关于不动产登记法律适用问题的思考与分析

卞森林

中共常德市委党校，湖南 常德 415000

不动产登记能够提供国家公信力支撑，统一公开的法律基础，不动产登记的整体质量直接决定着群众合法权益是否可以得到有效保障，直接关系着政府行政效能，对社会的稳定发展具有非常重要的影响。构建不动产登记法律适用，可以有效防范不动产登记风险。

一、不动产登记涉及到的法律法规

《物权法》和《担保法》作为综合性法律，与人民群众的生活密切关联，涉及到不动产统一登记的现行法规可以分为不动产立法实施办法细则规定以及税收规定，包括《契税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》等［1］。从法律层面来看，我国目前大多数对于不动产登记都要求登记人对登记办理机构和登记权利等内容进行分析，而不涉及具体的登记流程。《物权法》作为不动产登记最直接的依据，需要对登记簿册、申请发证等相关内容进行准确分析。《担保法》则可以对建筑物抵押、土地使用权抵押、林木抵押等不动产部门提供准确的办事依据。其他的不动产管理法规仅规定了登记申请人登记造册的类型。在《森林法》中则要求森林、林木以及林地所有权必须由地级以上政府登记造册。行政法规管理需要对法规的内容进行补充，明确中央国家机关的用地登记流程。

对上述不动产登记适用法律进行分析，不动产登记法律颁布实施以来，最重要的就是加强对现行法律法规与《物权法》和条例中存在冲突的问题进行及时修改，现行的法律中对各类登记机关要进行适当的表述，例如：土地管理部门、林木管理部门、渔业行政管理部门、房产管理部门、县级人民政府等必须统一表述为不动产登记机构，现行法律法规中对各类权证也应该作出书面表述的修改。在相关的法律中，对于登记机关的性质以及登记管辖条款需要统一，尤其是根据法律规定坚持不动产登记原则。根据行政审批流程和改革进度适当地简政放权，如果涉及跨区域登记则必须由人民政府统一核发证书；如果与条例所在地登记原则不相符必须进行适当修改；及时转变“重证轻簿”的问题，必须适当修改。例如：在海域使用管理法中，对海域的使用申请人，要求在领取海域使用权证之后，即可取得海域使用权，应该适时修改为自登记之日起即可取得海域使用权［2］。

二、不动产登记立法的必要性

在我国社会主义发展初期阶段，国家为巩固并发展公有制，要积极引导支持非公有制发展。《物权法》能够对不动产登记进行妥善保护公有制经济实体，能够有效防范并制止国有集体私有物权被侵犯的影响，平等保护经济主体的不动产权。在社会主义市场经济发展时，要充分保证市场主体的平等地位，加强产品和服务生产销售的价格引导机制，需要登记清晰物权［3］。不动产管理部门众多，导致技术难题、制度缺失等问题非常显著。部分经济发达地区两个不同区域之间的信息也无法互通，中央和地方的调控政策存在明显的信息不公开的问题，使得很多人钻了制度的空子非法获取大量财产，通过不动产登记立法工作对于我国反腐工作有着极大的推动作用。与婚姻登记信息系统实现共享，从而有效消除骗婚等问题。近些年来，我国房屋土地登记质量问题产生的败诉案件不断增多，产生的行政赔偿也日益明显，根据相关的信访资料显示，登记质量问题导致的信访投诉，已经达到全部投诉的12.6%以上，很多的质量问题都是因为审查不认真、管理不仔细。如果及时加强不动产登记质量管理，可能会有效规避这些风险问题。

