深圳住宅40年

文：覃力

深圳1979年建市，1980年成为经济特区。作为改革开放的试验田，首创土地有偿使用机制，最早开始住宅市场化的转型，住宅设计亦率先突破了计划经济的设计模式，在大胆引进、勇于创新的基础之上，逐渐形成了自己的特色。40年来，经过不断的发展、蜕变和努力的探索、实践，深圳已经成为改革开放之后中国城市住宅最具有代表性的地域之一，对国内其他地区的住宅设计也产生过不小的影响。

一、住宅建设

1980年代时，在计划经济体制主导之下，深圳的住宅与国内其他城市一样，主要是政府统建的福利房和微利房。当时的住宅建设重在解决有无问题，急需为来深的建设者们提供生活居住的地方。与深圳市的发展同步，早期建设的居住区多集中在罗湖、福田下步庙和蛇口一带，设计上基本沿用国内当时的标准和通用的设计模式，以6层“单元式”住宅为主，同时，也尝试着建设了少量的别墅区和混合型居住社区。如1983年建成的“石云苑”和1986年建成轰动一时的“怡景花园”，就建有深圳最早的别墅。当时的居住区基本上不考虑商业，配套设施也较少，居住区用地的容积率普遍较低，其时兴建的具有代表性的居住区有：“景贝南小区”、“园岭新村”、“鹿丹村”等等。至80年代中后期，深圳开始出现高层住宅，1984年建成的“白沙岭小区”是国内最早的高层住宅小区之一。受香港的影响，深圳的高层住宅，立足于岭南地区的气候特征，与国内其他城市不同，多为点式塔楼，利用凹槽解决厨房和卫生间的采光、通风。

1990年代，随着深圳城市建设步伐的加快，以及土地的有偿使用和住房制度的改革，深圳的住宅建设，呈现为政府主导的福利房与地产商开发的商品房并行发展的局面。福利房仍以多层为主，后期出现小高层和高层混合的社区，如“益田村”和“梅林一村”。而商品房则是以高层住宅为主，而且起点高、发展快，建设标准也与福利房不同，例如“东海花园”、“百仕达花园”、“香榭里花园”等等的建设标准都远超福利房。当时因地利之便，一些香港、新加坡及其他地区的境外设计机构进入深圳，为住宅的规划设计带来了新气象，对深圳的住宅建设产生了深远的影响。在这种体制转型和新思想、新观念的引发之下，深圳住宅的规划设计开始更多的从居住者的立场出发，去考虑社区的安全性、私密性和公共交流等诸多需求，商业及社区配套设施也有所增加，沿街住宅底层设置商铺的所谓“底商”的做法十分流行。而随着深圳人口的增多，居住区的建设开始西移，扩展至“关内”各区，到90年代末时，已有向“关外”拓展的趋势。这一时期，深圳还建成了一批由独立及半独立式住宅构成的居住社区，罗湖的银湖和蛇口的大南山两处是这类住宅的集中之地，“齐明山庄”、“鲸山别墅”、“碧涛苑”等是深圳第一代豪华别墅区的代表。

2000年以后，房地产市场得到了迅速发展，城市建设亦可谓是突飞猛进。深圳市的住宅建设形成了以商品住宅为主导的多元化发展趋势，住宅区的建设已经扩展至关外，龙华，宝安、龙岗、光明等地成为大规模住宅建设的重点地区。住宅的设计理念也发生了很大的变化，绿色、节能、生态等可持续发展的观念深入人心，居住区的规划设计更注重环境、景观的营造以及公共空间的处理，并逐渐形成了深圳自己的特色，建成了许多在全国都很有影响的居住社区，如“四季花城”、“蔚蓝海岸”、“中信红树湾”、“半岛城邦一期”、“金地梅龙镇”、“香蜜湖一号”、“万科第五园”、“万科十七英里”、“万科东海岸”等等。总体上来看，深圳这一时期居住用地的容积率明显增高，住宅建设以高层为主，同时还兴建了不少高层、小高层与多层、连排等一起混建的混合型居住社区，即所谓的“高低配”，以及一定数量的超高层住宅和低密度的别墅区。由于商业配套、服务设施及住户停车需求的增长，新世纪前后市中心地带的居住区，学习香港，开始出现将底商结合车库形成一个大平台，平台的周边布置高层住宅，平台的屋顶作为屋顶花园的处理方式，也就是所谓的“高台型住宅”。2003年建成的“星河国际”和2004年建成的“御景东方”即是这种“高台型住宅”早期的代表性案例，这种建筑处理方式，现在已经发展成为住宅与大型商业设施及办公、公寓等相结合的“城市综合体”的常见形式。

