新环境下如何做好房地产税务管理

刘霞

【摘 要】随着我国税务系统的改革和升级，“金税三期”系统的全面上线，税务征管进入了信息化、集成化的新时代，房地产企业如何降低及有效控制税务风险，创造税收价值和提高管理水平，成为新时期房地产企业稳步发展的保障性因素。由于房地产企业涉税种类较多，税务管理成为企业发展的重中之重。本文提出了新环境下房地产企业税务管理存在的问题，并给出了相应的优化对策，为房地产企业税务管理提供参考意见。

【关键词】新环境;房地产企业;税务管理

一、新环境下房地产企业做好税务管理的重要性

我国市场经济逐步发展，其中房地产企业更是快速发展，同时成为我国税收的主要来源。房地产企业具有税收金额大、高风险、高收益等特点，在税收问题上面临“三多”，即涉税种类多、涉税风险多、税收检查多，税收风险的管理至关重要。房地产企业的顺利发展，关乎到我国市场经济的健康运行，新环境下房地产企业的税务管理关乎到整个企业的稳步发展，同时也成为整个房地产行业健康运行的必要性保障。

二、新环境下房地产企业税务管理存在的问题

1.缺乏税务管理意识及重视度。

房地产企业管理层及业务部门人员缺乏税务管理意识，认为税务管理是税务部门的事情，税务管理部门未参与到具体生产经营活动中，税务管理与业务脱节，造成税务风险。部分企业没有建立税务管理部门，由财务人员兼职进行税务管理，由于专业能力不足无法识别和处理相关的税务风险问题，造成企业税务风险的累积。部分房地产企业认为可以由第三方税务机构来代替税务管理，但第三方税务机构未深入到企业日常经营活动中，不了解企业的生产经营情况，无法及时有效地为企业进行税务管理。税收来源于企业生产经营活动过程，经济合同作为经济活动的载体，是税务机关了解企业经营活动作出征税决定的关键，但企业在生产经营过程中存在合同随意签，财务不参与的情况，财务部门只能事后计算和缴纳税款，无法及时进行税务风险管理。

2.缺乏对税务风险的管理。

首先，部分房地产企业没有形成有效的税务筹划，更有甚者采取虚开发票、虚增成本费用等高风险避税方式，在营改增、金税三期的大背景之下，这种高风险的避税方式无疑成为企业随时可能爆炸的一个定时炸弹，将给企业带来重大的税务风险。其次，未建立纳税风险评估模型，无法及时评估潜在税收风险。在职能部门造成税务风险后，往往使得财务部处理相关税务风险问题措手不及，只能进行后期补救，无法形成有效的税务管理，使房地产企业承担风险的同时，造成企业的直接经济损失。再者，房地产企业内部税务管理制度执行不到位，没有形成良好的税务管理，造成税务管理失效。最后，没有建立有效的税务风险处理应急预案，一旦发生税务问题，无法进行及时处理，不能有效降低企业损失，阻碍房地产企业的稳步发展。

3.缺乏税务管理的内部控制。首先，未建立完善的税务管理制度，税务管理工作与企业经营活动无法有效契合，企业税务管理工作无法有效开展。其次，由于房地产企业涉税种类较多，税务资料繁杂，部分房地产企业在税务事项完成后，对税务资料不及时备档，造成房地产企业税务资料的缺失，一旦企业涉及以往税务问题，由于资料的缺少无法提供有效凭证，造成企业直接经济损失。另外，房地产企业缺少税务风险内部审查，在日常工作开展的同时，未对公司相关数据进行分析，未将企业盈利水平、税负水平与行业数据进行交叉对比分析，无法及时发现税务风险问题，税务机关通过“金税三期”系统数据对比分析，用大数据评估企业的纳税风险，发现纳税异常企业将面临较大的税务风险。

三、新环境下房地产企业税务管理的优化策略

1.提升税务管理意识及重视度。

房地产企业的税务风险管控应有效融入企业日常经营活动，首先，定期对内部人员进行税务知识宣导，提升业务部门的税务意识，了解税务管理的重要性，使全体员工自觉的加入到税务管理中来。房地产企业应建立专门的税务管理部门，税务管理人员应参与到具体的经营活动中，主动参与具体业务，多与业务部门交流，事前进行税务管理，规避税务风险。税收风险的根源在于经济合同的涉税条款，合同的税收风险的关键在于事前的防范，合同一旦签订、履行，必然产生不可调整的纳税义务，税务人员提前介入合同签订环节，严把合同关，审核合同条款，控制合同中的税收风险。企业内部应形成业、财、税部门的紧密联动，合同签订前业务部门主动与财、税管理部门沟通，财税部门应及时为业务部门进行服务、指导，降低税收风险。

