对房地产业财务风险的分析

文/钱志宏，铜陵拓基房地产开发有限责任公司

在房地产行业里，财务风险高、资产负债率高是普遍存在的，而房地产企业中普遍存在的财务风险管理问题，又时刻影响着该行业的持续健康发展。针对这些问题，只有在企业中切实地做好财务风险预警工作，将财务风险预警系统的操作落实到财务风险管理的各项工作中，并结合其他的一系列解决措施进行有针对性的控制和规范，才能提升企业乃至整个行业对财务风险的应对能力及水平，从而最终促进房地产企业的健康发展。

1 房地产业财务风险分析

1.1 非系统性风险

这类风险并不是由于外部房地产市场环境导致的，而是由房地产企业运营过程中没有做好财务风险控制导致的。例如，资金结构失衡、财务管理效率低下等都会令房地产企业面对很高的非系统性风险，由于是内部因素导致的风险，因此，我们将这类风险视为可控风险。

1.2 资本管理风险

1.2.1 融资风险。由于属于资金密集型行业，所以，房地产企业想要保证各项运营活动正常进行必须准备充足的资金，而全部依靠自有资金是不太现实的，只能通过向金融机构贷款或者在证券市场中融资来筹集资金，但这些融资方式都受到严格的规管与限制，房地产企业只要有一个经营指标没有达到主管部门的限定要求，也就无法实现融资目标；再加上过度融资会令资本结构严重失衡，为房地产企业后续经营埋下隐患。

1.2.2 投资风险。任何投资都有风险，房地产企业的投资自然也不例外，由于项目的建设期与投资期都很长，因此，房地产企业的投资风险较之一般企业要高很多；另外，很多房地产企业都不重视投资前期的可行性论证工作，这无疑会令投资的不确定性变得更高。

1.2.3 资金营运风险。房地产企业无论是运营自有资金，还是运营筹资获得的资金，都应不断优化资金配置方式，从而提升资金使用效率。但房地产企业的运营受外部市场环境的变化影响非常显著，很容易产生资金运营风险。

2 加强房地产业财务风险的防范措施

2.1 提高财务风险控制意识

首先，最近几十年来以来，房地产企业对经济发展的巨大推动作用，让广大人民群众在思想上认为房地产企业一定会持续稳定的发展下去，让房地产企业的财务部门形成了惯性思维，降低了其风险控制意识。俗话说的好“只要思想不滑坡，办法总比困难多”，房地产企业在当前时代，面临着多种不同类型的风险，财政管理人员应当抛弃惯性思维，树立正确的财务风险意识，提高对财务风险的感知能力，防患于未然。另外，房地产企业还应加强对财务管理人员的专业技能培训，借鉴其他领域财务的优质经验，丰富管理人员的视野，不断提高财务风险控制能力。

2.2 加强资金链风险控制

由于房地产企业本身是以建造民用商品房为主，并且在商品房建造完成后，其最底层会成为“门头店”，或者会被承包为住房租赁等，虽然拉长了产业链，使传统的劳动密集型产品形成了当前的资金密集型产品，资金链较长，但也在无形之中形成了财务风险。所以，房地产企业应当根据实际情况，提高对资金链风险的重视度，加强对资金链风险的控制力度。

2.3 提高对市场与政策变化的应变力

房地产企业在面对财务风险的过程中，除提高意识、加强资金链控制等两方面之外，还要提高对市场与政策的应变力。房地产企业与多个领域在有着千丝万缕的联系，其他领域的出现风险，那么势必会对房地产企业造成一定的影响，甚至形成较大的经济损失；政府的政策会以广大人民群众的生活质量为基准，适当的推出利民、惠民政策，对经济进行宏观调控，从而影响房地产企业。所以，为了应对市场与政策变化带来的风险，房地产企业应当提高对市场与政策变化的应变力，转被动为主动，灵活面对大环境的变化。

2.4 加大房地产公司营运活动的管控力度

有效防范房地产公司财务风险问题的发生，还应该加大对房地产公司营运活动的控制管理。首先，应该进一步加强房地产公司的应收账款管理，尽可能的加快房地产公司的内部资金流动，提高房地产公司的应收账款周转率，减少坏账呆账等造成的财务损失，促进实现房地产公司营运资金的良好循环。其次，应该强化房地产公司的预算管理，在公司内部建立全面预算管理体系，以预算管理的模式对房地产公司的经营活动进行规划控制，并强化成本费用控制管理，促进提高房地产公司的营运能力，避免财务风险问题的发生。

2.5 调整发展战略

在面对经济危机时，银行要对自身的发展战略进行深入的剖析，对于与当前现实不符合的部分，要进行及时调整和及时修正，要积极引入战略投资者，注重区域之间的联盟，同时，在面对危机时，要能够树立信心，在危机中寻求机遇。一是在危机中要能够对我国宏观经济金融政策有一个深入的了解，然后根据自身的实际情况采取扩张手段，同时积极开拓新的市场，拓展新的客户，增加银行的整体竞争力。二是要擅于抓住机遇，在不违背政策的前提下，积极引入战略投资者，从而巩固自身的资金，提升资金实力。同时，还可以采用区域联盟的方式来实现自身业务的增长，提升风险应对能力。

2.6 构建合理的风险预警与管理机制

房地产企业要构建合理的风险预警与管理机制。房地产企业在发展过程中，财务管理人员应当具有正确的风险控制意识，在风险即将到来之前，根据当前实际情况，采用行之有效的措施来规避风险。其次，房地产企业应当不断完善管财务管理机制，对每一笔资金的往来做详细记录，利用当前大数据技术进行综合管理，认清主要矛盾，在主抓主要矛盾的同时，还要兼顾其他小问题，对所有问题形成统筹兼顾。

总之，为了确保房地产企业稳定发展，经营管理者必须时刻关注企业发展的各个阶段，密切关注及预防可能出现的各种财务风险，认真分析原因，制定针对性防范措施，通过加强对房地产企业的财务管理工作，真正促进房地产企业的长期可持续发展。