“营改增”对房地产企业财务管理的影响探析

陆杰

摘     要：在“营改增”的背景下，房地产财务管理也需进行全方位调整和改革，这是新背景、新形势对于房地产财务管理的标准与要求，是房地产不得不面对的挑战。房地产企业想要实现与达成财务管理的顺利革新与创新，就需要加深“营改增”对房地产企业财务管理影响的认知，只有这样，才能合理推行下一步计划。

关键词：“营改增”;房地产;财务管理

伴随着经济的快速发展，我国的各项事业都在稳步进行中，其中作为当前的一个重要的经济支柱产业的房地产行业，近些年的发展速度和发展成果是有目共睹的。房地产行业的迅速发展，不仅为我国的经济建设的发展产生了巨大的作用，同时也为增加我国税收收入做出了不可磨灭的贡献。在各行各业都快速发展的态势下，国家为了继续深化市场经济改革的成果，进一步降低企业的税收压力，从2016年5月1日开始，正式实施了“营改增”的政策，这是我国税收制度的一次重大改革。“营改增”政策是促进我国经济发展的一项重要的内容，对于房地产行业来说，产生了很大的影响。怎样才能在“营改增”的制度下，做好企业的各项管理，尤其是财务管理，成为当前房地产企业非常关心的一个问题。

一、“营改增”政策简介

“营改增”政策是对税收制度的改革，是把长期以来对企业所征收的营业税改成征收增值税的一项税收政策。营业税的转变，优势与积极意义突出，主要体现为征税上的重复性得到降低，在减少企业的税收负担上起到了很大的作用。营业税和增值税都是流转税，不同的是，营业税为价内税，是以营业额的全额为计税依据的，有效避免了一些重复征税的问题。两者的征收范围是不同的，计税依据也是不同的。对于资金流动量和税收贡献都很大的房地产企业来说，可以从一定程度上降低房地产企业的税收负担过重的问题，帮助企业获得更好的发展。但怎样利用好增值税，是每个房地产企业都要慎重思考的一个很迫切的问题，为此，做好企业的财务管理工作来应对营改增的变化，对房地产企业来说是极其重要的。

二、“营改增”对房地产企业财务管理的影响

近些年，房地产行业已经成为我国产业链上至关重要的一个行业，房地產行业对国家的经济影响可以说是牵一发而动全身。在我国实施“营改增”政策之后，对于房地产企业来说，也多多少少受到冲击和影响，这是无法避免的，主要受影响的环节包含税务管理、资金管理、会计核算以及财务管理方面的影响。

（一）“营改增”对会计核算的影响

从表面上来看，营业税改成增值税，似乎只是税种发生了变化，但却给房地产企业的会计核算产生了很大的影响。“营改增”政策实施之后，在会计核算上的一些科目设置也发生了变化，因为原来的营业税是典型的价内税，所涉及的会计科目比较少，在把营业税改成增值税之后，虽然取缔了“应交营业税”这个税目，但与此同时，新增了“应交增值税”“进项税额”等会计科目。这主要是因为增值税是典型的价外税，而且增值税实行的是抵扣制度，会在一定程度上让会计核算变得复杂。在进行会计处理时，会对企业销售的不动产征收增值税，同时也有很大的可能会对企业所购买的一些设备征收增值税的一些税目，在进项抵扣时，会从应该缴纳的增值税税额中抵扣，这些工作都需要核算人员消耗时间与精力去严谨对待和仔细处理的。

（二）“营改增”对税务管理的影响

房地产企业在实施“营改增”政策之后，可不必再受重复征税干扰与影响，但是受增值税税率、取得的进项可抵扣税额的影响正在逐渐显现。在“营改增”之后，房地产企业的很多收入或者非货币收入都和增值税有联系。只不过是税率不一样，这就要求房地产企业在进行税务的核算时，要分别进行核算，如忽略独立的税收核算，则需要缴纳较高税率的税款。但是因为增值税有抵扣制度，所以从理论上来讲，实施“营改增”之后，房地产企业的税收负担应该是下降的。不过在税务管理过程中，一些和增值税相关的票据在开具、认证抵扣等流程中规定都较为严格，处理起来也较为烦琐，企业必须要对此进行认真的研究和分析，否则就可能会给企业造成损失。也就是说，“营改增”之后，房地产企业在税务管理上要更加认真，不能有半点马虎。

（三）“营改增”对资金管理的影响

“营改增”对资金管理的影响是显著的，是客观存在的。房地产税收负担的改变，会使得企业前期现金流有明显增多，这是“营改增”冲击的重要标志，这个时候的房地产企业需要承受过重的压力，只因企业利润更容易缩水和被侵占，或者使得企业的税收负担加重。并且在资金借贷方面，“营改增”带来的影响也在显现，房地产如借贷给他人或企业，也需缴纳相应的增值税，而当统借单位向资金利用者收取的利息超过了金融机构的借贷利率时，增值税就需要全额缴纳。这无形中就增加了房地产企业的资金流动和资金管理要求。

