房价大幅上涨背景下对居民购房意愿的研究—以合肥房价为例

桑国宇 刘刚 倪哲 杨小慧（安徽财经大学经济学院）

■引言

近几年，国内各地房价都在以不同的幅度发生上涨，房价问题已经成为民众最关心的社会问题之一。由于国家整体经济的飞速发展和经济实力的不断增强，国内外投资者手上的财富越积越多，这些资金于是开始流向中国的房地产市场，引发了国内“炒房热”的现象，导致了之后的房价直线上升。在2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房地产企业融资、购房者信贷等方面。本文以合肥市房价作为切入点，分析造成高房价背后的原因以及影响居民购房意愿的因素，以此来响应国家的“房住不炒”政策。

■合肥的房价现状

（一）合肥市发展现状

安徽省省会合肥，地处中国华东地区、安徽中部、江淮之间、环抱巢湖，是国务院批复确定的中国长三角城市群副中心城市、国家重要的科研教育基地、现代制造业基地和综合交通枢纽，总面积达11445.1平方千米。截至2019年，合肥常住人口有818.9万人，常驻外来人口有158万人，城镇化率达76.33%。合肥的GDP总值从2010年的2701.6亿元增长到2018年的7822.91亿元，增长幅度达到190%。

（二）合肥房价现状

截至2019年，合肥的新房房价达到了1.8万元每平方米，一套新房的整体价格在两百万元左右。回顾历史，十年前的合肥房价还不及六千元，那时一套新房的售价在四十万元左右，在这十年里，房价涨幅将近500%，涨幅处于全国前列。由于国家房地产相关政策的实施，这两年的房价上涨幅度有所缓和，但实际上政务区和滨湖新区的房价依然处于高位的状态。此外，在今年8月份合肥成功拍卖了价值近100亿元的土地，土地拍卖价格的居高不下，导致房地产开发商的成本增加，这表明近期合肥的房价并不会下降。

■影响购房意愿的主要因素分析

购房意愿，即消费者愿意购买住房的消费倾向。我们通过调查发现，合肥市民购房意愿主要受到收入水平、储蓄水平、房价水平等经济因素影响，同时也受到性别、年龄、贷款利率、婚姻状况和受教育程度等其他因素的影响。

在此次合肥的实地调查中，团队向市民共投放了300份问卷调查并从中收回了269份有效问卷。在问卷中设置了年龄、性别、月收入等一些基本选项，现对问卷数据结果的分析如下：在性别上，有67%的男性表现出强烈的购房意愿，有39%的女性表现出强烈的购房意愿。在年龄上，25-35周岁的人群对购房需求最为旺盛，35-45周岁对购房需求最为低迷。在婚姻状况上，未婚人群要远比已婚人群的购房意愿要强烈。在居民收入水平上，有78%的人群认为人均月收入在14000元以上才会有购房的能力，有23%的人群认为人均月收入在25000元以上才会有购房的能力。在房价水平上，有82%的人群认为当前的房价过高，其中有53%的人群认为房价水平每平方米单价在15000元最合适。在当前住房情况上，25-35周岁的人群选择租房居住的比例最高，45周岁以上的人群选择自有住房居住的比例最高。

根据上面的问卷数据结果，总结了以下几个最主要的影响购房意愿的因素：

（一）商品房的自身价格

从上面的问卷调查结果中可以看到，有82%的市民都认为合肥当前的房价普遍偏高，有53%的居民认为当前房价控制在15000元左右为合适，还有20%的市民认为11000-13000元左右为合适区间，另有12%的人群认为合肥房价控制在10000元左右最为合适，而仅有10%的居民认为当前18000元的房价是一个合理值，因此居民的整体购房意愿表现出较为低迷的状况。一般来说，商品房的每平方米单价越高，居民的购房意愿就会越低，这也符合一般商品的价格需求模型。但在问卷调查里一项“你认为最理想的购房地段”的选项中，有将近一半的居民都选择了合肥市的政务区和滨湖新区。大多数居民表示，政务区和滨湖新区集中了合肥市大量的教育资源和医疗资源以及众多商业街，即使房价达到两万多甚至超过三万也依然会优先考虑在这两个地段购房。

