借名买房之法律问题探究

（西华师范大学法学院，四川 南充 637002）

随着我国经济的不断发展以及购房需要的突增，“借名买房”已经不再是一件新鲜事。登记房屋所有权人与实际出资人之间的因房屋所有权的问题而“大打出手”的现象也屡见不鲜。就借名买房的合同纠纷以及物权变动等法律问题引发了理论界与实务界一阵讨论热潮，面对法律关系错综复杂的借名买房纠纷问题该如何应对？

一、借名买房行为的基本理论概况

（一）借名买房行为的法律界定

借名买房行为主要是指，基于国家政策、其他特殊原因无法购买房屋或因自身原因不愿意以自己的名义购买房屋的一方通过与他人协商一致后达成协议，以愿意“出借”名义一方为需要“借名”的一方购买房屋并办理房屋登记的行为。对于借名买房行为的界定，应从两个方面入手：首先，看是否存在房屋买卖合同，即一是“出借方”以自己的名义与出卖人签订的房屋买卖合同，二是“借名方”以“出借方”的名义与出卖人签订的房屋买卖合同；其次，看当事人双方之间是否存在借名买房合同，即“出借方”与“借名方”经过协商一致后达成以“出借方”的名字购买房屋并进行房屋登记的协议。准确地界定借名买房行为对于认定借名买房纠纷中的各类法律问题具有纲举目张的重大意义。

（二）借名买房行为的性质初探

基于上述对借名买房行为的界定，就其外部行为即“出借方”以自己的名义与出卖人签订的房屋买卖合同或“借名方”以“出借方”的名义与出卖人签订的房屋买卖合同而言，其性质上都应属于买卖合同；就其内部行为即“借名方”与“出借方”达成的内部协议的性质具有较大的争议，主要有间接代理说、无名合同说、行纪合同说以及委托合同说等多种学说，综合对各学说的理论推定以及结合《合同法》第124 条对于无名合同规定的理解认识，笔者认为该内部协议的性质界定更适用于无名合同说。

二、借名买房合同的效力判定

（一）是否遵循意思自治原则

无论是《民法总则》第五条的规定，还是《合同法》第四条的规定都可以看出，合同双方当事人应按照自己的意愿签订合同，合同的双方当事人应就所达成的协议充分遵循当事人意思自治原则，所形成的合同合法有效且不违反法律强制性规则。在借名买房合同中，双当事人真实的意思表示即为借名人通过借用出名人的名义购买房屋，出名人自愿借用其名义为帮助借名人购得房屋。因此，合同的双方当事人都应当遵循合同约定，享受权利的同时还应当切实履行合同所约定的义务，秉持了民法所强调的意思自治原则。

（二）是否存在合同无效情形

判定合同的效力，最重要的一点还应当判断合同是否存在《合同法》第五十二条所规定的“合同无效情形”。首先，若当行为人存在“欺诈、胁迫”等手段且该行为达到“损害国家利益”的程度时，合同无效。在借名买房纠纷中，一般情况下，借名买房行为中的“出借方”基本都是“借名方”的亲属或是较为信赖的朋友，而“借名方”基本都会将其借名目的和原因据以告知，因此存在“欺诈、胁迫”等手动的概率相对较低。并且，对于“国家利益”这一问题的理解和认识，在借名买房行为中，由于目的比较明确且通常不是为了损害国家利益且也基本不会产生损害国家利益的后果。因此，可以看出借名买房合同基本不存在欺、胁迫手段并达到损害国家利益的条件。

其次，根据《合同法》的规定可知，若借名买房合同的当事人双方存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”，则合同无效。通常情况下，单纯的借名买房合同中借名人和出借人是不具有损害国家、集体利益的恶意，但是在某些离婚纠纷诉讼中，如有一方为获取较多利益而与他人达成借名买房的协议以逃避债务转移财产为目的而达成的借名买房协议，确实给第三人利益造成损害的，则应当认定该合同无效。但是，这种情况比较特殊，不同于大多数的借名买房行为。

综上所述，在借名买房合同中，如果借名人和出名人都单纯的出自一个借名买房的目的且排除存在任何其他目的，签订合同时系当事人双方真实意思表示的情况下，那么该份借名买房合同应当是合法有效的。

三、借名买房中的房屋物权归属

（一）借名买房合同不涉及第三人时的房屋所有权归属

根据我国《物权法》第19 条的规定可知，设立不动产更正登记制度与异议登记制度的目的就在于维护真正的房屋权利人的合法权益。并且根据《房屋登记办法》第76 条规定可知，在不涉及第三人利益的借名买房合同中，真实的房屋出资人的利益应当受到法律保护。并且，基于意思自治原则，借名人也应当可以根据双方签订的内部协议即借名买房合同请求变更登记房屋所有权。

（二）借名买房合同涉及第三人时的房屋所有权归属

如果在借名买房合同中涉及到了第三人时，这将会使得借名买房合同的法律关系变得更为复杂。因为如若涉及到第三人，则在判断房屋所有权归属时就会涉及到物权变动中的第三人善意取得的问题。因此，如果借名买房合同涉及到的第三人满足《物权法》中所规定的善意取得制度中第三人的要求，即“主观上善意”、“不动产已经登记”以及“已支付合理对价”，则法益所保护的对象将优先选择善意的第三人，继而认定善意第三人将取得房屋所有权。

结语

通过对借名买房行为的界定、合同效力的判定以及房屋所有权归属等法律问题的探究，对“借名买房”这一现象有了更加深入地认识。尽管现在对于“借名买房”的相关法律规定还不够完善，但是随着我国法律体系的不断规制和完善，相信，对于借名买房纠纷的法律难题也会随之减少，期待我国经济社会市场的发展在法律规定的不断完善下越来越好。