借名买房的法律行为分析

征 歌

沈阳师范大学，辽宁 沈阳 110000

一、借名买房的性质

在借名购房协议书中，以出名人的名字办理房屋登记，交易的相对人不知道背后还存在借名人，此时应界定为间接代理。相反，如果相对人知道存在实际出资人的情况，此时并不要求相对人明确说出实际出资人是谁，即构成直接代理。可见判断标准以第三人是否知情借名买房行为为依据，所以在确定借名人购房行为的法律性质时，要考虑第三人的合法权益。在借名购房的法律关系中，借名人主动采取一种风险行为，此时应考虑到善意相对人所承担的风险，善意相对人承担的风险不应超过借名人，符合民法总则所规定的公平原则，认定合同有效。

二、借名买房行为的效力

根据借名买房的原因，本文拟从以下几个方面分析协议的有效性：

（一）规避政策类买房

针对房地产价格上涨和保障性住房，国家制定了廉租房、经济适用房等一批适应低收入家庭的住房政策，使得一些人失去了购房资格，因此也就无法享受经济适用房政策，他们通过一系列手段避保障房政策，与具有优惠政策的人签订借名买房协议，司法实践多认定此类协议无效，主要是因为：第一，不具备购房资格的人通过借名购房协议取得房屋所有权，此时，毫无疑问，购房协议的有效性将帮助不具备购房资格的人取得经济适用房的房屋所有权，这侵犯了其他符合条件家庭的购房权利，违背了政府推出经济适用房的初衷，与国家政策相悖。第二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，但笔者认为此类借名购房的协议不能视为无效，一是虽表面上符合“以合法形式掩盖了非法目的”，但限购令和经济适用房的相关规定作为部门规章不属于强制性法规，二是国家出台经济适用房的政策是为了保护低收入群体的住房权利，而出名人将这样的权利让予给借名人，实际上处分了自己的权利，并不是丧失了购房权利。三是由于近年来的司法实践对于建立在双方意思自治基础上形成的借名买房协议持赞成态度，即尊重当事人的意思自治。

（二）隐匿财产、逃避债务类买房

通过借名买房来隐匿或转移财产主要原因有：夫妻之间为隐匿财产、国家工作人员为隐匿不合法收入、个人所负较大债务不愿清偿。其中以第三种情况较为普遍，此时房屋由于不是登记在借名人名下而无法得到法院的强制执行，损害了债权人的利益。根据合同法规定：恶意串通损害国家、集体或第三人合法权益的合同无效。在第三种情况下，根据合同相对性原理，借名人并没有损害出售方的利益，因此并不能直接认定合同无效。但如果借名人是与出名人恶意串通想要损害债权人的利益，债权人可以行使法律所规定的撤销权，从而认定双方之间的借名买房协议属于无效。

（三）贪图优惠类买房

众所周知，不同身份的购房者会享有不同的优惠待遇，例如住房公积金和房贷利率上的差异。对于那些没有住房公积金的人来说，借享有住房公积金人名义购房会大大减少经济上的压力。此外还有单位在集资建房的情况下，单位职工就享受优惠待遇，此时借单位职工名义购房可以避免较高的商业贷款利率。借名人出于经济压力上的考量，借优惠待遇者名义购房，如果都是基于双方真实的意思表示，且并没有损害国家、集体或第三人合法权益的情况下应认定为有效。

三、借名买房的物权归属

在借名买房中，出现了物权在事实上与法律上不一致的情形。我国对不动产物权采取登记生效主义，房屋登记在出名人名下，基于公示原则，房屋所有权归属于出名人。但是借名人是实际出资人，对房屋享有占有、使用的权利，是事实上的房屋所有权人。所以笔者认为应当根据是否涉及第三人利益，来认定房屋所有权的归属。

（一）不涉及第三人的利益的情况下，应保护房屋的事实所有权人，此时不动产物权登记主义并非是绝对的。如果借名人有足够证据证明房屋属于自己占有使用，提供购房时出具的收据，双方当事人为达成协议而进行的磋商记录等文件，此时我们应该保护房屋的事实所有权人。

（二）当涉及第三人合法权益时，为了保护善意第三人的权益，应采取不动产物权登记主义。登记主义具有公信力，善意第三人在支付合理对价后，依据物权法所规定的善意取得制度可以获得房屋的所有权，但法律并不是无限制的保护第三人的权益，仅在符合善意取得制度的情况下才保护第三人的权益。