（四）“营改增”对企业财务管理的影响

于房地产企业而言，“营改增”带来的影响远不止于此，从形式上来看是抵扣，但本质上还是对财务的管理。新格局、新背景下，房地产企业内部财务人员的工作面临着很大的挑战，它直接会影响到企业的财务工作，而这就要求房地产企业的财务人员必须要提高自身的业务能力和专业能力，尤其要加深对新政策的认知和了解，要透过表面看到本质与内涵，如果财务管理水平相对保守和落后，即便是有良好的政策，企业也不能利用好，所以，“营改增”政策的开展，会倒逼房地产企业在财务管理上进行改革和改进。

三、“营改增”影响下房地产企业的财务管理对策

不管是什么样的行业类型，在发展过程中，最重要的一个目标就是为了追求利益的最大化。对于资金需求量和使用量庞大的房地产行业来说，同样是如此。所以，一定要制定完善的管理计划，切勿急于求成而满足开展各项管理，房地产企业务必要在财务管理上加要用心，采取更加有效合理的措施来降低“营改增”带来的影响。

（一）提升企业的会计核算水平

在房地产企业的财务管理中，会计核算是最基本的一项工作，对于企业的财务管理有着重要的意义。在全面实施“营改增”之后，会计核算的科目变得多了起来，核算的方式也变得复杂，这就对企业的财务管理和会计核算提出了更高的要求。为此，房地产企业一定要与时俱进，相应地提升企业的会计核算水平。会计核算人员在加深对新政府认知与了解前提下，增加相应的会计核算科目，根据企业的实际发展情况制定出适合企业发展的增值税制度的核算方式，以更好地适应税收政策的变化。与此同时，要继续提升企业会计核算的信息化水平和智能化标准，尤其要对增值税发票的各方面实施全面的监控，使得企业内部核算更规范化、高效化，以为企业提供高质量的会计基础数据。

（二）做好企业的税收筹划管理工作

众所周知，由于房地产行业的特殊性，房地产行业给国家的税收所做的贡献是功不可没的。但因为房地产企业的发展需要大量的资金作为支撑，所以，房地产企业必须要做好自身的税收筹划管理工作，才能为企业的发展和壮大留存更多的资金。在实施“营改增”之后，房地产企业要具备长远的眼光，不能只看到眼前的利益，要为企业的长远发展考虑，因此必须要对企业的内部税收筹划工作进行完善，帮助企业在面临营改增的改革下，以减轻企业的发展压力，让企业得到更好更快的发展。为此，房地产企业要对自身的经营流程进行梳理，详细了解和掌握企业具体的经营状况和纳税能力，能够在一些税目上，制定出合理的税收筹划方案。通过分开核算、合理制定销售价格、增加固定资产投资、扩大企业业务范围等可能的路径来进行税收筹划，以实现降低税收负担和减少经营成本的目的，达到提高房地产企业的经济效益的目标。

（三）加强企业的资金管理

对于资金需求量庞大的房地产企业来说，“营改增”政策的实施，要求企业必须要重视企业的资金方面的管理，不能认为企业的资金实力雄厚，就忽略一些资金管理的细节或者进行粗放的管理，相反的，要继续加强对企业的资金管理水平，避免出現在“营改增”政策之下，进项税额和销售税额时间不对应的现象，而为企业增加税收负担，引起企业的资金周转困难或者资金不足等不良的问题。与此同时，为了企业能够有充足的发展资金、建设资金，房地产企业必须要在融资方面加大管理和筹集力度，以免企业在发展过程中会陷入资金不足的困境。对于企业的一些用款情况，如设计费用、工程费用等，一定要充分利用增值税的抵扣制度，合理的、合法的减少企业资金的流出。

（四）继续提升企业财务管理水平

“营改增”的颁布和实施，带给房地产企业的积极影响和有力支持是不言而喻的。但同样，在增值税的处理过程中，企业会面临着较为复杂的会计数据处理和增值税专用发票处理风险，基于此，势要采取合理措施提高房地产企业的财务管理水平。与此同时，企业也要在挑战与机遇并存视阈下，做好自身定位，研究“营改增”的实施给企业所带来的一系列的变化，找到在财务管理过程中企业可能会面对的一些涉及增值税方面的风险和难题，以尽早地制定出应对方法，做好预防工作。同时，在财务管理的流程上，要进一步整合和优化，尤其是要完善房地产企业的增值税会计核算制度和流程，发票的领购、开具和认证抵扣制度和流程等，为房地产企业的税收抵扣链条完整性提供双重保障，加快提高企业的财务管理能力。

结束语

国家在实施“营改增”政策之后，对于房地产企业的财务管理产生了很大的影响。面对着来自于市场经济的发展和转型的紧迫性、严峻感，房地产企业需及时调整发展思路，转变财务管理的各项方法，深刻分析自身的优势和不足，对于优势要懂得利用，对于不足要及时改进，尤其要对“营改增”政策深入分析、全面分析，享受政策红利的成果，实现企业在当前的经济新常态下的长远稳定发展。

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