2.强化对税务风险的管理。

一是加强对税务风险的识别，建立房地产企业可以利用以往已经发生的税务问题，针对性的找出其中税务风险，掌握税务风险发生原因，避免问题的再次发生。建立风险评估模型，对企业各类数据进行收集、汇总、分析，财务数据与纳税申报数据进行对比分析，及时识别税务风险，实时监管各项税务问题，避免可预见的税务风险，降低企业经济损失。二是进行事前的合理税务筹划，不得过度筹划及采用虚列成本费用等高风险的筹划方式，在实施具体的经营活动之前，税务管理部门应提前介入，利用税务政策对涉税事项进行提前规划，使企业少交或延迟缴纳税款，进行合理避税。避免因合同条款约定不当、纳税义务提前等情况造成企业经营成本的增加。三是建立税务风险应急预案，对税务风险进行详细剖析，并针对性的制定应急预案，确保税务风险的及时解决，确保房地产企业的平稳运行。

3.加强税务管理内部控制。

首先，企业应当建立健全财税管理制度，加强会计核算规范性，保证财务资料真实合规;建立完善的税务管理制度，明确相关部门在税务管理的权责，确保企业税务管理的顺利开展。在大数据时代及税务“放管服”的背景下，税务机关要求各类资料由企业自行留存备查，所以税务资料及时备档十分重要，避免税务资料的缺失及损坏，有利于未来相关税务问题的解决，同時也能够提供相应税务凭证。另一方面，加强税务风险内部审查，并定期进行内审报告，通过审查分析及时发现企业税务风险，并为税务管理工作“排毒”，确保税务管理工作顺利开展。定期进行税务管理情况反馈，了解当下税务管理制度对房地产企业的利弊，增加税务管理的灵活性，确保税务管理的执行效能。税务部门定期提交税务管理报告，分析税务管理过程中的事项，从中分析优缺点，不断优化税务管理制度。

4.重视重点税种的税务管理。

房地产企业涉及税种较多，营改增后，增值税、企业所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。土地增值税是房地产企业中税负较重的重要税种，税务管理实行“预征+清算”相结合的管理模式，项目销售阶段按月或季度以申报收入预征土地增值税，项目销售清盘后再按照实际销售收入所得清算应纳土地增值税额。如果房地产企业未提前对项目进行税收筹划，可能导致企业税负增加，比如：项目前期对营销设施的规划将导致不同的税负，如果建临时营销设施，其建造成本在财务上应计入营销费用，如果建永久的营销设施，其成本费用在财务上则可以计入开发费用中。两种方式产生的成本费用都可以在计算企业所得税时扣除，但营销费用不能在计算土地增值税时扣除，而开发费用则可以扣除。再有，目前各省市对土地增值税项目清算采用“两分法”还是“三分法”均有不同的规定，而项目分期以及项目业态匹配均会对土地增值税清算结果造成影响，所以房地产企业在获取项目后，应对分期方案进行认真测算，在不影响项目整体规划的情况下选择最优分期方案。另外，由于普通住宅增值额未超过20%免征土地增值税，则销售价格处于临界点时多1块钱可能导致企业不能享受免税政策，所以在制定销售价格前应对项目进行测算，可规避销售价格临界点增加税收成本。在房地产项目开发过程中，财务应准确核算预售收入预缴土地增值税，对已完成竣工销售的或整体转让项目的、直接转让土地使用权的进行土地增值税的清算;同时应关注项目的立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等开发全过程，对项目开发过程中的成本费用准确核算，跟进成本发票的及时取得并保证其合规性，以作为项目土地增值税清算时计算扣除项目和开发费用的基础，避免因发票未及时取得或不合规等问题造成无法税前扣除而增加企业税收成本。

四、结语

综上所述，新环境下房地产企业的持续发展，税务管理起到关键性作用，确保房地产企业的可持续性发展，有效降低房地产企业税务风险的同时，创造税收价值、提高管理水平、增加企业的效益，维护房地产企业的日常健康运行，有效避免因税务问题而导致的企业损失，使房地产企业稳步发展，为我国市场经济保驾护航。

参考文献

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[2]陈华.“营改增”后北部湾经济区房地产企业的税务筹划研究[J].商业会计，2019，（11）.

[3]李敬通.房地產企业的税务核算与合理筹划研究[J].现代经济信息，2019，（11）.

（作者单位：四川邦泰宜尚置业有限公司）