浅谈土地估价行业的发展和作用

李辰诚

摘要：随着我国土地使用制度的改革.土地估价已经成为社会经济运行中直接关系公共利益和财产安全的不可或缺的重要中介行业。地估价行业是一种具有服务性质的发展行业，主要针对各建设行业、农业用地等一切可被利用性的土地进行合理估价，使土地应用市场逐渐走向规范化管理模式，促进我国经济发展稳定。基于此，本文主要对土地估价行业的发展和作用进行分析探讨。

关键词：土地估价行业;发展;作用

1、前言

土地估价是在改革开放和社会主义市场经济发展过程中兴起的，土地估价行业一经形成，就显示出它在社会经济生活中的重要作用。

2、土地估价行业发展面临的形势

2.1土地估价行业发展基础

自从土地使用改革制度实施以后，土地估价行业以不动产中介服务形式出现，为土地使用制度的制定与实施起到了绝对效果，不仅促进土地市场经济发展有序性，更利用市场化管理提升行业之间的自律、自主、服务的规范体系，也为土地估价行业发展打下坚定、扎实的基础。

2.2土地估价行业发展中估价师资格认定

估价师是土地估价行业发展中必备的人力资源，我国相关部门在实施《土地估价师资格考试管理办法》政策后，明确规定了土地估价行业中估价师资历要完全符合相关要求标准，同时要不断加强估价师能力水平，对土地估价相关内容完全掌握，对土地估价进入更深研究，促进土地估价水平提升，为土地估价行业赢得更多发展空间。据调查，在2014年6月止，我国土地估价师陆续接受考试人数逐渐增多，符合估价师资格的就已经达到四万多人，执行土地估价师人数也已经达到两万人左右，同时土地评估中介机构已经达到三千多家，其中有六百多家中介机构是中国土地估价师协会注册机构，具备可执行全国土地估价资格，其余土地评估中介机构均在省级、市级土地估价师协会注册，执行范围根据所注册内容规定进行。

2.3行业自律管理形式

行业自律管理形式是由傳统的行政许可而转变成功的一种土地估价管理模式，自改革后，我国国土资源行政部门主要负责土地估价行业监督与管理任务，中估协组织承担起行政审批工作，包括土地估价师资格考试、培训、实践、土地估价报告审批等等，原有的行政部门所有审批工作均由中估协组织来完成，并对其制定了比较健全的管理措施、审批标准及相关规章制度，使我国的土地估价行业发展与管理规模越来越具有规范性，关于土地估价师资格考试所有系统均已完善，有条有理的管理方式可促进土地估价行业更好地发展。

2.4土地估价行业发展机遇

土地估价行业的发展使我国国有土地的用途具有合理性，大大提高了土地使用价值，同时也体现出了土地估价行业的重要性，无论是建设用地租赁、建筑拆迁、工业产房建筑、企业改革、资产组成、产业处治等所有相关经济事项都已经离不开土地估价行业，同时为居民土地使用权利与房产市场中当事人的拥有权力给予维护，降低了因土地使用不合理而引起的矛盾，促进社会和谐发展。在召开的人民大会上国家领导人将“十二五”计划重点推出，以提高“产业优化升级，加强服务业”为主的产业发展策略，提倡各省市建立以“服务业发展”为首要职责的发展方向，促进建设市场统一化、开放化、竞争化、有序化的发展，这使我国的土地估价行业又一次被融人到改革创新的形势中，促进了土地估价行业的发展前景更加猛烈。

3、土地估价行业在市场经济中的作用

土地估价行业经历了不同的发展阶段，在社会经济发展中起着重要作用。

3.1推进了土地有偿使用制度改革

土地有偿使用是土地使用制度改革的核心，土地估价是推进土地有偿使用的重要前提。从 90 年代初开始，把土地使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期、可流动使用，从单一行政划拨变为有偿出让，清产核资、企业改制、上市等划拨用地，必须核实量化土地资产，办理出让手续。尤其在国有企业改制过程中，通过地价和地价管理，极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业改制。从起初的协议出让，到后来的招拍挂供地，政府主管部门要确定出让底价，必须委托土地估价行业进行土地估价。土地估价行业首要承担着大量的估价任务，保证了政府有偿出让土地，推进了土地有偿使用的顺利开展。

3.2促进了土地市场健康有序发展

土地使用制度改革目标，是要建立一个与社会主义市场经济体制相适应的公开、公正、公平、规范有序的土地市场体系。中国形成了一二三级土地市场，政府运用土地价格管理，通过土地征收储备，高度垄断土地一级出让市场，同时放开搞活土地二三级市场，优化资源配置，建立土地市场交易平台。首先通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定价格、年期及用途出让给使用者，出让后，土地可以依法转让、出租、抵押、入股等流转。建立土地使用权价格市场形成机制，使市场行为规范有序，建立合理收益分配体系，利用租、税、费有效调节，完善土地评估行业中介服务体系，促进土地市场健康有序发展，使土地真正按其商品属性进入市场。

3.3参与了国家宏观调控的应用

地价政策是土地参与宏观调控的重要经济手段，政府对土地市场的价格水平进行有效管制和引导，可以影响土地市场供求关系的变化，从而促进土地集约利用、高效配置，并引导产业结构、产业布局的优化调整。土地估价行业根据上级有关要求，科学制定基准地价和标定地价，根据形势发展及时更新基准地价成果，确保基准地价的现势性，保准了成果在国家宏观调控中的应用。及时向社会公布地价结果，积极发挥基准地价的价格显示功能，引导和促进土地市场健康发展，并为投资者投资决策提供参考依据。土地评估行业灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场的动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。土地价格是调控土地市场供需的有力杠杆，通过土地价格信号反映出土地供应量、供应结构，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源的合理有效利用，调控土地市场中的地价，确保房地产市场的健康平稳运行。

4、结语

国土地估价行业面临的形势对发展来说非常有利，抓住经济发展的脚步，以推动经济结构稳定为发展目的，加强土地估价行业管理制度，不断壮大土地估价师队伍，提高估价师专业能力，积极探索新领域，促进服务质量提升，立即解决问题，完善土地市场经济体系，为土地估价行业赢取更大的发展空间。

参考文献：

[1]朱捷.我国资产评估界面临的形势及存在的主要问题[J].大观周刊.2012（31），

[2]李军晶.要建立完善土地估价信用制度[N].中国国土资源报.2007—04—05.

（作者单位：邯郸市国土资源评估中心）