浅谈土地收储中存在的问题及内控对策

雷辉

摘要：土地收储是实现土地资源宏观调控、最大化利用土地资源的有效措施，国土资源在现如今城市化建设中扮演着越来越重要的角色。但就目前土地收储工作开展情况来看，依然存在很多问题。分析了其中存在的问题，并提出了内控对策。

关键词：土地收储;内部控制;可持续发展

土地资源对于任何一个国家来说都非常重要，作为农业大国，土地资源就是我国的命脉。因此，想要最大化利用土地资源，加强土地资源管理效率，可以采用土地收储方法。要依据多年来的工作经验，不断分析和深入研究，以不同的处理方式应对不同问题，比如健全法律法规、加强政府管理等，促进土地收储工作顺利进行，为推动我国土地资源管理和利用做出贡献。

1.    土地收储的重要性

1.1  有效管理和维护土地资产

根据我国关于土地收储的规章制度不难发现，开展相关工作必须要以法律依据为基础。政府部门需要充分考虑实际发展情况，根据地区的土地资源利用率来制定土地收储工作计划，计划要具有针对性和可执行性。要确保各项工作严格按照规章制度进行，提升土地资源使用效率，促进我国经济的稳定发展。

1.2  有利于避免资产浪费

我国各级政府在开展土地收储工作时，要充分重视旧城区所需的建设用地，这些土地利用价值高，但是缺乏统一管理。因此，在城市化建设过程中，当地政府要将利用率不高的土地统一管理，明确各区域土地的所属权，在分级管理的作用下，能有效整合资源，避免土地资源浪费。

2.    土地收储中存在的问题

2.1  法律不健全

我国在上世纪90年代就出台了《中华人民共和国土地管理法》，该法令中明确规定了土地收储的相关政策，指明了政府可以实行土地资源一级市场垄断，国家和政府可以通过土地收储这种方式，加强对各个地区土地资源的宏观调控，合理分配。但是该条款的实用性不强，主要原因在于没有明确指出土地收购方式和范围，导致土地使用存在盲目性，没有确切的法律依据，会引起不必要的矛盾。也有一部分企业抓住了法律漏洞，违规操作。《土地储备管理办法》中也明确指出，在制定土地收储计划时，一定要清晰明确，各部门需要充分意识到土地收储工作的重要性，如果无法有效征用土地，政府就无法从宏观上对土地进行管理。

2.2  筹资风险高

总的来说，土地的收储离不开金钱交易，开展土地收储工作会大幅度提升该地区的财政收入，但与此同时，在前期也需要大量资金投入。在土地收储工作进行之前，如果当地政府资金筹备不够充分，工作计划就无法如期完成。资金筹备主要是依靠向银行或者社会金融机构贷款来完成的，但是贷款又存在一定风险，如果最后的回报和投入不成正比，会给该地区财政带来巨大负担。

2.3  补偿不合理

补偿不合理就会延缓土地收储工作进程，导致很多工作不能顺利开展，不仅如此，还有损国家和政府形象。土地收储和各方利益紧密联系，就目前土地补偿情况来看，存在着普遍偏低的现象，设立3 到5 个补偿点完全无法满足土地使用者的需求，导致双方僵持不下，耽误城市化建设进程。

2.4  未实现高度垄断

土地收储相关政策中，明确要求政府要实行一级市场垄断，从而能够体现出政府在土地资源管理上的威信。在处理农村用地和城市用地上，政府扮演着截然不同的角色，但是相对来说城市土地价值更高，也有更大的增值空间，但政府缺乏完全垄断，无法完全控制土地使用权，导致不能实现合理土地资源配置。也有部分政府在土地收储开展之前资金不足，因此就会把土地分给各个地区进行管理，有地方政府出资，尽管解决了眼下资金不足的问题，但也为将来工作埋下了隐患，政府会一步步失去土地的控制权。

3.    土地收储的内控对策

3.1  健全法律法规

想要促进土地收储工作稳定、顺利的进行，需要为其创造良好条件，以法律手段为保护，完善现有法律条款，形成完整的土地收储体系，保证各个环节都能做到有章可循、有法可依，提升工作效率，保证工作质量。比

如可以提升土地补偿的标准，用发展的眼光看待问题，扩大土地补偿范围，尽量减少土地征收给人们日常生活带来的负面影响。不仅如此，还可以健全法律法规，完善土地分配制度，把闲置土地利用起来，避免出现资源浪费的情况。

3.2  加强内控建设

政府可以充分发挥土地开发中心的一级垄断作用，树立政府威信，从而达到快速有效的收储并熟化土地;与此同时，还需要营造良好的内部控制环境，其目的在于为内部控制制度创造天然条件，要严格按照工作流程和法律规范进行土地收储活动。土地收购储备中心还需要根据实际情况来制定考核制度，不断提升工作人员的工作水平，强化其责任意识和法律知识理论储备，推动内部控制制度顺利实施。

3.3  建立多渠道融资机制

在土地收储开展前期，政府时常会面临资金缺乏，需要向银行贷款的情况，但融资渠道单一、风险大成为了政府筹资时面临的主要难题。可以建立多元化的融资渠道，改变传统融资模式，分摊风险，银行可以设置专门的土地基金，把土地回收再转让的资金作为土地基金的一部分，扩展业务范围，将这部分资金用于土地收储，减轻政府资金压力;不仅如此，还可以向社会发放土地债券，能够促进社会经济的发展，不仅缓解政府筹资压力，也能作为我国债券的一个分支;还可以利用资金信托的方式，该方式适合中长期贷款，完美贴合土地收储的工作需要，安全性比较高，能降低政府筹资时的财务风险。

3.4  设置合理的补偿机制

政府在土地收回时，要建立完善、灵活的土地收储补偿政策，聘请专家分析被占的土地财产，做到换位思考，切实考虑土地使用者的合法权益，在制定统一补偿标准之后，可以适当提升补偿金额。不仅如此，还可以扩大补偿范围，丰富补偿形式，让补偿不仅仅局限于金钱方面。比如台湾相关在补偿政策中就加入了搬迁补偿以及其他造成损失的补偿，这种补偿模式值得学习。在多种补偿模式并行的情况下，能够缓解土地使用者和政府之间的矛盾，促进双方友好交流，灵活多变的补偿政策也能让政府工作人员在处理这一类问题上游刃有余，让人民群众愿意跟政府合作。

3.5  做好风险评估活动

由于土地收储会涉及到大量的资金投入和支出，因此政府在进行相关工作时要严格注意预防风险，控制风险。首先，资本安全风险。在土地收储中，资金都是来自于银行贷款，想要尽可能减少资金风险，可以建立完善的资金安全管理制度，对资金支出进行记录，提升资金可靠性;其次是融资风险。就目前我国发展现状来看，国家对债务审计和监控力度都提出了更严格、更明确的要求。正是因为如此，要严格控制举借贷款的规模和范围，确保贷款和融资相关工作的开展符合土地收储计划。不仅如此，还需要完善融资手续，最大程度上避免融资过程中出现風险。

结语：

综上所述，土地收储对于国家和政府整合土地资源，推进经济建设来说有着重要作用，但就目前相关工作开展的具体情况来看，在土地收储依然存在不少问题，这就需要国家以法律为依据，不断丰富融资形式，拓展融资渠道，建立完善的补偿机制，化解和土地使用者时间的矛盾，与此同时还要做好资金风险评估和管理，最大化利用土地资源，为我国经济建设又稳又快打下坚实基础。

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