新形势下房地产项目管理问题研究

白明

（青岛科技大学，山东 青岛 266061）

引言：我国的经济目前处于结构上的调整期间，在这种大形势下，房产地行业也必然要迎来新的挑战，在面对转型和利润相对下降的背景下，企业想要长久的发展，就要对内部管控问题进行加强，一般来讲，房地产项目可以分为几个重要阶段，即决策阶段、设计阶段和实施阶段，在这几个不同的阶段中，企业要做到有不同的管理方案，争取通过内部控制的方式来降低成本并保证质量，促使企业长久发展。

一、新形势下房地产项目管理所面临的问题

（一）设计阶段的管理

许多企业对房地产项目管理的认知往往都是很片面的，这主要体现在企业管理者认为房地产建设的重点都在实施阶段，其实这是一种误解，也正是这种误解导致了项目管理过程中对设计阶段的忽视。一旦没有对设计阶段给予重视，就会导致整个项目管理过程资源分配不够均匀，资金也会与预算有较大差距，造成不必要的损失。在一般情况下，一旦设计图纸定稿，只要施工过程不存在太大变化，整个工程的预算也不会出现大范围的波动，但是如果对设计阶段认识的不够明确，就会导致项目成本与原本设想的出现偏差，容易在施工过程中产生薄弱处，进而影响工程质量。另外，若是只重视施工的实施阶段，而忽略设计阶段，会导致设计无法从实际需求出发，不能满足整个工程中功能方面的需要。

（二）实施阶段的管理

房地产工程的重中之重就在于实施阶段，此阶段也是最容易出现问题的时期，这其中值得一提的就是在与施工方签订合同时务必要做到严谨。整个实施阶段是一个需要多方配合的阶段，需要包括承包方、建设方、监管方以及在物资材料供应在内的所有人相互配合[1]，在这样一个涉及面广、工程量大的过程中，若是合同签订的不够严谨，很容易出现各种纷争，导致无法在预想的工期内完成工程，而且工程的质量也无法保障，所以，在签订合同的过程中，一定要对工程实施期间各方的配合以及接口的确定上做出详细标注，让参与工程的各方能够协调，减少不必要的纷争。

二、提升项目管理的有效措施

（一）强化设计阶段的管理

房地产项目想要有效的实施的前提就是设计的管理和规划，设计阶段的管理是整个房地产项目管理中不可或缺的一部分。一般情况下，不同的项目要制定不同的设计管理，通过对所承担项目的具体分析，将整个项目做好设计，这就说明设计上的管理不但需要设计单位对各方进行有效沟通，还要根据项目的具体情况来完成设计，保证整个项目在实施过程中可以顺利地开展。另外，对项目的设计和时间的设计也要根据实际情况，做到具体调查具体分析，确保内部的审核符合质量和时间的需求，让整体设计在管理方面能够保持稳定。

（二）加强质量把控和进度控制

对于房地产项目的管理问题而言，最重要的就是项目的质量问题，质量也是受到各方关注最多的问题之一，对工程质量的影响分为很多方面，包括施工者、施工过程中所用的机械和材料以及施工环境等等[2]。想要保证质量也要从这些方面入手，对施工者进行严格要求，施工机械、方法和材料等问题在设计阶段就要明确责任，实现整个工程质量的提升。

在保证质量的基础上，工期进度也是比较重要的，在动工之前，设计者就要对可能会影响工期进度的各种问题进行预判，然后具体落实，分工明确，做到各方面的协调，必要时可以采取一定的奖惩制度，在保证工程质量的前提下，如果能提前完成工作，给予一定的奖励，而延误的人员进行必要的惩罚。

（三）建立健全的企业内部管理控制体系

房地产项目管理的内部控制是一个十分复杂且庞大的工程，这样系统的工程想要有条不紊地进行，必须要建立起合理的、内部能够做到高度统一的管理控制体系。在这个体系中，董事会、监事会、经理阶层和内部控制等部门都必须明确相应责任[3]，做到各司其职，避免出现问题时互相推诿，如果项目一旦出现问题，也必须拥有详细的解决方案。还有，对于一些重要的人事任免工作要慎重，项目的招标工作也务必要谨慎，一切按照企业内部的相关规定和程序进行，避免因为不必要的因素影响了企业信誉。

三、结语

经济的发展无疑给房地产项目的发展带来了新的机遇，但是企业之间的相互竞争也愈发激烈起来，所以，企业若想谋求发展，就必须对项目管理问题加以重视，从多个方面入手来提高企业的竞争力，保证在竞争的激流中一直保持正确的方向向前，不仅要巩固企业在整个房地产行业内的地位，还要使企业变得越来越成熟，保证长期稳定的发展方向。