2010年至今，深圳已经发展成为一个人口密集、经济发达的国际化大都市。此时特区内的建设用地越来越少，住宅建设多为城市更新项目，大量性的新建居住区转移到了坪山、松岗等更为偏远的地段。而伴随着保障性住房建设的推进，人们生活需求的提高，深圳的住宅建设呈现出了商品房、公寓、保障房三分天下的局面。住宅设计开启了豪宅型和经济适用型的两级分化，“深圳湾1号”、“双玺”、“悦府”、“天元”、“天琴湾”等，可谓是深圳新一代豪宅的代表。公寓属于在非住宅用地上变通设计的类住宅居住建筑，多带有精装修。而保障性住房的建设，则侧重于户型的标准化设计和工业化的装配式施工，而且，多采取与商品住宅混建在同一社区的做法，以加强社会性的融合。2012年时，深圳颁布了《深圳市保障性住房建设标准试行》，明确规定了4类标准户型，以保障经济适用类住房的基本要求。同时，智慧家居也开始进入住宅市场，人脸识别系统、家居设备的互联自动控制，在许多新建成的居住社区中已经开始应用。此外，由于市区内建设用地日趋紧张，建设密度越来越大，超高层住宅开始大量建设，多层集合住宅与独立、半独立式住宅明显减少，“高层高密度”聚居成为深圳目前的生活实态，高楼林立的高层、超高层住宅已是今日深圳最为常见的城市景观。

二、聚居方式

深圳的住宅与国内其他城市一样，也是以集合住宅为主，一户自用的连排住宅和独栋住宅在建设量上很少。深圳建市初期，大部分集合住宅均是6层左右，个别有建到7层高的情况。居住区的容积率绝大多数在2.0左右，仅有“南苑新村”（容积率3.24）等一两个居住区的容积率超过了3.0。当时，深圳也建有一些低密度的别墅区，建设用地的容积率在0.3至1.0。住宅商品化之后，建设标准相应提高，出现了底层向外凸出形成露台，1至3层由室外楼梯入户，以及带有电梯的所谓“洋房”。这种外型高低错落，群体空间怡人的洋房，一度很受欢迎，并被移植到省内外许多地方。其后，又有部分此类多层住宅转化为全复式结构的“叠拼住宅”，即所谓“叠墅”。

但是，1990年之后，深圳的集合住宅实际上经历了一个从多层发展至高层、超高层的变化过程。随着深圳建设用地容积率的提高，高层集合住宅开始大量兴建，几年间便从混建小高层迅速发展成为以高层为主，全部多层的居住社区逐渐退出深圳市场，很多居住区的容积率都远远超过了3.0。如1995年建成的“深南花园”的容积率达到了6.7，而1999年建成的“鸿业苑”的容积率更高达8.15。到了1990年代的中后期，100米高的集合住宅已经比较普遍，1998年时，深圳还建成了第一栋高度超过100米的超高层住宅——“万科俊园”。“万科俊园”高49层160米，它的建成拉开了深圳超高层住宅建设的序幕，同时，也预示着人们的聚居方式正在发生着重大改变。

新世纪以来，在土地资源集约化和市场钢需的推动之下，深圳进入了高层、超高层住宅大规模的建设时期，陆续建成了“蔚蓝海岸”、“星河国际”、“中信红树湾”、“红树西岸”、“兰溪谷”、“金地香蜜山”、“水榭花都”等很有影响力的高层居住社区，以及“万科金域蓝湾”（高158米）、“华润幸福里”（高164.4米）等超高层居住社区。2000年之后，公建性质的居住类建筑——公寓开始大量建设，公寓亦多为高层建筑，而且，很多高端的酒店式公寓建造得更高。2013年建成的“东海国际公寓”，高82层308.6米，至今保持着中国居住类建筑第一高的记录。与此同时，深圳低密度住宅区的建设已经明显减少，2004年广东省在《2004年经营性房地产项目用地计划》中，停止了独立、半独立式住宅类的土地供应，深圳市低密度住宅区的建设几乎停建，仅有为数不多的以“高低配”方式兴建的社区才能够配建一些低层或是多层的住宅，而在2010年之后，这种建设方式也基本上绝迹，大量建设多层居住社区的情况已经成为历史。

今天的深圳，不论是在建设数量上还是在建造高度上，高层、超高层居住类建筑已经成为主流，建设用地的容积率也增长至5.0到8.0，甚至多有高达10.0以上的情况。多层住宅已经成为过去，非常多的住宅和公寓的高度都攀升到了120米至180米，例如：“君临天下”、“皇御苑六期”、“华润城一期”、“半岛城邦三期”等等，就连宝安、龙岗等地也多有超过120米的居住社区，如“天悦壹号”即高达150米。在深圳市中心的城市更新项目中，高层、超高层住宅或是公寓，还会采用综合开发模式，与办公、酒店混建在一起，形成高层、超高层建筑更加密集的城市景观，例如“深业上城Upper Hills公寓”的高度是224.5米，“崑崙府公寓”的高度是210.25米，正在建设之中的“恒裕深圳湾”更是高达250米，而在罗湖区布心村水围村的城市更新项目中，还将会诞生5栋77层、高293米的超高层住宅。这即说明“高层高密度”的聚居方式已经成为现实，是深圳有别于国内大多数城市的一种生活状态。

