绿地控股融资策略分析

文/温旻昊 黄桥花 （广州商学院）

一、绿地融资现状

（一）企业概况

绿地成立于1992年，是中国较早成立的房地产企业之一。2015年通过借壳在上交所上市。

目前绿地的房地产业务营收占总体营收的一半以上。但是近年来绿地在建筑行业的投资增大，对房地产业务的资源分配相应减少。

（二）财务分析

1.偿债能力分析

近年来，绿地的流动比率正逐年下降，而流动比率反映企业偿还短期债务能力，这说明绿地短期偿债能力在降低。近三年，绿地的流动比率远远低于行业平均值。绿地速动比率在0.4左右，但是在近三年房地产行业的速动比率都在1以上。由此可见，绿地的速动比率既低于正常标准，也低于房地产行业的平均值。利息支付倍数显示企业对负债产生的利息的支付能力。绿地的利息支付倍数稳健上升，但仍处于行业的中下游水平，长期偿债能力有待于进一步提高。

2.运营能力分析

应收账款周转率是用来衡量企业的应收账款周转速度以及该企业经营管理效率的财务指标,而绿地的应收账款周转率近年来的下降趋势比较明显，存在一定风险。

存货周转率是衡量企业购入存货、投入生产、销售回收等各环节管理能力的综合指标,企业的销售情况与存货周转率一般为正相关。绿地的存货周转率逐年下降，是由于政策层面的库存积压所导致的。不过就2017年的上市房地产企业综合数据来看，绿地的存货周转率还是比较出色的。

3.盈利能力分析

资产报酬率能够反映企业的盈利能力和企业投入产出效率。近三年，绿地的资产报酬率均值为1.8，房地产行业资产报酬率均值为1.25，绿地控股数值要高于房地产行业的均值，盈利能力优于同行业。

销售净利润是反映企业销售收入获取能力的重要指标。相对来说，企业的销售净利润越高，那么这个企业获利的能力就越强。绿地近三年来销售净利润稳健上扬，获利能力稳健。

4.融资方式分析

绿地的融资方式为以下几种：

（1）银行借款。银行借款一直以来都是房地产企业主要的融资方式。绿地的银行借款占比始终维持在10%以上。（2）股权融资。企业通过股权融资可以获得较大的资金，也没有偿还本金的压力,还有利于改善负债结构。但企业通过股权融资也有不利影响，其中包括分散公司控制权的问题。2015年绿地曾通过发行有限售条件股进行资产重组。（3）债券融资。最近绿地发债共四次，筹集资金数额在数十亿元以上，利率为4%左右。（4）售后回购。所谓的售后回购是指房地产开发企业在销售存货时,与购买方签订合同,约定在日后的一定期间内再将所售房地产回购的一种交易方式。2012年绿地为了快速收回资金，采用了售后回购的策略，承诺三年后以高于原价格16%的价格对该项目进行回购。（5）自有资金融资。房地产企业的内部自有资金与其他类型的企业差别不大，也包括折旧、留存收益、股东投资及其他自有资金。绿地的自有资金，主要来自于公司留存收益和股东投资。而绿地的年度折旧、未分配利润、盈余公积呈现出逐年增长趋势，说明绿地可逐步采用内部融资获取资金。（6）销售回款融资。预收账款是房地产企业项目资金的主要来源,其实质是购房者的预付房款。房地产企业通过这种方式，可以在项目开展前提前筹集资金。绿地的预收账款近年来持续稳健增长，且高于销售收入。（7）海外融资。目前国内市场的融资渠道已相对饱和，限制条件较多，额外筹资成本也高，不少企业都想方设法的寻找海外融资对象。2015年绿地成功获得德国国际房地产投资银行的投资,打通了海外融资的通道。（8）永续债融资。绿地控股在2015年公开发行了永续债-15绿地MTN001，本次发行金额共计人民币20亿元。永续债历史悠久，类似于上市公司发行的优先股股票，所以利息支出按照会计准则来说是不计入损益表的。

