房地产企业土地增值税筹划及清算技巧的探索

文| 陆美玲

引言

土地增值税是房地产企业纳税的重要组成部分，土地增值税税额大、缴纳资金多，对房地产企业的经营管理和开发成本产生了直接影响。基于土地增值税的最新规定，以及土地增值税的征收要求，房地产企业掌握土地增值税的税务筹划方法及清算技巧，能够帮助企业降低负担，提高企业的纳税有效性，保证房地产企业在增值税税务筹划过程中能够占据主动。因此，房地产企业应当认识到土地增值税筹划及清算技巧的重要性，应当在经营管理过程中做好土地增值税的筹划及清算工作。

房地产企业土地增值税税收筹划与清算概述及其意义

房地产企业在项目开发中，需要按照开发要求缴纳土地增值税。由于土地增值税税额较大，占用资金较多，房地产企业做好土地增值税的税收筹划与清算，能够降低企业的税务负担，同时也有助于企业保持健康的资金链和现金流。关于土地增值税的相关规定，各地方存在一定的差距，掌握正确的增值税税务筹划方法，既能够充分利用土地政策，降低企业的税务负担，同时也能够提高房地产项目的开发质量，使房地产企业能够充分利用政府的优惠政策，既实现依法纳税，又能够提高企业资金的利用率。因此，房地产企业做好土地增值税税收筹划与清算工作，对房地产项目的开发具有重要影响，同时也是做好房地产项目开发的重要手段，对提高资金利用率和满足资金利用要求具有重要作用。

1.除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区(含工业园区)普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为:2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

2.预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

3.公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

当前房地产企业土地增值税税收筹划及清算工作存在的问题

税收收入问题

从目前房地产企业土地增值税税收筹划及清算工作的开展来看，存在的问题主要为税收收入的核算问题。房地产企业资金往来密切，收入项目多，对收入的界定关系到纳税的税额计算问题。关于收入的界定既要清楚收入的类别以及收入的金额，同时还要根据收入的具体情况和收入的明细计算需要缴纳的税金金额。目前对于房地产企业而言，土地增值税税收筹划与清算工作中存在的突出问题是对于税收收入的界定不明确，对于收入的认定以及土地增值税缴纳政策了解的不清晰，导致在纳税过程中存在明显的问题，影响了房地产企业土地增值税税收筹划与清算工作的开展，使房地产企业在土地增值税税收筹划中存在税额计算不准确的问题。

费用扣除问题

根据《土地增值税暂行条例》的规定，存在下列情形之一的，免征土地增值税：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

土地增值税实行四级超率累进税率的条件是。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

（2）增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

（3）增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。计算增值额的扣除项目包括。

（1）取得土地使用权所支付的金额。

（2）开发土地的成本、费用。

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金。

（5）财政部规定的其他扣除项目。这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额与开发土地、新建房及配套设施的成本之和的20%。

房地产企业在纳税过程中，应当清楚纳税的类别和纳税的数额，在费用扣除方面依据相关规定做好扣除费用的计算。但是考虑到土地增值税的变化以及政策细节中的调整，在费用扣除过程中，房地产企业存在对政策了解不深入，没有掌握政策要点，对费用扣除类别和费用扣除的金额了解不充分，在具体的费用扣除计算中存在失误，导致了房地产企业在土地增值税税务筹划与清算过程中纳税金额计算不准确，给企业的土地增值税纳税带来了风险。因此，这一问题必须得到有效解决，房地产企业不但要根据土地增值税的相关政策计算缴纳的税务金额，同时也要掌握土地增值税的相关优惠政策，保证所有的费用扣除都能够有明确的依据，能够在费用扣除中按照费用扣除的特点有据可查。

房地产企业土地增值税税收筹划及清算的相关策略

应用合理税收优惠

房地产企业在土地增值税税收筹划及清算过程中，首先应当掌握相关税收政策，按照税收政策的要求，以及土地增值税的相关优惠条件，计算企业应缴纳的土地增值税税额，并充分研究现有的土地政策和土地增值税税收优惠政策，以政策为依据合理调整土地增值税的计算方式。为了保证税收筹划的合法性，提高税收筹划效果，在税额计算过程中既要按照税务标准进行纳税，同时也要根据土地增值税的特点和各地方不同的纳税政策灵活调整，以此提高房地产企业的纳税效果，做好土地增值税纳税政策以及优惠政策的研究，这一点是房地产企业做好土地增值税税收筹划与清算的关键。

加强利息支出管理

房地产企业交纳的土地增值税数额较大，在增值税的缴纳过程中，应当按照资金管理要求做好利息的支出管理，保证土地增值税在缴纳中能够降低利息支出，能够减轻企业的负担，能够按土地增值税的缴纳时间表进行依法纳税，做到既保证足额纳税，同时也要降低企业现金流的资金风险，避免企业在土地增值税缴纳过程中出现利息成本过高的问题。

因此，加强利息支出管理，按照相关政策依法纳税，并合理调整纳税的时间和纳税的批次，对于房地产企业的土地税税务筹划工作与清算具有重要意义，同时也是做好土地增值税税务筹划工作的关键。

选择最佳清算时机

房地产企业在土地增值税与清算过程中应当选择最佳时机，应当按照的经营管理特点和房地产项目的开发需求，选择企业现金流充足的时机进行土地增值税清算，降低对企业现金流的影响，避免企业资金压力过大影响企业的正常经营。

同时，在清算过程中也应当选择企业资金回笼之后再进行清算，使企业能够有充足的资金应对缴纳土地增值税之后的经营风险，使房地产企业在经营过程中能够采取有力的手段化解税务风险和纳税危机，使房地产企业能够在土地增值税缴纳过程中既保证按时足额缴纳，同时能够在缴纳之后保持企业正常经营，提高房地产企业的经营效果。

结语

通过对房地产企业土地增值税税务筹划与清算工作的了解，掌握正确的税务筹划与清算技巧，对提高房地产企业土地增值税税务筹划效果与降低企业税务负担具有重要作用。因此，我们应当了解土地增值税税务筹划与清算工作的特点，按照房地产企业的实际情况，采取有针对性措施，提高土地增值税税务筹划与清算工作的针对性，保证房地产企业土地增值税税务筹划与清算工作取得积极效果。