地下车位权属确立相关问题的研究

臧玲玲

摘 要：由于城市土地资源的稀缺，汽车数量的急剧增长已远远超出了城市与其规划的承载能力，人们对车库、车位、机械停车位等需求是越来越大，“买车容易停车难”成为困扰城市发展的一大问题。那么如何保护购买人也就是权利人的利益，也就成为我们研究车位的权属确立等相关问题的动力。鉴于车位形式多样、历史情况复杂，本次研究仅以地下停车位权属确立为重点进行研究。下文内容前三方面从车位权属上的分类、车位权属确立的相关法律法规还有相关登记制度方面进行总体研究，第四方面针对我省重点研究的地下（上）空间的不动产权籍调查及单元编码项目对地下停车位权属确立方面提出一些建议。

关键词：车位权属;登记制度的缺失;制度;研究

1车位权属上的分类

1.1开发商投资建设的，拥有完全产权

开发商投资兴建该地下停车位的，开发商对地下车位享有专有使用权，有权出售车位。开发商应当要向房屋销售主管部门申请办理《商品房预销售许可证》（具体程序及标准参照《商品房预销售许可证》的办理办法执行）或向物价部门申请出具的地下车位未列入房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的证明。

1.2业主分摊建设费用的，共有产权

分为三种情况根据相关法律法规，一般认为，满足以下条件之一的，车位属于全体业主所有：一是开发商在计算公摊面积时已把地下车位的建筑面积计算在内的;二是开发商把建在地下车位的成本核算在住宅开发成本之内的;三是根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车位（地表和地下）作为公共配套设施的功能，将建设的地下车位作为开发商的法定义务的。以上三种情况，产权归全体业主共有，开发商就无权出售该车位。

1.3地下车位属人防工程的，使用、处分和收益权归投资者所有

我国《人民防空法》 第五条规定：“ 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”即按《人民防空法》要求我国人防工程实行多元化投资，不仅由国家建设，商品房的开发商也可修建，如果地下车位属人防工程，则来自该车位的收益全部归投资者所有。那么，这里的“投资者”分两种情况对待：一是如果开发商未将地下车位的建筑面积计算在出售房屋的公摊面积内或地下车位的成本未核算在住宅开发成本内，则应将开发商视为投资者，开发商有对地下车位处分，获取收益的权利。二是如果为业主分摊建设费用和建设成本的，视业主为投资者，那么地下车位的相应处分所获收益归全体业主共有。

2地下车位权属相关法律规定的现状

随着车位供需矛盾日益凸顯，权属交易就成为客观的市场需求，近几年地下车位、地面车位、车库等产权纠纷案件是屡见不鲜。车位产权究竟归属何方，房地产开发商、小区业主之间展开了长久的利益博弈。

2.1相关法律规定不清

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”2009年3月23日，由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），对“业主”、建筑区划内的“专有部分”、“共有部分”给出了明确的定义。该《解释》中第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要的规定”。

《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要，但实践中如遇到业主没有能力承担过高的车位买卖或者租赁价格，那么业主的优先权如何受到保障并得以实现。该条第2款规定将住宅小区内车位权属交由当事人约定，但对约定不明或没有约定情况下车位权属及法律后果未作出明确规定，导致在确定车位权属时无法可依。第3款规定“业主共有的道路或者其他场地”中“共有”，是共同共有还是按份共有、共有的是车位所有权还是使用权、如何分配设置专用部分的收益等内容，法律均未说明。《解释》第5条虽然对《物权法》第74条第一款中“首先满足于业主需要”进行了细化，但也只是笼统规定“按配置比例”将车位以出售、附赠、或出租等方式处分给业主，未明确具体的比例设置。可以看出，无论是《物权法》第74条还是《解释》第5条，都只是对车位权属的初步规定，比较模糊，缺乏可操作性。

国家法律、法规对车位权属界定的模糊，导致对车位的登记没有实质性的依据。那么，在不动产统一登记之前，地下车位的权属登记是如何操作的呢？经掌握，福建、杭州、苏州等地区对地下空间的利用和不动产登记方面出台了相关办法，但对于地下车位尚未能够实现“独立登记”，即独立颁发产权证书或证明的。各地方的操作略有不同，但总体对地下车位的登记采取“保守”的态度，大多采取地下车位在房屋产权证“房屋类型”一栏，记载的是“其他”，或者只是在房地产权证的附记里，标注地下车位的建筑面积等信息，甚至有的地方干脆不登记，业主只与开发商签订一纸合同。因登记依据不足，登记部门对一些登记机构把握不准，或者有疑惑的登记客体不予登记，即“选择性登记”。

登记行为分依申请登记、依嘱托登记和依职权登记三类，也就是说所谓选择性登记在法律上其实并没有这种说法，仅存在各地的登记实践中，即从原来房屋登记时代就存在的一种情形。