5.资本结构分析

绿地的资产总规模呈现增长趋势。近三年，资产规模年平均增长率为18.9%,在行业内处于领先水平,所有者权益年平均增长率在14.24%，可见通过利润累积的自有资本充足,总负债年平均增长率在14.23%，公司经营规模扩张，对外举债规模也在扩大。从负债权益结构上看，近三年绿地的年平均资产负债率88%,平均净负债率在172%。而房地产龙头企业万科近三年的资产负债率为77%，年平均净负债率为55%。此外，近三年间，房地产行业的平均净负债率为76.71%。其负债远高于行业平均水平，可见绿地债权结构不合理。另外绿地近三年前十大股东的持股比率在80%以上,股权集中程度过高。

三、绿地融资策略现存问题及成因分析

（一）绿地融资策略存在的问题

1.过于依赖银行借款

近年来，绿地的银行借款占比始终维持在10%以上，且房地产属于资金密集型行业，资金投入大，项目周期长而且资金回笼慢，银行和国家政策对房地产企业贷款的政策不断收紧，对依赖银行借款的房地产企业而言无疑是雪上加霜。

2.资产负债率过高

绿地控股的资产负债率远高于行业均值，股权融资、混合融资等融资方式即使有使用规模都比较小，并没有充分地发挥其作用。绿地获得大量的资金必然就会产生庞大债务，负债结构不合理将不利于绿地的长期发展。

3.流动负债风险高

绿地控股的流动负债比率一直都高于行业均值，可见绿地在进行融资时侧重于短期融资。究其原因则是企业不想承担太多利息支出，流动负债一旦超出临界值，则短期偿债风险会被放大。

4.股权集中程度相对过高

绿地控股的股权集中度高于80%，而房地产行业的集中程度最优值在54%左右。如果股权集中程度过于集中，大股东权力得不到牵制，决策过程缺乏民主，容易发生由于决策者的优柔寡断导致的决策失误，甚至出现大股东利用手中权力侵害公司利益的行为。

（二）绿地融资存在问题的成因分析

1.融资渠道单一

融资条件取决于企业的发展规模以及健全成熟的资本市场体系。我国资本市场还不是特别的成熟，而这加大了企业的融资风险也限制了企业资本结构的完善。

另外，近年来银行对外贷款总额下降，很多国内房地产公司也都存在贷款期限与房地产行业漫长的资金回收周期错匹配的问题。

2.融资风险管理机制不完善

绿地在融资过程中虽有自己的体系但还不够完善。我国房地产企业的融资风险防范意识仍未健全，这与国外成熟的风险管理文化背道而驰。

四、绿地融资策略的改进

（一）绿地企业内部风险防范

我国房地产企业融资缺乏事前控制意识，更多的是事后处理,其根本原因是房地产企业的风险管理体系尚未健全,尤其是内部控制体系更应该得到重视。我们应该加强对房地产企业的内部监管，建立健全内部风险控制体系。

（二）融资方式创新

1.房地产投资信托

房地产投资信托（REITS)是近年流行的融资方式，这种方式能集中社会投资者的不等额资金，由专业信托机构负责管理。与其他的融资手段相比，REITS的优势在于将金额较大的房地产交易转换为金额较小的证券投资，能有效拓宽融资途径。绿地控股应在融资过程中积极尝试REITS。

2.房地产众筹模式

自2014年以来我国互联网金融规模迅速增长，其中权益众筹的规模超过百亿元人民币。而房地产众筹作为权益众筹的其中一种形式，其原理是通过互联网金融平台面向大众筹集资金的方式。房地产众筹具有很多优势，融资规模没有限制，融资成本较低。绿地在要加强对互联网资源的应用管理能力，为众筹融资提供的技术支持。

（三）调整融资结构

1.降低股权集中程度

要降低企业股权集中度可考虑吸引外部投资者的做法。战略投资者作为外部投资者会更希望企业能持续稳定成长。企业引入战略投资者时有以下几种方法可以选择。第一是以增资扩股的直接方式引入，第二是将股权出让给外部投资者，而最后则是发行可转债，这在最近也颇受投资者的喜爱。

2.降低负债比重

绿地对融资的依赖程度较高，相比于债务融资,绿地应该加强股权融资，此外也可提高企业内部自由资金进行融资的比例。绿地的净资产收益率和每股收益都持续上升，但自身的现金净流量并不乐观，流动资产的变现速度较差。企业缺乏流动库存现金也间接影响了自身的资本结构。要解决此等问题，绿地要想办法加快流动资产的变现速度，增加企业现金流的同时降低企业的负债水平。