完善我国不动产登记制度的法律思考研究

焦春辉

摘  要：对于我国不动产登记制度而言，主要是在司法体制的规范下进行的制度建设，但是在相关法律存在一些漏洞和缺陷的同时，在制度建设中还存在一定的弊端。因此需要相关的机关部门结合目前我国的制度现状，分析在不动产登记制度中存在的问题，以此来提出有效的法律建设措施，完善我国的不动产登记制度。

关键词：不动产登记制度;法律思考;完善措施

前  言：

不动产登记制度的建设不仅是保护产权人的合法权益，也是进行财产交易顺利实施的重要基础。并且不动产制度的完善水平也同样代表着整个国家的管理水平和效率，以此来保障我国广大不动产权利人的利害关系的合法权益以。目前的不动产登记制度不仅是物权法合理保障的重要制度，也是将一些物品的所属权明确的重要表现形式。但是在我国关于不动产制度的建设与发展时期起步较晚，并且发展时间较短，因此在某些法律建设中还存在一定的漏洞，因此需要有关机关和部门加快相应政策的出台速度，以此来保证我国不动产制度的全面落实和实施。

一、我国不动产登记制度建设存在的问题分析

目前由于我国在不动产登记方面起步较晚，因此在实际建设中还存在一些相关的问题需要解决，具体可以分为以下四点。

第一，登记机关存在不统一的情况。目前我国的不动产登记制度中的相关条例并没有全面实施到每一个市级和省级中，各个区域的登记执行情况也会存在一些较大的差异性。所以并没有有关部门来对其进行统一管理和登记，导致目前在不动产登记中难以做到登记机关的真正统一[1]。

第二，登记范围不够明确。目前很多关于物品权利的归属方面都没有在法律条例中说明其具体的性质和应用效益，如土地使用权、国有土地使用权或者采矿权和抵押权等，这些权利的归属没有明确规定具体的性质，导致整个等级制度的缺少完善的解释和制定，严重阻碍了我国不动产行业的快速发展。

第三，技术标准难以达到统一目的。我国在2014年底发布了关于不动产登记的相关条例，并且对于登记机构、信息平台和登记簿册也都做出了有效的统一规定，同时大部分区域都执行较为良好。但是还是存在部分地区没有结合有效的登记政策来实施有效登记，在登记信息和相关数据不够准确的基础上导致最终结果的错误或者出現偏差，这样这些所制定的相关政策难以得到真正的落实，不仅侵害到登记制度的合理性发挥，并且严重阻碍了我国不动产登记制度的发展与实施。

第四，缺少清晰的登记薄体系。在我国新《物权法》中明确指出，关于不动产登记中的证书所记载的信息一定要与不动产登记薄相同，如果发现不一致的情况，需要证明不动产登记薄中有着明显错误之外，都必须要与登记薄为准，以此来将其重要性全面发挥[2]。但是从目前我国的登记薄体系建立来看，仍旧缺少完善的体系建立程序，这样不仅会造成体系的缺失、内容的不明确，并且会导致整个登记体系的混乱，因此相关机构和部门应当对此种情况加以整治和处理。

二、我国不动产登记制度建设的法律建设措施

结合上述我国不动产登记制度建设存在的问题，本文提出以下三点法律措施，具体如下。

第一，统一不动产登记机关建设。不动产登记机关是保证不动产制度建设和落实的重要基础。而对于目前我国在不动产登记中出现了“多头”登记的状况而言，其中包含国土管理、房产管理、水行行政和林业管理机关等部门都有着不动产登记的权限。因此在此背景下，应当结合各个机关的特点，以行政机关为主，保证行政机关在不动产登记中的法律效益是最佳的选择。在具体的实施中可以在各个区域建立不动产土地登记局，以此来负责相关不动产的登记任务。但是在有些学者中认为可以将人民法院作为主要的登记机关，由于其具有一定的弊端，因此在进行建设时可能会影响人民法院的司法权威性。其主要的弊端在于随着我国的司法建设不断改革和发展，如果将人民法院作为主要的登记机关，其必须要投入大量的人力、物力和财力，并且结合目前的情况显然不可行。另外如果当事人对于不动产登记方面出现一些分歧和意见，人民法院必定要对其登记的真实性做出有效的审查，这样将很难保证其在审查期间不犯下政治性错误。因此将土地登记局作为主要的登记机关比较合适。结合我国的《不动产登记法》来进行约束和管理，以此来达到统一不动产登记机关的目的和意义。

第二，统一不动产登记相关的法律法规和权属文书建设。目前我国在各个产业中对于不动产登记都有着不同的规划，这也是导致机关不够统一的主要原因。而要想实施有效的不动产登记制度，其关键在于关于不动产登记的相关法律文书是否统一，这样才能够在根本上保证不动产登记的统一性。因此可以结合我国的相关法律来进行统一管理，实现有效的制度建设[3]。需要明确的是，统一不动产的登记法律效益是相比于目前不统一的状况而言的，其主要体现在两个方面。一方面在不同的不动产对象中，有些适合的理论、有些适合的对抗注意之间产生分歧，这样必然会导致不动产登记的效益难以体现。另一方面同一个类型的不动产标志物也有着效力不同的情况，例如房地产等，因此只有建立统一的法律建设才能够在根本上保证制度的统一。

第三，扩大不动产登记的有效范围。随着我国经济的快速发展和各种新型物权类型的出现，目前的司法体制下的不动产登记制度已经难以满足我国的形势发展需求，因此只有逐渐的扩大不动产登记的范围才能够保证制度建设的有效性。具体可以以以下两个方面进行分析。

（1）我国传统的物权种类方面。由于经济的快速发展促进了我国多种物权种类的出现，因此在市场经济转型的背景下需要将一些新型的物权在目前的经济体制下重新起到有效作用，例如地上权和典权等。

（2）在科学技术不断发展的支持下，促进了不动产开发的结构发生巨大的变化，因此导致各种新型物权的出现，而这些新型物权想要具有法律效益，则必须要将其区分于不动产物权形式，然后对其加以详细登记，以此来强化其有效的使用效益，例如目前的空间利用权和独立空间权等。因此在扩大不动产范围的基础上，其实质是对土地权利进行登记的一种有效延伸和扩展。并且需要以土地权利为主要核心的一系列不动产物权加以确认，并且做好公示来保证其具有有效的法律效益和公示力度。

结  语：

综上所述，对于我国的不动产制度建设中的法律效益而言，需要在统一登记机关、法律条例和相关文书、扩大登记范围等措施中增强其有效的法律效益，以此来全面保证我国居民的物权合法权益，促进我国经济的快速发展。

参考文献：

[1]张建民.我国不动产登记制度存在的问题及建议分析[J].住宅与房地产，2019（19）：21.

[2]宋启娟.我国不动产登记制度的问题探析[J].住宅与房地产，2018（33）：6.

[3]潘英武.关于加强不动产登记管理工作的探讨[J].中国高新区，2018（14）：241.