不动产统一登记以后，有的省份和地区出台了关于地下车位、车库等地下空间的不动产登记意见和办法，如2017年 7月1日，江西省上饶市广丰区出台《地下空间建筑物不动产登记意见》，对地下空间部分未按规定缴纳土地出让金的，不动产登记部门不予办理地下建筑物的不动产登记等多种情况进行了规定，广丰区在此《意见》中规定，对于2017年7月1日以后取得的国有建设用地，地下空间部分未按规定缴纳土地出让金的，房管部门不予办理地下建筑物的《商品房予售许可证》、不予办理《商品房买卖合同》备案，不动产登记部门不予办理地下建筑物的不动产登记、不予在《不动产权证书》附记备注地下建筑物信息。几乎同时，也就是在2017年8月，武汉市发布《关于进一步规范开发建设项目配套地下停车场管理的意见（试行）》（征求意见稿），对于地下停车位不动产登记开发建设项目按要求配套建设的地下停车场，地下停车位作为独立不动产单元进行登记，单独发放不动产权利证书，按照地下标识码编制不动产单元号，进行地下停车位面积及分摊土地面积的核算，登记的权利性质、用途、使用期限等按照《国有建设用地使用权出让合同》或者《国有建设用地使用权划拨决定书》确定，房屋用途为“地下停车位”。以上两个地区，广丰区对于地下停车位采取的是与所在户室一并登记，备注地下停车位相关信息的做法，武汉市虽是征求意见阶段但是表明将采取地下停车位独立登记的政策。没有上层法律规定做支撑，各地在实践中只能摸索进行，标准难以统一。

2.2车位权属不清

《物权法》第74条仅规定了占用业主共有的道路及其他场地的车位属于共有，对除此之外的哪些车位属于共有、哪些车位属于专有未作出明确规定。故司法实践中因车位权属不明发生纠纷的案件大多都是针对地下车位而言的。并且对于属于共有部分车位的使用制度，立法中仍是空白，许多开发商便以转让使用权或长期租赁等方式变相销售，混淆所有权与使用权，业主无法取得真正的所有权，现我省大多数小区均采用将该部分车位的使用权出租或出售给小区业主的做法，但在法律上并没有合法的身份，具体如何操作也易引起争议，如当开发商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于开发商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证，这些没有产权的共有车位买卖是不受物权法保护的。即使不是买卖，租赁也有很多法律纠纷的案例，实务中，开发商通过与业主签订租赁合同，开发商会在合同中明确合同是租赁合同，租期一般按业主需求签订，但大多数租期是“20年”，但并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”的情况。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的，这些都使得业主即得的利益不受保护，业主权益受损后也难以展开救济。

2.3车位权属登记制度的缺失

我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在对属于不动产的车位进行处分时，应当对其权属的转移进行登记，保障既得的利益不受侵害。

在此，举两个实例，2017年在《重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（2017）最高法民申2817号民事裁定书中，即以“由于涉案车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。”案件背后所反映就是对于小区停车位无论是地表还是地下的，哪些属于共有部分，哪些属于开发商专有部分没有明确的政策依据，虽然国家有些法律解释性文件阐明开发商应在规划建设之初配置一定比例的停车位，以满足业主需要，但对于比例具体是多少没有明确，这就造成车位有多少是共有的有多少是专有的，无从得知。

2018年某市公证处微信公众号发布了一篇《为保障车位买卖双方的合法权益，為车位权利人出具车位权利证明书》的文章引发热议，这个事件的发生，证明了登记部门选择性登记的事实，另外也深刻的反映出做为产权人的无奈。那么作为不动产的停车位，无法通过登记的方式予以公示，使其权属处于不明的状态，必将为车位问题留下新的隐患。

3车位权属相关法律及制度的完善

根据《物权法》、《中华人民共和国人民防空法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》、《房屋测量规范》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等结合实际一些案例，我省提出车位权属相关法律及制度急需完善：

3.1明确可独立登记的地下停车位

因业主与开发商或业主与业主之间在未规定责任后仅通过约定的形式来决定车位权属的做法，在实践中是极易引起纷争。我省通过研究，认为一是要在建设规划之初应当明确建筑区划内一定比例的地面或地下停车位属于全体业主共有的部分，以保证业主的使用需要，其它由开发商建设的车位属于专有部分，专有部分开发商可自行销售或出租。二是要在明确了共有的车位和专有车位的概念和相应的范畴的基础上，再应当区分专有部分和共有部分的不同特点。按照《房屋测量规范》中，对于地下室或采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，可计算自然层数。那么，我省可结合各市实际情况将定义层高在一定米数以上的地下停车位与结建地表自然幢视为一个自然幢，地下车位视为独立层，每一个停车位视为一个独立的不动产单元，由开发商申请地下车位《预售许可证》等相关手续，提供地下车位独立的楼盘表，并在车位地面设置编号，以便于识别。

