限购令背景下“借名购房”的法律风险及防控

刘 蓉

（成都公证处 四川省成都市 610000）

个人经济收入和购房条件等因素影响，人们希望通过不同途径解决购房难困难。借助他人名义购买房子是当前比较流行的曲线购房方式。但是借助他人名购买房子是需要承担多种法律风险，无论是在房产转让，亦或是继承过程中都会出现不同的法律风险，对实际和名义购房人的合法权益造成影响。所以应该在限购令背景下，结合实际情况制定科学的防控措施。

借名购房出现的各项法律风险分析

所有权的争执。无论是一次付清房款，还是通过贷款的方式购买房屋，都可以在《物权法》指导下进行法律维权。如果购房人出现意外死亡问题，合理继承人又不知道借名购房的事情，这样就会增加合法继承的维权能力。所以实际购买人应该在法律规定指导下维护自身的合法权益，立足生效的法律文书到登记机关进行房产人的变更。

房产转让。城市房价出现增长的现象，需要根据物权登记内容对房产转让情况进行分析。如果名义购买人在房价上升后，就会出现未经实际产权人同意出售房产的问题，这样就会导致房产转让出现争议问题。如果实际产权人不具备充足的证据表明自己的合法权益，法律上则不能获得有效地支持，大多是让名义购买人返还具体的房款。因为实际购房人不能获得房产转让的权利，发生纠纷后只能通过法律途径让名义购房人支付具体的房款债务。

房产处分限制。如果产权登记是名义购房人的名下，那么实际产权人和名义产权人出现关系恶化现象就会出现多种争议，也会导致不同类型的法律风险。房产处分限制是其中一项法律风险，实际购买人会对房产进行使用，也有着收益权利。但是在产权登记过程中第一顺位是名义购房人，实际购房人在登记上不具备顺序优势，所以在对房产进行处理过程中也出现受限制问题，比如抵押。因为房产是不动产，当出现所有权或者是使用权不清晰的时候，该房产不能进行抵押。

名义购买人造成地风险。一是不能享受购房优惠条件。如果名义购买人帮助他人购买房产之后则会受到限购令的影响，申请人在购买房产或者是申请贷款之后不能享受第一套房产的优惠条件，银行也会限制其贷款。 所以在后续房产购买中也会出现不能获得优惠条件的购房问题。银行留下贷款记录后，名义购买人在申请房屋贷款的时候就会出现受到额度限制或者是拒绝贷款的问题。

二是因为过户不成功问题导致的责任风险。在房产登记过程会出现过户不成功的问题。在进行房产审核过程中需要对双方的房屋买卖资格进行严格审核，如果实际购买人不具备购买房产的条件，借助他人名义购买房产时就会出现过户限制问题，物权登记部门不能同意过户要求。

合理规范借名购房法律风险的防范措施分析

选择信任度比较高的名义购房人。因为登记机关在对不动产进行登记过程中需要将买卖合同作为具体的判定依据，商品销售合同上的购买人是该商品的所属人。所以应该选择信任度比较高的名义购房人。如果需要通过借名方式进行房产购买和登记工作，实际购房人则应该对名义购房人的资金情况、诚信情况等进行综合评估，对名义购房人进行全面性了解，选择信任度比较高的名义购房人的方式防患未然。

根据法律规定及时更正登记，在最短时间过户。《物权法》指出人们在进行不动产登记过程中可以通过申请更正登记的方式修改错误的记载事项，不动产登记簿中的权利人通过进行更正或者是有具体证据说明登记错误的现象，登记机构则应该根据相关途开展更正。实际购房人通过和名义登记人在协商一致基础上到登记机构进行房产更正登记，根据相关程序认定实际购买人是房屋的产权人，在花费最低的同时获得房产。

签订借名购房协议，在保留购房凭证基础上明确法律责任。产权之争是实际购房人需要关注到的事项，应该关注到借名购房出现的法律风险，立足实际制定科学地应对策略，通过多种方式减少法律风险的发生。所以双方在购房之前应该通过平等协商的方式达成具体的书面约定，对具体的借名约定进行规范。需要在借名协议中明确指出房产购买情况，经过双方协定由实际购买人指出房屋购买的资金，借用名义购买人的购房条件进行房屋买卖，该房产的实际使用权是由实际购买人拥有。为了减少日后法律风险的发生，通过公证的方式对二者之间的买房关系进行明确的规定。所以在购买房子的过程中应该保留相关的购房和借名协议等书面凭证，在保存购买发票和原始凭证的基础上证明实际购买人所具备的使用权利。

研究指出借助他人名义购买房子是当前比较流行的曲线购房方式，但是借助他人名购买房子是需要承担多种法律风险，无论是在房产转让，亦或是继承过程中都会出现不同的法律风险。所以应该在限购令背景下应该对名义购房人进行全面性了解，通过选择信任度比较高的名义购房人的方式防患未然，重视通过多种方式维护实际购房人的合法权益。同时，根据法律规定及时更正登记，在最短时间过户。此外也应该签订借名购房协议，在保留购房凭证基础上明确法律责任。