BIM技术在房地产开发全过程成本管理中的应用与思考

李锦旗

（盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司，江苏 盐城 224000）

一、引言

BIM技术是伴随着信息化互联网不断发展所产生的相关产物，它可以利用房地产建设工程有关的信息进行虚拟建模，将房地产建设过程之中烦琐的环节，进行更加细致的规划，从而使房地产建设过程中的各个环节显得更加清晰、明了，对房地产行业的发展和进步具有重要的作用。总体来说，将BIM技术引入房地产开发过程之中的管理工作，是一次信息技术在房地产工程中应用的革新。

二、BIM技术与房地产开发成本管理综述

BIM技术是互联网发展的一项信息技术，前期可以将建筑工程的相关信息录入到系统之中，形成完备的建筑工程数据信息系统，随后，根据系统所提供的完备的信息，BIM技术就可以利用信息对房地产工程进行建模，从而更明确、更直观地展现出房地产工程的特点。同时，BIM技术针对前期设计过程之中的方案选择，工作中期施工环节的管理工作以及后期的交付工作都提供一定的参考和依照。在BIM系统之中几乎涵盖了有关房地产的所有信息，其中包括房地产本身的构造信息，相关原料的使用信息，空间信息，施工现场的信息以及其他自然状况信息。所以BIM技术的建模与实际房地产工程具有一定的相似性，而技术使用可以贯穿于房地产建设的始终，BIM技术在房地产建设的每一个阶段都能发挥不同的作用，在房地产行业的发展中承担起了不同寻常的关键角色。

对于房地产开发成本的管理，近些年来已经从原本的预算工作变成了现在的动态全过程管理工作。因为在房地产建设的过程之中会面临非常多的不确定性因素，因而如果想要对成本进行更好的管控，则需要追踪到建设过程之中的每个环节。BIM技术就非常有效地解决了这一问题，可以从全过程对成本进行管控。将BIM技术应用到房地产建设的每一个环节之中，对其进行成本管控，不仅能够有效地降低成本，而且也能够降低利用的不确定性以及浪费成本的可能性。

三、房地产开发项目成本控制问题分析

（一）项目各阶段成本控制分析

在房地产项目的开发建设过程之中，对于成本的管理已经贯穿于每一个环节。对于建设过程之中的具体分段，可以分为以下四个阶段。分别是房地产开发的决策阶段，设计阶段，施工阶段以及后期的项目投资回收阶段。在这四个不同的阶段之中，影响房地产成本的因素也是各不相同的，因此，我们必须根据每个阶段不同的特点，对其影响因素进行具体的分析。在决策阶段会针对后期进行一定的预测，而后进行资金的相关确定。在设计阶段则已经具体到了后期建设过程之中，使用的原材料的多少以及相应的技术和设备都进行了一定的明确。施工阶段所涉及到的问题则更多，包括施工现场相关人力、物力和财力的使用以及针对于施工地自然状况所采取的相关措施，因此，需要尤为注意施工阶段的方案设计，避免在这一阶段出现纰漏。而在项目成本的回收阶段则需要进行一定的营销工作。这也是房地产建设过程中不可忽视的一个阶段，虽然开发过程已经完成，但是如果没有进行合理、有效的营销，投资的成本无法进行回收，那么这一房地产建设项目也必将会走向失败。不过针对于每个阶段的特性，通过长期的经验积累，可以了解到，越早进行相关的决策工作，对于整个房地产建设的成本影响越大。所以在前期的决策阶段和设计阶段，就需要对房地产开发项目的成本进行严格的控制，避免后期在成本方面出现问题，这样也能为后期的管理工作打下坚实的基础。

（二）阻碍BIM技术在成本控制中应用的原因

1．技术因素

虽然我国越来越多的房地产企业开始注意到成本控制在房地产工程之中的重要作用，并且开始将BIM技术应用到房地产建设工程的各个环节之中，来尽可能降低成本使用。而且这一技术在我国的房地产行业中也已经发展到了一定的阶段。但是由于BIM技术在我国起步较晚，整体发展并不充分，所以其相关的技术仍旧不够完善，仍然有着很大的发展空间。其中包括BIM技术本身的程序问题、其软件的造价问题、设计问题以及软件与相关机构系统的兼容性问题。由于BIM技术在使用的过程之中，需要专门的对接口，但是目前我国很多与建筑行业相关的机构，并不具备承接BIM系统的能力。这也就使得其技术在房地产建设之中推广具有一定的阻碍。另外由于BIM技术所牵扯到的学科和领域较为广泛，在具体的操作以及改善过程之中较为困难，需要更加专业、水平更高的技术对其进行支持。并且，有一部分技术人员对于BIM技术的态度并不友好，这些技术人员并不能将BIM技术积极地应用于实践之中，在相关企业引入BIM技术之后，企业的技术人员也并没有进行技术的启用，而是保持消极的态度，在一定程度上导致了技术资源的浪费。