3.2确立共有部分车位的权属

在小区建设规划之初，共有部分的车位数量应当由相关政策给予明确，以满足业主需要为根本，对于区分建筑物的共有部分进行建筑物区分所有权登记在全体业主名下，那么属于共有部分的车位，应登记在全体业主名下，开发商不能自行销售和出租，通过在相应不动产登记簿上注明以标示产权的方式，目前，该做法能够起到保护业主利益的效果。另外，开发商可将共有部分车位做特殊标记标识加以区分。对于能够满足业主需要以外的共有部分停车位，应该由业主大会或业主委员会管理，其有权通过租赁等方式获得对共有部分的专用使用权，此处就涉及到前面提到的“当小区车位能够满足业主需要的前提下，其余部分的共有车位归全体业主所有，由业主大会或业主委员会行使管理权、处分和收益的权利”，这部分的建议制定相关政策，认定该部分为地役权，按照《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定：“按照约定设定地役权，当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件，申请地役权首次登记。”那么就涉及到建筑物区分所有权部分是否要单独登记的问题，在此，不做深入探讨。

3.3明确地下车位属人防工程的日常用途

利用人防工程改造的地下车位的权属确立问题。经了解，我国很多省份或地区都出台了关于地下人防工程管理及维护方面的政策文件，明确规定“人防工程停车位一律不得出售、附赠”有的地区规定，开发商利用人防工程地下车位出租的，租期不得超过三年等，那么对于人防工程平时的用途，如何规范使用，保障“谁投资、谁收益”的产权保护原则，我们可以参考青岛市中级人民法院在（2011）青民五终字第351号“青岛市市南区bobo公寓业主委员会与青岛荣盛房地产开发有限公司排除妨害纠纷上诉案”的判决，可以将开发商在人防办公室的备案作为公示地下车位权属的方法，如果开发商能够取得人防单位出具的证明，证明该部分地下空间的平时用途为停车位，且这部分车位由开发商投资建造，就可以认定该开发商为所有权人，所收取的停车费、租金，应当首先用于保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出，开发商在将这部分车位对业主出租时，应提供相应权源材料，并说明该部分车位为人防工程，并按国家及地方相关政策要求签订租期。

3.4完善地下车位权属的登记制度

产权公示登记，是保证车位权属公信力的根本。目前，各地对车位登记做法不一，对部分城市采用将车位权属在房产证中注明的方式登记，这意味着专有部分的车位仅仅只能随着房屋所有权的转移而转移，与《物权法》的相关规定并不符合，并且属于专有部分的车位分摊了部分土地使用权，与属于专有部分的房屋并没有区别。因此，应对地下车位单独确权、单独办理登记。

4研究结论

综上所述，结合示范区项目的研究，我省对于地下车位权属确立形成以下建议：

4.1明确做为地下车位独立登记的“物”的条件

各地应结合实际情况，充分调研地下车位的现状，制定相关政策，明确地下车位独立登记的条件，比如层高、界址、界点等。

4.2建立地下车位测量技术标准

我省结合示范区项目应用三维激光测量技术开展对地下空间的不动产权籍调查研究，建议地方应结合实际情况采用精准的测量设备和有效的测量标准，建立楼盘数据。

4.3明确共有部分与专有部分车位的范围

对于新建的小区要按规划要求制定满足业主需要的车位配置比例，明确共有部分车与专有部分车位的范围，采用“专有部分”和“共有部分”分别标识的方法加以区分，并且进行公示。

4.4制定完善的价值评估方法

对于地下车位价值则可由有资质的专业评估机构对车位价格进行评估，因地下车位的评估要素比较复杂，所以必须有一套完整且合法的评估方法，綜合评价地下车位权属、建筑数量及日常管理等多种因素所形成的价值。

4.5确立共有部分车位专用权制度

包括确定共有部分车位的出租、使用及日常管理等制度。车位权属制度的完善与否不仅关系到个人的财产利益，更关系到社会的和谐。鉴于车位权属的现状，需要细化已有规定，尽快出台相关法律法规，补充完善共有部分及专有部分车位权属登记制度，真正实现车位产权明晰、权责明确，更好的适应社会需要，保障权利人合法权益。

4.6制定地下车位操作规范

明确地下车位独立登记应提交的要件，地下停车位的建设单位和预购人凭建设项目不动产权属证书、规划和工程审批资料、销售许可、地下停车位预售合同、地下室平面布置图等资料，申请地下停车位登记。涉及人防地下停车位的，增加人防部门批准的人防工程部门出具的相关资料，申请地下停车位登记。

4.7采用公告制度

登记机构在对小区的地下车位进行转移登记时，为维护登记质量或是维护社会的稳定、和谐需要，也可以将欲办理转移登记的地下车位情况予以公告，并将公告情况转化为纸质材料后存档，公告期限届满后再办理转移登记，以证明登记机构在办理转让车位产生的转移登记时尽到了合理、审慎的注意义务。