三、登记立法必须厘清的几个问题

（一）统一性

由于我国不动产分类复杂，土地权属包括国有和集体之分，而按照不同的性质用途又能够进行细分，就使得不动产登记非常的困难，而目前社会上普遍反映的不动产统一登记则仅仅被要求官员财产公开监控房地产统一，而要想真正实现不动产统一登记，最重要的还是打破城乡二元不动产管理格局，彻底打破多头管理的方案，最终实现城乡统一改革。在之前对房屋土地等不动产登记分属不同部门，有不同的登记规则，这样也就造成两证不全或者土地权房权主体不一致、登记要求不同等历史遗留因素，如果已经领有房产证没有办理土地证的，出现两证不全的问题，房产权利已发生转移，土地权利还没办理转移登记，房屋的用途与土地的用途不一致等等，这些因素都可能因为原房产登记和土地登记政策不一致，引发各种矛盾。只有加强对这些历史遗留问题进行全面处理，才能够确保登记的质量得以提高。

（二）查询问题

由于目前我国房地产登记分散，多部门管理导致居民拥有的住宅数量难以准确掌握，特别是市场上普遍关注的库存空置率等缺乏统一的数据来源，机构统计的数据也缺乏统一的方法，导致差异较大，对这些数据的查询可以保证数据统计更加准确，提高房地产及其他宏观调控政策的执行力度。但需要明确的是不动产登记查询与反腐并不直接关联，因为不动产登记能够对全国不动产权利状况进行理清，根据条例建立起不动产登记信息平台，也能够在全国范围内联网，确保不动产信息共享，就能够对公务人员形成一定的制度威胁，但不动产登记查询，最主要的就是对财产权的基础性质进行分析，其本质是确权，不动产登记的目的并不是为了反腐或者开征房产税，而是需要按照不动产登记簿册以及不动产登记信息管理，对居民拥有的住宅数量进行分析。

四、建立不动产登记质量管理长效机制的思考

（一）加大对质量管理的重视力度

扭转管理人员对质量管理的正确认识，只有充分认识到质量管理的重要作用，才可以保证质量管理发挥应有的作用。政府和相关部门必须要加强引导，确保不动产登记法律适用建设更加完善［4］。加强不动产登记内部控制水平，发挥政府和相关部门引导作用，构建完善法律法规，提高管理层对质量管理的重视水平。要求不动产登记管理部门注意各类不动产登记的特点，对每个申请办件进行严格、细致的审查，以达到控制不动产登记准确率，有效预防不动产登记风险。

（二）提高质量管理的方式方法

随着网络技术空前发展的新时代的到来，“互联网+”已经渗透到人类社会活动的各个方面。大数据、云计算和其它信息技术正在改变人们的生产和生活方式，也为不动产登记质量管理提供了互联网的动力。加大对登记质量管理方式的研究，针对不同质量管理内容制定科学有效的质量管理方式方法，科学利用电子计算机技术，将质量管理工作与现代信息技术紧密结合，让质量管理工作实现信息化发展，完善质量管理的技术手段。国家必须制定完善的法律法规，从法律层面加大对登记质量管理的监督和约束。为了有效加强不动产登记质量管理体系，必须同时加强对人员业务等各种影响因素进行处理，采取多项质量管理措施，建立相应的管理制度，提高不动产登记质量水平，防范登记风险。

（三）建立质量管理的激励奖惩机制

为了确保质量管理的客观、高效，应建立合理的质量管理奖惩机制。约束与激励机制之间的平衡是在建立全面有效的约束机制的条件下，定期对登记人的业务绩效进行评估，为奖惩、培训等提供依据，激发登记人提高工作质量的热情。通过各种形式的培训，进一步提高登记人的业务技能，促进登记人政策法规掌控水平、风险管控能力的提高。

五、结束语

不动产登记质量管理内容主要包括登记业务类型是否适用准确、登记要件是否齐全且符合法定形式、登记要件内容是否符合规定等项目。随着不动产登记业务量的增加，对登记质量要求也越来越高，这就要求登记机构要迎难而上、攻坚克难，通过完善工作细节，规范不动产登记行为，提高不动产登记质量，及时发现问题，降低登记风险，形成一套切实可行、科学合理的工作模式，提高登记工作效率，更好地服务群众。