2．经济因素

房地产工程全过程管理利用BIM技术，将会给相关房地产工程的资本带来一部分新的支出。这部分支出包括BIM技术的引入、相关设计人员的费用以及技术人员的费用等等，这也为房地产行业的资本运转带来了一定的压力。而房地产工程的相关管理者则需要考虑引入BIM技术的成本以及BIM技术所能带来的收益之间的差额，从而决定是否要在房地产建设的全过程中采用BIM技术。而我国现阶段，由于BIM技术的使用推广度不太广泛，所以利用BIM技术，对房地产进行全过程成本管理成功的案例较少，无法为房地产行业的管理者提供一定的案例支撑，分析利弊的难度较大。这也就使得相关管理者在考虑到经济因素的时候，对于BIM技术的使用仍旧存在着一定的疑虑，不敢放手将BIM技术应用到房地产建设的各个环节之中。

3．操作因素

BIM技术作为新兴技术，在使用的过程之中，需要企业具有相关的人才配备。而技术所涉及到的学科范围较广，对于相关操作人员的要求更高，技术人员需要具备多方面的专业素养以及知识储备。但是，目前我国能够熟练掌握BIM技术的综合型人才还比较少，所以即使企业引入了BIM技术，在具体的操作过程之中，仍旧面临着非常多的问题，也可能会导致BIM技术的搁置，造成技术、人才和资金的浪费。另外当下很多企业使用的BIM技术系统并不成熟，在具体的操作过程之中，对于建筑建设建模的每个环节节点控制都不精确。而且无法进行具体的量化分析，得出一个准确的结论。因此，在操作方面存在的一些问题也是导致BIM技术无法大范围推广的重要原因之一。

4．法规因素

由于BIM技术在我国发展，还没有一定的时间长度。这也就使得政府有关部门在对相关技术进行立法的时候，没有充足的依据。包括一些其他建筑信息模型新技术的成本计量方法，都没有准确的标准规定。所以相关的技术人员在具体操作的时候并没有一定的依据，这也就使得BIM技术使用过程不规范，也没有形成较为完善的流程体系。总体来说影响BIM技术发展的有以下几个方向，但是在具体的操作过程之中，也存在着很多其他的阻碍因素，仍旧需要不断的发展。

四、房地产开发全过程各阶段BIM应用探讨

（一）方案设计阶段

前文之中已经提到，在最初的几个阶段，对于房地产全过程的成本控制具有非常重要的基础作用。所以在方案的设计阶段，就需要对房地产的相关预算进行一定的细致考虑，充分考虑房地产建设各个环节的不同特点，预测可能会出现的各种问题。利用BIM技术需要在设计阶段对相应的房地产工程进行建模，将设计方案进行录入，形成信息化的模型。而后BIM系统就可以对模型进行一定程度的分析，形成一定的结果和数据，为设计人员的修改以及后期的决策提供相应的依据，提高决策的准确性和科学性，促进房地产行业的健康发展。而且在传统的房地产方案设计阶段，还需要邀请社会上的相关专家学者进行顾问工作，挑选更为合适的方案。BIM技术可以通过相应的功能，对每一个房地产方案进行一定的辨别和区分决策，具有较为突出的个性化和针对性特征。

（二）招投标准备阶段

在招投标的准备阶段，相应的投标方和招标方都需要对房地产工程的具体问题进行详细的探讨，制定明确的解决措施和设计方案，以避免在后期出现不必要的纠纷。而BIM技术就可以让相应的投标方更为直观的了解到建筑工程的具体内容。相较于传统的设计图纸以及设计方案，BIM技术建模可以让工程具体的问题更有信服力，这样就可以让投资方做出更为理性的决策。

（三）施工阶段计划

施工阶段是BIM技术应用的黄金阶段，BIM技术能够在这一阶段发挥最大效应。因为施工阶段对于房地产成本造价的影响因素非常多，包括在施工现场对于人力、物力和财力的分配等等，还包括房地产建设各个环节之间的联系以及对于施工人员的分组和安置等等。而BIM技术则可以利用相关的数据，甚至是施工地的天气状况，做出最为合适的工作安排。这样就可以让事故发生的可能性降到最低。

五、结束语

综上所述，相关的建筑工程也在向着规模不断扩大、精度不断提升的方向发展。并且，由于房地产市场利益较高，所以越来越多的企业参与其中，希望能从房地产行业分一杯羹，这就导致房地产市场竞争十分激烈。相关企业想要在市场上获取更高的竞争力，就需要对全过程的成本进行更加细致的管控。BIM技术的应用是大势所趋，但是在未来仍旧需要相关技术人员以及学者不断地进行研究和探索，将BIM技术不断完善和改进，为我国房地产行业的成本控制以及发展打下更加坚实的基础。