房产测量与建筑设计计算建筑面积的差异性分析

文/袁喆（通化市房产租赁管理中心）

面对房地产开发市场化竞争的不断加大，不同房产企业都开始将房屋价格、房屋面积作为重要指标，在房产推广营销中进行介绍。但由于房屋建筑设计计算面积，与实际测量面积之间，存在着显著的面积大小差距问题，使得购房者在交房时与开发商产生激烈的矛盾纠纷。基于此，做好房产测量面积、建筑设计计算面积差异的准确分析，并提出房产测量、建筑设计面积计算的改进策略，可以带动房地产业建筑面积测算的科学合理化发展。

一、房产测量、建筑设计计算的面积认定及二者差异性

（一）房产测量、建筑设计计算的面积认定规范

当下测绘单位对建筑房产面积的测量计算，主要依据《房产测量规范(GB/T17986-2000)》的文件要求，进行房产产权、房屋用地等的面积测量，包括房屋建筑总面积、套内建筑面积和分摊建筑面积的数据测绘，测量结果受市场环境要素的影响较大。

而房产建筑设计计算的面积认定，则根据《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2013)》，对不同的房产规划项目进行工程预决算、建筑面积概算。这一建筑面积指标的概算实施时，由建筑规划部门批复审核条件，制定建筑设计计算的面积认定办法，由设计单位进行建筑图纸的面积设计，来为建筑工程不同施工任务的实施，提供基础的数据指标支持。

（二）两种房产面积认定办法的差异性

房产测量、建筑设计计算等建筑面积统计方案，往往使用不同的国家标准规范，使得房屋用地数据采集、建筑面积测量等的结果存在显著差异。其中房产测量是对房屋产权、房屋用地信息等的搜集与管理，在房地产项目开发、房屋交易、税费缴纳等的执行过程中，都需要实际房产测量数据提供支持，客观准确的房地产面积数据测绘结果，能够保障房屋产权、产籍审查，以及房产人合法权益保护工作的顺利实施。

但建筑设计计算的建筑面积认定，则主要存在于建筑工程的项目规划、预决算环节，通常用于指导单位面积的建筑工程造价，以及工程用料、施工环节的控制，是房产建筑面积的事前规划，目的是为满足工程造价计价的数据需求。因此，两种房产面积计算的认定规范、计量方案存在差异性，得到的房产建筑面积结果也不相同。

二、房产测量与建筑设计计算的面积测定优化方案研究

（一）完善制度

当前房产建筑面积测量认定过程中，主要依据《房产测量规范(GB/T17986-2000)》《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2013)》等的文件内容，对房屋面积预测、测量等工作进行规范。在城市房屋建筑空间，呈现不规范化、多样化发展的环境下，需要对《房产测量规范》《建筑工程建筑面积计算规范》等内容，作出进一步完善。如增加有关房屋架空层，以及外部楼梯、阳台、飘窗、回廊等不规则空间的规定，包括在建筑面积采集数据类型、核算方法上，进行测量区域、测量方案的规定。

（二）改进房地产面积规划、上报与施工建设等流程

不同房屋建筑面积的预决算、实际测量等工作，都需要经历一系列项目规划、申报、开发建设与验收的流程。因而对房产测量、建筑设计计算的面积认定流程，作出面积规划指标、开发上报环节的全面改进与创新，可以最大程度保证房屋面积预测、测量结果的客观性和一致性。

（三）注重多种房产建筑测量指标、计算模式的控制

房产建筑面积测量、控制指标，通常围绕着不同建筑空间形态、功能排布进行展开，包括客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、阳台、阁楼等工件区域的面积测算。为保证房产建筑面积测量的准确性，要以2.2m层高为面积测算标准，将单层建筑只计算一层的建筑面积，而多层建筑层高≧2.2m的，计算为两层的建筑面积。同时对房屋斜屋顶、阳台、飘窗，以及外部围栏、架空走廊结构的面积测量，则按照单层面积一半的标准进行测算，从而保证建筑空间面积测量、控制的合理性。

三、结语

房产测量与建筑设计计算的面积认定，是在房屋施工建设前、建设后的面积测量计算，对房屋用地审批、房产权属登记等具有重要的指导作用。通过针对房产测量、建筑设计计算的面积测量结果差异，制定相应的测量制度改革、预算与测量流程优化方案，并对多种房产建筑面积的测量指标、计算模式，作出进一步的完善和控制，以为后续房产企业的建筑工程面积计算提供支持。