济南市公租房空间布局适宜性研究

山东师范大学商学院 张文瑞 刘微 李达 康明晨 郭金金

为实现居民“住有所居”，建立租购市场的长效互动机制，济南市政府近年来不断推进保障性住房建设与完善工作。但是，近年来，随着公租房小区和总套数不断增加，部分城市公租房小区选址不佳，周围基础设施不完善等问题逐步凸显。本文拟运用ArcGIS和LSV软件从交通通达度、教育资源、医疗资源的分布情况对济南市公租房空间布局的适宜性进行分析，旨在为济南市公租房空间布局优化提供建议，创造公租房宜居环境。

一、济南市公租房数据来源及空间布局现状

由济南市住房和城乡建设局官方网站查询得到公租房建成使用时间、使用年限、各区县小区数、公租房套数等数据信息，由高德地图和国家基础地理信息中心网站获取小区地理位置及周边设施分布信息，通过LSV和ArcGIS软件转换为矢量图（见图1）。图中不同颜色表示各区县公租房总套数，圆圈大小表现各小区公租房套数。由图可知，历下区公租房小区数量及套数分布均为最多，其次是历城区，最后是长清区、章丘区以及商河、平阴两个县城。历下区、历城区等原济南市辖区的公租房数量均远大于长清区、章丘区及两个县城。而商河县、莱芜区仅有几十户公租房。

二、济南市公租房空间布局适宜性分析

公租房作为国家提供政策保障的一种保障性住房，是城市住房空间的重要构成部分，因此公租房空间布局的适宜性直接影响居民的生活质量。段兆雯等利用教育资源、医院、商业以及游憩等资源对西安市社区物质环境进行评价。杨赞等提出用租金和消费情况来评价租金的可支付性，用学校、医院等公共服务设施情况来评价可达性。本文拟运用各项影响因素获取难易程度和所占比重选取交通资源、教育资源、医疗资源进行公租房空间布局的适宜性分析。

（一）济南市公租房小区周边交通状况

在选取的公租房小区中，2千米内公交站站点数量最多达35个，最少也有11个，站点平均数量超过19个，城市内公交已有几十条线，形成完善的公交网，公交花费成本低、运营时间长。由图2可知，济南道路交通非常便利，道路网四通八达，从主城区到周边的县和区高速网已经很完善了，而且绕城高速缓解了济南交通拥堵的状况，大大地缩短了交通出行的时间。目前交通唯一的问题，就是地铁通达度还不够高，交通时间成本相对较高。另外，通过问卷调查发现，公租房的居民对于交通状况基本满意，工作生活便捷，耗时短，基本可以满足15分钟生活圈。由此可见，公租房小区的交通状况还是很令人满意的，降低了中低收入人群出行成本，在车流高峰时期选用公交车（专用车道）反而更加节省时间。

（二）济南市公租房小区周边教育资源分布

所调查公租房中，距公租房2千米范围内都有小学分布，数量最多的高达8家。5千米范围中学数量差异较大，最多的有12家，但也存在一家没有的情况。这也与教育水平较高学校分布大致一致。由图可知，历下区、历城区好学校最多；部分公租房小区在主城区，并且主城区公租房与中学、大学的距离较近，历下、历城等区域教育资源无论在数量还是质量上都优于落后区县。另外，通过调查可知大部分的公租房与小学的距离不超过1千米,步行距离在10分钟左右；所有公租房中路程距离最远的也仅仅4.6千米，学校还配备专门的校车，时间距离也在10分钟左右；另外，大型公租房小区内部还配备幼儿园和小学。由此可以看出，公租房与普通商品房的教育资源差距不断弱化，教育资源出现很大程度的重合，为中低收入家庭解决教育问题提供了充足的保障，但不同区县间教育资源仍存在一定差距。

（三）济南市公租房小区周边医疗资源分布

不同区县医疗资源存在差异，历城区等相对发达的区域医疗资源7千米内基本都在10家以上，最多高达24家，而济阳、商河等医院数量少且等级低，平均在4家左右。由图2可以看出，济南市三甲医院的分布与学校分布非常相似，在历下区等医疗资源最好，长清区等其次并不断提高，但周边的县医疗水平有限，居民身体健康缺乏保证。公租房距离三甲医院6千米左右，时间距离20分钟左右，较为方便。由图可知，医疗资源和教育资源的分布高度吻合，大多集中于于发达区域。通过调查发现，社区医疗中心可以满足简单的医疗需求。占比较高的老年人或疾病患者需要好的医疗条件，所以医院距离是影响居住舒适度的重要因素。综上，公租房的医疗水平不够高且存在差距，虽然社区医疗也可以减缓医疗资源的差异，但周边县区的医疗水平仍较差。

三、结论及政策建议

济南市已经建成并投入使用的公租房小区的选址状况及其周边交通、教育和医疗资源的分布情况，运用ArcGIS软件和LSV软件对济南市公租房空间布局的适宜性进行研究。结果发现：济南市的公租房分布与城市资源分布相一致，基础设施建设相对完善的历下区等公租房小区数和总套数都呈现数量的绝对优势。随着长清等区基础设施建设的不断完善，公租房数量也逐渐增加，居民生活水平不断提高。而商河县等位置偏离区县，医疗教育资源和交通通达度都相对较弱，公租房区域居民的生活舒适度也会差一些。另外，现在政府对许多时间较长的公租房进行小区的改造，目前越来越多的公租房小区位置逐年变好，但仍然很少出现在黄金地段；大盘的公租房也存在上班高峰期公交车爆满、交通拥堵等问题，道路的规划还存在一定问题。

为使得济南公租房分布更加合理，使中低收入者的生活更加便利，提高其生活质量，提出以下建议：

（一）优化公租房选址

通过数据可以看出，目前公租房的位置占劣势。一方面，为使得新建公租房小区位置更优越，可以在出让住宅土地时约定建立多少公租房，但是由于优越位置的土地具有有限性，新建公租房小区选址区县中心概率较小，政府可以回收部分老化和居民迁出的商品房进行改造后利用。另一方面，对于已经建成无法改变位置的公租房，可以增设公交线路、延长交通时长等方法减少时间距离，从而弥补路程距离的差别。

（二）改进落后区县的公共服务设施

通过本文的分析可以发现济南市的公租房目前仍主要分布在历下区、历城区等经济状况较为优越的地区，经济落后县区公租房数量较少，医疗、教育、交通条件也较差。政府应该根据《关于进一步规范发展公租房的意见》等一系列的政策文书对公租房建设运营管理或多渠道筹集房源，以及社区周围的医疗、教育、交通资源的规定，为中低收入者提供舒适的生活环境。

（三）提高公租房社区物业服务水平

随着生活水平不断提高，人们对于物业服务、社区服务的要求普遍提高，目前，公租房小区物业存在管理混乱、责任落实不清楚等一系列问题，公租房小区建成后的服务工作缺乏保障。通过问卷调查可知，公租房居民虽然感受到社区周围基础设施建设不断提高，但是对物业仍不满意，应尽快建立完善的物业管理制度，加强管服务的水平，形成现代智能化和水平高的优良社区。

（四）落实公租房建设和监督管理工作

通过本文可以看出虽然政府实行“租购同权”等一系列政策后，租房权益增加，公租房区域周围公共基础设施不断地改善，但社区内基础设施仍与商品房存在一定的差距。政府应加强在公租房区域资金投入，做好监督管理工作，相关部门应该将实施过程的具体程序步骤告知公众，实现政府内部监管与公众监管相结合。政府应实现中央公租房建设拨款的利益最大化，为中低收入者提供最优配置。