加强房地产企业财务内控管理的思考

容建国

[摘 要]房地产企业发展时间较短，在高速发展过程中暴露很多财务内控管理问题，影响企业自身发展，也对社会经济带来不利影响。文章阐述了房地产企业财务内控管理的重要意义，分析财务内控工作中存在的问题，并提出了相应的解决对策，期望为房地产企业的发展提供助力。

[关键词]房地产企业;财务内控管理;风险预警;预算管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.30.057

伴随着我国城镇化快速发展的进程，居民收入稳步增长，带动了房地产市场的蓬勃发展。房地产企业数量迅速增加，市场竞争激烈，项目拿地成本和建设成本的不断上涨，还有国家政策对行业的重点调控，都对房地产企业形成巨大的挑战，也对企业财务内控管理有了更高的要求。但是，很多房地产企业对严峻形势认识不足，财务内控管理力度薄弱，对企业发展产生不良影响，需要引起各方面的高度重视，加强财务内控管理，发挥其风险防范的作用，促进房地产企业更好地发展。

1 加强房地产企业财务内控管理的重要意义

房地产企业一般规模较大，部门、人员较多，内控管理情况复杂，难以管理。经济社会的不断发展，让房地产企业现在处于充分竞争的环境中，经营风险高，存在很大压力。为了有效应对市场风险，提高企业竞争力，房地产企业加强财务内控管理具有重要意义。

首先，房地产项目投资额大，开发周期长，需要充足的资金支持，企业通过各种融资方式筹集资金，在这过程中出现风险漏洞的可能性较多，容易发生财务风险，必须加强企业财务内控管理。其次，现在房地产市场的社会需求多样化，在立项时就要准确预测市场变化趋势，且国家对房地产行业的调控政策频出，极大影响预期销售和盈利，可能导致投资决策失利，加强财务内控管理对保证正确的投资决策分析有重要意义。再次，房地产企业财务管理内容复杂，例如开发成本分摊的选择、房地产开发纳税规划、销售方案的选择和调整、销售回款的管理等。加强财务内控管理能对纷繁复杂的工作提供有力保障。最后，房地产企业的稳定发展对国家经济发展具有重要作用，房地产企业加强财务内控管理有利于财务稳定，保障项目顺利进行，带动相关产业发展。

2 房地产企业财务内控管理现存的问题

2.1 房地产企业财务内控管理应用环境复杂

房地产企业是资金资源密集型企业，每一项工作都需要大量的资金投入，而且种类繁多，导致企业内部财务管理有很多实际的困难。企业财务人员工作的内控制度流于形式，对财务人员欠缺指导性。一些企业管理者忽视财务内控的重要性，缺乏系统的资金管理体系，资金经常被占用，应收账款形成坏账，导致资金周转困难。房地产企业的资金申请程序复杂，资金管理使用不透明，企业管理者不能及时了解企业资金动态周转情况。财务内控的越权现象严重，企业管理者的素质不符合企业发展状况需要。以上因素都是财务内控管理应用环境复杂的原因。

2.2 缺乏完善的财务内控管理制度

房地产企业发展迅速，财务内控管理没跟上发展速度，缺乏完善的财务内控管理制度表现如下：一是房地产企业组织架构复杂，内部职能部门众多，有的部门有财务开支权，存在随意支出、缺乏监督的状况;有的部门没有财务开支权，开展业务资金申请程序多，缺乏及时应对的工作效率。二是房地产企业建设项目多，分散在各地，都有各自的项目财务，存在信息汇报不及时、内控制度执行不严格的情况，管理难度很大。三是多数房地产企业难以按照自身实际情况制定财务内控管理制度，在市场情况好的时候过于乐观，不能正确地评估财务风险;在市场快速变化时期，不能及时地进行财务内控制度调整。四是财务内控信息化系统没有建设完善，存在财务数据信息不真实、不及时的情况，不能真实反映企业运营的实情。

2.3 缺乏健全的全面预算管理机制

房地产企业面临激烈的竞争和众多的不确定性因素，为了寻求稳定的可持续发展，必須建立健全的全面预算管理机制。房地产企业现行预算管理有以下问题：一是预算管理缺乏全员参与，各部门缺乏沟通与协调。大家都认为全面预算是财务部门的工作，各部门只要把成本费用支出、销售收入预期数据给到财务，就完成了预算编制，甚至是敷衍应付随意给数据，导致编制出来的财务预算不能达到企业财务内控的要求，预算方案不符合实际。二是年度预算目标与企业总体战略目标脱节。只是编制企业年度经营预算，忽略项目全部开发周期，只追求短期的预算效果，不能匹配总体战略目标，影响企业长远发展利益。三是预算管理的实施无法达到预期效果。预算管理的顺利实施需要专门的管理机构，例如预算管理委员会，但是许多房地产企业都交由财务部门负责，降低了预算管理的工作效率和执行效率，也削弱了预算管理的权威性，使得预算的编制无法充分发挥作用，不能为企业带来预期的经济效益。

