房地产开发企业内部控制存在的问题及完善措施

于海荣

[摘 要] 文章基于对内部控制的介绍，分析房地产开发企业的特点以及开展内部控制的必要性，总结目前此类企业开展内部控制时表现出的问题并提出了相应的完善措施，以供参考。

[关键词] 房地产开发企业；内部控制；问题；完善措施

中图分类号：F272 文献标识码：A

在目前我国经济社会共同发展和快速进步的同时，我国房地产行业得以蓬勃发展。对于多数初入社会的青年人来说，房产也是其努力打拼的刚需产品，加上我国的人口红利，使得长时间以来，房地产行业都属于红海行业。但是在目前的房地产经营中，由于其资金密集但是周期较长，表现出高负债和高风险的特点，容易在经营中出现资金链断裂而造成房产价格的较大波动问题。针对上述风险问题，在此类企业经营中需要提高对内部控制的重视，针对其盲目追求短期经济效益而忽略长远发展策略等原因而引起的内部控制中的各种问题，文章对完善的内部控制措施进行研究，有利于推进房地产行业的可持续发展。

一、内部控制概述

在现代企业中，内部控制作为比较关键的管理环节，主要是为了达成一定的预期战略目标而采取的管理方法和制度，通过内部控制工作，有利于保护企业资产安全，保障企业合法经营，实现经营效率和效果的提升。对于房地产开发企业来说，在目前我国大力推进“走出去”战略时，针对房地产行业也加大了宏观调控，加之目前生态环保理念和要求的提升，给此类企业经营发展带来更大的难度。面对外部市场变化和激烈的市场竞争，此类企业就应该做好成本、人员和项目等内部控制，在掌握市场行业的同时制定科学的决策。还可以通过内部控制来掌握房产开发、建设以及销售情况等，及时发现上述过程中的问题并进行改进，实现企业经营中财务风险的降低和房产销量的提升[1]。

二、房地产开发企业特点及其完善内部控制的必要性

分析房地产开发企业的特点，一是由于此类企业的经营对象具有固定的特点，因此会受到经营对象所在地政策的较大影响。二是由于此类企业经营管理对象需要较多的资金，因此对企业的融资能力有着较高的要求，这也增加了企业的资金风险。三是此类企业的准入门槛比较高。

基于此类企业的上述特点，企业想要在长远发展中不断扩大规模，就需要应用现代企业管理方式做好内部控制工作。同时，通过企业内部控制工作也可以应对国家的宏观调控策略和市场整体不景气现状所带来的挑战，避免在经营中出现资金短缺的风险。

三、当前我国房地产开发企业内部控制建设与实施过程中存在的问题

（一）成本控制计划不够合理的问题

此类企业开展内部控制管理时容易存在没做好成本控制计划和成本预算工作的问题。这主要由于成本预算制定具有较大的难度，其难度主要体现在房地产开发周期通常较长，在此过程中容易受到材料价格波动、政府政策改变、竞争对手施压等因素而引发一系列问题，增加出现资金链断裂的概率。此外，在此类企业内部，由于历史原因而造成固有管理模式难以随外界环境及时改变，造成成本管控能力较差而出现成本预算不严谨的问题。同时也会由于管理体系不够完善而难以保证员工在短时间内掌握和应用新的成本预算方式，出现预算决策执行力不足的问题[2]。

（二）对内部控制不够重视的问题

由于一直以来房地产行业的利润比较高，吸引越来越多的投资商进入此领域中，但是由于此类企业对于投资以及管理的门槛要求较高，企业一旦存在管理问题，尤其是对内部控制不够重视，加之长期在政府支持下稳定发展的过程中，忽视了内部控制所起到的作用。也正是管理层对内部控制的忽视，使得员工更是无法提高对内部控制的重视，表现出不同部门之间缺乏沟通和交流的问题。高层管理人员在更加关注项目建设和销售工作的同时，缺乏对项目控制的关注，在目前波动比较剧烈的市场环境中，导致其经营风险也随之增加。

（三）缺乏有效监管的问题

在目前的房地产开发企业中，即便是制定了严谨的成本预算体系，而且可以结合项目运营情况对内部控制执行方案进行调节，但是如果出现内部控制执行力不足的问题，也会影响内部控制效果和作用的发挥。尤其是在较长的房地产项目开发过程中，一旦出现原材料价格波动以及外部政策变化，虽然结合不同部门反馈对计划进行了修改，但是在员工之星过程中也容易由于个人利益等问题没有严格执行和落实，加之没有做好监督管理工作，容易由于采购部门和供应商之间以及销售部门和消费者之间存在一定的利益关系而影响执行效果，这也会造成利润核算不够清楚而增加项目成本的问题，导致企业市场竞争力的降低。

