农民合法权益、促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施，是深化农村改革、促进城乡统筹发展的产权基础，也是推进乡村振兴的基础工作。2020年5 月14 日，自然资源部印发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（以下简称《通知》），要求2020 年年底前要完成宅基地确权登记工作。关于宅基地确权登记，广大农村干部群众应了解以下法律知识。

“一户多宅”的情况该如何登记？

原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（以下简称《发证通知》）指出，结合实际依法处理“一户多宅”的问题。宅基地使用权应按照“一户一宅”的要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公示无异议的，可在按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

宅基地超面积的情况该如何登记？

《发证通知》指出，分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

（1）1982 年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。（2）1982 年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987 年《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《管理法》）实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。（3）1987 年《管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。（4）历史上接受转让、赠予房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠予行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

宅基地上的房屋是否一并登记？

根据《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》 的 要求，各地要按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，全面落实宅基地、集体建设用地使用权，以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作，做到应发尽发。要从工作现状出发，尽快制定或调整工作计划，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围。《发证通知》要求，农村宅基地和集体建设用地使用权，以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容，各地要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等法规政策规定，颁发统一的不动产权证书。

外出不在家怎么办理登记？

《通知》规定，各地可采取积极灵活的方式，完成宅基地和集体建设用地权属调查。对权利人因外出等原因无法实地指界的，可采取委托代理人代办、“先承诺后补签”或网络视频确认等方式进行。

权属材料缺失的宅基地能否登记？

《发证通知》规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在村民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公示30 天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定。属于合法使用的，予以确权登记。

规划建设材料缺失的房屋能否登记？

《通知》规定，对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，如地方已出台相关规定，按其规定办理。如未出台相关规定，对位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。对位于原城市、镇规划区外且在《中华人民共和国城乡规划法》实施（2008 年1 月1 日）前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的，由村委会公示15 天，如无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

农民进城落户后村里的宅基地能否办理登记？

《发证通知》规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

【延伸阅读】宅基地不能确权的四种情形

按照《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》的要求，农村宅基地及其上房屋为以下四种情形之一的，不能或无法办理确权登记。

一是占用耕地建房的。耕地是用于种植农作物的土地，未经批准任何人不得擅自改变其用途。《中华人民共和国土地管理法》规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。违法占用耕地的，将可能面临限期改正或者治理、限期拆除或者没收建筑物、罚款直至被追究刑事责任等严重的法律后果。

二是违反生态保护红线管控要求的。包括将房屋建造在自然保护区、饮用水水源保护区范围内的，明显侵入当地划定的生态保护“红线”以内的等情形。需要明确的是，上述宅基地即使已经经过审批程序，甚至取得了相应的产权证、规划许可证，仍然将当作违规建筑被查处。

三是城镇居民购买的宅基地。农村宅基地具有严格的福利保障属性和身份属性，系农村集体经济组织无偿分配给本集体经济组织成员建房居住生活使用的集体建设用地。城镇居民购买农村宅基地的行为，既不受法律保护，亦为政策法规所明令禁止。

四是小产权房。“小产权房”是指由乡镇政府或村委会发放“产权证明”而不具备依法在自然资源部门确权登记资格的房产。在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村（社区）建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此，它并不真正构成严格法律意义上的产权。小产权房因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样。根据《中华人民共和国土地管理法》和有关政策规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人不得租用、占用集体土地用于房地产开发。所以，现行法律及政策规定均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动。