2.4 缺乏有效的监督控制体系

房地产企业的资金使用量大，存在较多的利益关系，管理者不愿意权力下放，或者不配合财务内控的监督，这不利于财务内控制度的建设和管理水平的提高。房地产企业以业务发展为先，内部监督部门往往缺少实权，妨碍监督工作的开展，不能及时发现内部管理工作和财务报表的问题，使用失真的报表数据给企业运营决策带来很大的经营风险。缺少对内控执行人员的奖惩机制，员工缺少监督积极性，执行人员与被监督人员一团和气，不能发现问题，影响内控的效果。房地产企业的外部监督主要是财务报表年度审计，无法及时披露当前的资金流转情况，容易出现挪用公款的违规现象。

3 房地产企业加强财务内控管理的措施

3.1 营造良好的财务内控管理环境

房地产企业需要创造良好的财务内控环境，为加强财务内控管理打好基础。首先，企业管理者要以身作则，明白财务内控的重要性，摆正自己在财务内控体系中的位置，成为严格遵守各项规章制度的先锋模范，这样才能从上而下贯彻执行财务内控管理。其次，重视财务人员队伍建设，不断提高思想和业务素质。财务人员是承担财务内控管理的重要力量，财务工作专业性强，工作量大，还要对企业财务内控进行监督，这就需要很高的思想素质和较强的协调能力，因此应该加强对财务人员的培养，使其能肩负起财务内控管理的重任。最后，建设房地产企业文化，优化财务内控管理环境。企业文化氛围催生相应的财务内控环境，推进企业文化建设，让企业员工都了解财务内控的重要意义，遵守制度办事，互相监督制度的贯彻执行，为实施财务内控管理创造良好的环境。

3.2 构建完善的财务风险预警与管控体系

房地产企业面临复杂的市场环境和变化的内部环境，经营风险难以预测。根据自身情况构建完善的财务风险预警系统，提升企业的风险预警、应对能力，能够有效地规避或者减小风险破坏。一是保持合理资产负债率，防范资金风险。通过优化资本结构来降低筹资风险，制订合理的资金使用计划，让有限的资金得到有效使用，对回款单位实行信用评级制度，降低资金回笼风险。二是加强财务成本管理，防范成本风险。在对房地产项目投资前，要重视成本管理，各部门配合财务部门做好成本核算。项目投资时，要做好项目风险评估报告和实地调研，规避可能发生的成本风险。三是制定财务风险指标，防御财务风险。设置与财务风险相关的动态化财务指标，实时监控企业潜在的财务风险。

3.3 加强全面预算管理，尽快实现财务内控管理目标

全面预算管理贯穿房地产项目的开发运营，将各个业务环节有序整合。企业管理者必须认识到全面预算管理的重要地位，带领企业全体人员上下一心参与其中，加强部门合作，定期培训，统一标准，不断提高全面预算管理的控制水平。首先，房地产企业投资大、开发周期长、流动性差、资金紧张，全面预算管理的核心是资金预算管理，而成本预算又是资金预算管理的起点，应该综合变化因素考虑，对房地产项目设置科学的目标开发成本。其次，严控项目合同签订及变更成本，根据目标开发成本、工程进度、已签订合同、预计签订合同等制订付款计划。再次，将预算目标落实到末端岗位，通过合理的考核机制，实行奖惩跟踪管理。最后，各责任相关部门需实时跟进销售回款，促使资金及时回笼，保障企业正常运营。房地产企业还要根据自身发展状况，滚动优化全面预算目标，进一步提升企业经济效益。

3.4 设计科学有效的监督控制体系

设计科学有效的监督控制体系，能够有效降低财务内控风险。房地产企业应该成立专门的内部审计机构，给予相应的监管权力和工作空间，提高内部审计人员的地位，专人专责，强化责任意识，充分发挥内部审计机构的监督作用。对于一般事项定期检查执行情况，对重要事项或突发事项应立即审查，不时开展突击检查，审计工作做到位，才能保证内控制度的有力执行。同时内控执行的好坏应与员工的绩效挂钩，做到奖罚分明。做好监督体系的信息化建设，将相关的财务数据信息进行公示，向企业员工披露企业发展运营动态、资金使用状况，促进企业更好的监管。为了防范内部经营风险，还可以委托外部第三方审计机构进行月度的财务报表审计，弥补年度审计的不足，保证月度财务报表的数据真实、及时，杜绝挪用资金、亏空公款等行为。

4 结论

鉴于现阶段房地产市场的竞争激烈以及不炒房的社会环境，加强财务内控管理成为提高房地产企业竞争力的重要途径。通过加强财务内控管理，能够有效规避企业经营风险，保障房地产项目开发建设顺利完成，实现企业经营目标，为房地产企业可持续发展奠定坚实基础，同时也为社会和国家的经济发展贡献重要力量。

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