四、基于管理角度下的房地产开发企业内部控制措施分析

（一）完善成本费用管控体系

为了保证此类企业成本预算的严谨性，在健全此管控体系时，需要对成本费用控制具体流程进行明确，通过规章制度的方式提高企业对成本控制的重视。还要在此过程中组建专业的成本管控部门或小组，主要成员则是具有较高专业水平和丰富经验的专业人才，保证其符合企业规模以及实际成本管控工作需求。为了确保成本管控工作的落实，需要通过工作负责制来发挥上述成本管控部门或小组的作用，同时也提升工作人员的工作积极性和工作效率与质量。此外，在本行业之间要加强成本预算和控制方面经验的交流，吸取成功经验并不断总结和积累，形成符合企业自身特点的成本管控模式，保证可以结合市场变化情况对成本管控策略进行调节。不仅如此，还要定期聘请专家学者深入企业内部分析成本管控中的问题并给予建设性的建议，实现企业成本预算准确性以及成本管控效果的提升[3]。

（二）提高对成本控制的重视

正是由于此类企业中的高层管理以及普通员工对内部控制不够重视会影响内部管控效果以及企业长远发展。因此，在高层领导选拔中应在内部管控开展比较成功的企业中选拔，保证其具有丰富的内部控制成功经验，或者是向内部控制比较成功的企业中实地考察和学习，结合实际案例来提高对内部控制的重视并掌握具体的内部控制方法。然后通过在企业内部开展座谈会等方式，比如针对财务部门的成本控制会议或者是采购、销售部门的原材料控制、销量控制会议等加以培训并分析近阶段出现的问题。此外，为了提升员工对内部控制的重视，需要合理利用企业内部宣传栏、报刊以及目前比较受欢迎的微信公众号、微博以及短视频平台等新媒体方式加大宣传，潜移默化中提高员工对内部控制的重视，实现员工风险意识的提升。不仅如此，还要结合上述成功的内部控制经验加强对员工的知识培训，让员工切实体会到通过内部控制可以实际解决其中的问题，规避企业运营中的风险，意识到内部控制做不好所带来的问题与风险，提高员工对内部控制管理的重视。

（三）完善内部控制监管体系

此類企业开展内部控制是针对整个企业开展而不仅仅是针对领导和管理人员开展，这就需要结合企业运营情况以及外部环境变化制定完善的内部控制策略之后，需要保证员工可以严格执行与落实此策略内容。为了实现上述目的，就需要加强此类企业内部的监督体系建设工作，通过相应负责制的制定与实施，保证在结合实际问题对内部控制方案进行调整之后，将此方案交给具体个人或者团队来保证此方案的有效贯彻落实。在其贯彻落实过程中，需要发挥监督体系的作用，监督方案执行情况并做好业绩考核，结合考核结果开展奖惩工作，奖励执行力强且业绩突出的个人或团队，同时也惩罚执行力差或任务没有完成的个人或团队。此外，在上述方案调整过程中需要听取相关专家的建议，保证所制定的内部控制方法符合企业实际情况，实现员工执行力度和效率的提升。不仅如此，也可以通过互联网分享的方式发现内部控制中的问题，总结决策制定以及执行中的技巧和经验，实现企业内部控制监管体系的不断完善。

五、结语

鉴于房地产开发企业具有较高资金密集度以及较高经营风险的特点，面对不断波动的外部市场环境和内部管理情况，需要从企业内部对管控机制进行完善来防范各类风险，保证企业经营效果。因此，不仅需要提高企业内部从高层到普通员工对内部控制的重视，还要对内部控制制度和监管体系进行不断完善，解决目前此类企业内部控制中的问题，有效规避各类经营风险，实现此类企业经营管理效果和效益的提升，推动此类企业的健康和稳定、长远发展。

参考文献：

[1]李付丹.房地产开发企业内控管理存在的问题及完善策略[J].企业改革与管理，2018，341（24）：14-15.

[2]谭湘玲.风险导向下房地产开发企业内部控制体系的构建[J].纳税，2019，13（13）：275.

[3]侯莉岩.房地产开发企业内部控制研究[J].现代经济信息，2018（08）：141.