（二）居民的月收入水平

在此次问卷中，将月收入水平分成了四个档次，依次为，7000元以下、7000-14000元、14000-20000元和20000元以上。在问卷结果的数据分析中发现，处在第二和第四档次月收入水平的人群表现的购房意愿较为强烈。其中处在第二档次的人群主要是一些刚步入社会工作两三年的年轻人，一方面工资报酬较少，另一方面由于大多数处于未婚状态，要成家立业，因此表现出对房子的刚需。处在第四档次的人群主要有一些工作经验丰富的企业高管，由于有一定年限的资金积累，购买不动产对于这些人来说更多的是一种投资。

（三）年龄因素

根据问卷调查结果显示，25-35岁这一年龄段的市民购房意愿最为强烈，但是由于这类人群参加工作时间尚短，储蓄水平不足，导致这一年龄段的市民虽然有强烈的购房意愿，但是缺乏相应的经济实力去购房；年龄在45岁以上的市民也具有较强的购房意愿，但根据调查这一年龄段的人群大多数都已有自己的住房，再次购房的原因可能是为下一代做准备或者用作投资；而35-45岁这一年龄段的市民购房意愿较低，在该年龄段的市民虽然已经具备了一定的购房能力，但由于正处在事业上升期，因此购房意愿表现得并不强烈。

（四）婚姻状况及性别

在问卷中发现，市民不同的婚姻状况会影响购房意愿，在房地产市场中，购房群体多是由于刚需购房，且婚姻因素在购房动机中占有很大的比例。我国由于婚姻关系而考虑购房问题的现象普遍存在，因此市民的婚姻状况对于住房购买意愿有直接影响。并且由于历史的因素，在现代社会的发展过程中，虽然在法律上男女地位平等，但是在实际的工作中依然存在用人单位倾向于招聘男性，对女性的轻视依然存在，这就导致男性的经济实力普遍比女性的高。在婚姻方面，我国社会传统更倾向于男性购房。因此，相比之下，男性比女性的购房意愿要更加强烈。

■对策与建议

（一）坚持“房住不炒”，建立市场平稳的长效机制

政府在工作报告中多次强调“房住不炒”的原则，坚持住房向居住本性回归。的确，房地产的发展会带来经济的增长，但是一个国家的经济并非仅仅依靠房地产行业而发展，不断地提高房价只会增加房地产泡沫，因此我国不可能再走以房地产拉动经济增长的老路。理清人口总量结构变化以及住房市场波动之间的关系，根据实际情况，制定符合当地情况的住房政策，要以“房住不炒”为指引，不把房地产作为短期刺激经济的手段，稳妥地实施房地产市场平稳健康发展的长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

（二）改善住房供求关系

为了合理配置住房资源，政府应该制定相关措施，抑制房地产投机需求同时引导正确的购房理念。需求方面，对于购买首套房居民给予更多的补贴，对于贷款购买多套房的住户，应调高贷款首付比例，提高贷款利率，严格限制各种炒房的行为；在供给方面，房价上涨过快的城市，政府应该增加土地供应量，依法处理闲置土地，抑制房价的非理性上涨。

（三）完善房地产税制改革

税收是国家财政收入最重要的组成部分，房地产税制的改革在国家经济发展过程中发挥着重要的作用。通过对房地产税进行优化，简化税制，对一些重复的税种进行合并，减轻税收成本，同时政府需要对房地产税率进行调整，降低税率，使房地产市场健康平稳运行，让房地产价格处于合理区间，这样才能刺激居民消费需求，摆脱经济对房地产行业的依赖，促进经济高质量发展。

（四）构建多层次的房地产企业融资体系

当前我国房地产企业融资渠道窄，融资途径有一定的局限性，因此房地产企业应该拓宽融资渠道，实现融资方式上的创新。同时我国房地产企业应当不断加强自身实力，健全企业内部管理制度，企业也应根据自身的发展情况，充分利用海外资金，积极与海外资金进行合作，政府在推动构建多层次的房地产企业融资体系中也应给予大力支持，房地产企业需要配合政府制定的政策,政府要积极引导企业融资体系的构建，从而确保房地产企业可以稳定长期发展。