房地产开发与经营管理的相关问题研究

迟军

（济南泰禾置业集团有限公司，山东 济南 250102）

一、引言

为了能更好的满足人们居住环境需求，房地产项目应该实现最优化的开发和最佳管理模式，这将有利于降低房地产开发的成本，进而最大限度盈利。但是，在房地产开发中也有很多问题存在，比如，前期准备不充分、没及时控制成本、无法保证工程质量等。因此，房地产开发中要积极采取有效对策进行调整。此外，房地产开发企业要做好三个方面的经营管理工作，包括：土地的获取、开发建设、租赁或销售。

二、我国房地产开发经营的实际状况

房地产行业作为我国的第三产业，是市场经济的一个重要标志。目前，不论是规模、地位，还是所具有的影响力，我国房地产行业均是在改革开放后而逐渐得到加强的。在此之前，可以将我国房地产的发展概括为四个阶段：萌芽时期、爆发与停顿期、发展期、成熟期。最初房地产行业兴起于广州、深圳两地，之后因港商进驻，所以有一些边缘化的房产交易及需求出现。1996我国真正开始了房地产行业，广州和深圳率先发展，并完善了房地产市场的营销战略。房地产开发具有的基本特征是区位性、投资价值大、移动性弱等，所以营销难度很大。房产开发商为了房产产品有效的销售出去，就必须遵循市场的实际情况和营销目标，利用合理的经营模式。由于我国房地产行业发展迅速，在房地产市场中逐渐显现出很多创新性的开发形式。

受当前的新形势影响，我国房地产开发经营的整体趋势开始向以市场需求为基本导向的发展时期转变。房产产品价格出现明显变化，更加趋向于成本价及微利价，有了越来越明显的房产市场化趋势。然而，在销售方面，所有的消费者都更加成熟，他们更重视产品本身，而仅靠概念及介绍根本无法满足他们的购买需求。消费者有明确的消费目的和理性的消费方向，再加上他们不断积累的消费经验,这些因素都使得消费者在购买房产上非常的慎重。

三、房地产开发经营管理的发展对策

（一）培育绿色经营理念，实现房地产经营目标的转变

基于绿色经营管理模式下,房地开发产企业也由以往追求经济效益的经营目标开始向实现经济效益和生态环境效益双目标转变，这是当前我国房地产绿色经营的必然要求,并且是具有现实可能性的。

（二）对经营环境加强分析

与其他企业一样，房地产企业组织和实施的经营活动也是在一定的环境中来执行，基于这一原因，此环境虽然为其提供机会，但是也要面临很大危机。社会的发展变化，致使企业经营活动与外部环境有了更为密切的关系，有多种因素构成了外部环境,使得企业在经营活动中有较大影响。房地产开发企业的经营者应该在外部环境持续转变的过程中，真正的将企业当作是一个开放的体系,进一步明确它与外部环境之间的相互影响及作用，在此基础上对内外部环境有效融合,最终可以制定出一个既科学又符合本身发展的战略目标。与此同时，也有利于企业的核心竞争力得到提升。另外，还要求房地产企业的经营者学会观察形势，对经营管理进行一些灵活的变动，确保房地产项目投资获得成功，在一定程度上也促进了风险管理目标的顺利完成。

（三）加强品牌传宣和推广工作

由于激烈的市场竞争明显存在，所以房地产市场也开始凸显出品牌效应。有很多知名的房地产企业与品牌方面早已达成共识，品牌不仅仅是公司或产品的标志，也是一种稀缺的无形资产，使企业和产品在市场竞争力方面都可以得到提升。所以，房地产开发企业必须在确保市场、研发、销售、物业管理等方面实现协调统一的基础上再进行产品开发和升级，对于产品定位、理念导入、规划布局、户型设计等方面必须要做好全面掌握，使产品的性价比和附加值得到增强。除此之外，房地产开发企业还要树立优良的品牌形象并确保完美的售后服务，而对于一些大型房产展销会也要尽可能多去参加，从中可以获得更多的营销机会。

（四）房地产经营环境管理体系创新

如今的房地产经营环境管理体系主要依托的已不是单纯环保部门，而是在整个环境管理体系中要将房地产开发企业的各部门以及人员都纳入进去，在整合企业内部后，一个完整的环境管理制度就此形成。从经济理念出发，还要保证房地产开发项目实现经济效益、环境效益以及社会效益的统一。

（五）对房地产市场加强调查及预测

房地产开发企业的经营者要积极调查并预测房地产市场，产品观念由此被营销观念所取代。房屋在本质上属于商品，所以也会体现出一般的特点。在市场经济的发展过程中，在逐渐提升人们生活水准的情况下，也愈发满足了消费者的低层次需求。由于人们对耗费的商品一直是趋于心理所需的，因此，多数消费者在消费时其个性化特点便逐步的展现出来。这一改变的影响促使房地产开发企业也要积极的改变传统理念，不能将其认定为人们购房只要符合居住状况即可。为此，在房地产开发经营管理中，既应该为购房者提供好的居住功能，同时也要重视智能化设施、良好的环境、物业管理、较好的造型等功能。

（六）打造一支专业队伍，实现精细化管理

由于我国的房地产项目经营开发人才短缺，所以就有必要提高管理队伍的综合素质，从而促进提升管理能力。当房地产项目的经营开发人才队伍的综合素质整体提高后，相关主体就要注意将综合管理事宜逐步的过度到精细化管理层面上。管理目标确定之后还要比对和选择有效的管理手段，保证各项管理活动和总体管理目标是一致的。此外，要提高有限管理资源的使用效率，使其产生一定成效。

总之，房地产开发与经营管理是一项系统工作，只有加强推广和市场预测，才能使房地产开发企业避免风险，从而获得真正的效益。