三、规划景观

深圳居住区的规划和环境设计都很有特色，有许多创新之处，其影响可谓是遍及全国。深圳早期的居住区规划，也延用计划经济时代的规划设计原则，多采用南北向布置建筑的“行列式”布局，室外环境基本上无设计，空间单一绿化简单。住宅商品化之后，出现了“围合式”布局，大胆地突破了南北朝向的局限，从规划阶段即使建筑布局与景观设计相结合，开始注重庭院景观的作用，在国内率先引进现代景观设计的理念，使居住社区的室外环境园林化，确立起了“朝向与景观并重”的设计原则。同时引入适合深圳气候的架空层，将底层建筑空间融入园林绿化，形成开放形的公共活动场所，从而使得规划、建筑、景观成为一种相互整合的互动关系。由于一些境外景观设计公司的加入，到1990年代后期时，深圳居住社区的景观设计已经开始成为人们普遍关注的亮点。虽说居住区规划布局结构并无高下之分，但是，布局形式的多样化却可以丰富居住环境的空间体验，可以为人们提供更多的选择。1997年建成的“百仕达花园”和90年代末建设的“万科四季花城”，即是这类在规划组织结构上具有创新精神的居住社区的代表。

新世纪以来，深圳建成了许多在规划和环境设计等方面都有突出表现的居住社区，例如：“蔚蓝海岸”、“阳光带海滨城”、“中信红树湾”、“横岗中央花园”、“香蜜中央”等等。这些社区以各种混合布局的方式，围合创造出了不同效果的中央庭院或是多重庭院，利用底层架空使庭院之间相互贯通，营造出了丰富的空间环境，并使住户能够从中体验到社区内优美的园林景观。居住区的外部边界也用植物与道路隔开，绿化亦结合深圳的气候特征，配置大量观赏效果极佳的植物，使整个居住区内的建筑，看起来更像是建设在一个大花园之中。而对于居住用地周边环境资源的利用深圳也多有心得，基于深圳南面临海北面靠山的地理特征，所以许多居住区都非常注重山、海、公园、高尔夫球场等自然资源，以“景观最大化”的原则进行规划设计，其典型案例有：“红树西岸”、“金地海景花园”、“东湖豪庭”、“中海天钻”、“天安高尔夫珑园”等等。一些地产公司还将建筑、规划、景观进行整合互动，使之升华成为拥有特定文化背景的“风情主题”以利于营销，如华侨城推出的意大利小镇“波托菲诺”和西班牙风情的“曦城”，即是这类强化景观情境的代表之作。

在居住区交通组织方面，深圳是国内最先探索人车分流、附设大面积地下停车设施的地区之一。许多居住社区在上世纪90年代中期，便开始探讨人车平面分流和立体分流的各种方式，兴建大规模的地下车库，如“东海花园”、“百仕达花园”等，后来，又发展到低密度的别墅区也采用大面积地下车库的停车方式。现在，深圳几乎所有的居住社区，都是机动车从社区出入口处即进入地下车库，社区内部仅以园林化的步行道路连接每一栋建筑，借以营造出既安全又安静的居住氛围。一些高密度的居住区还利用地形的高差，设计成半地下车库与商业设施相结合形成底层平台，平台的屋顶则作为没有机动车干扰、景观怡人的屋顶花园，以及利用室外连廊将不同高度的平台或建筑衔接起来，形成不受日照、雨淋影响的人行通道与休憩空间。总之，这类立体分流组织交通的处理方式，动静分区清晰合理，可以有效地保障内部庭园景观的塑造，形成更加舒适的居住环境。而随着大规模地下车库的普及，车库的内部环境也开始得到改善。一些居住社区学习新加坡开放式地下车库的经验，在地下车库中设置多处采光天井和下沉花坛，将树木、绿化引入地库，同时形成自然通风，阳光也能够直接照射到地下，2002年建成的“招商海月花园二期”，即是国内第一个采用开放式地下车库的代表性案例。

今天，深圳居住区的规划、景观设计手法可谓越来越丰富，已经不再局限于仅仅从安全性、舒适性和功能性的角度去探究规划结构、交通组织、环境景观等等问题。而是在此基础之上，进一步地从居住社区的整体出发，追求生活环境的居住品质，从空间、环境、生态、文化、效益等多个层面进行综合性的研究、整合，使人、住宅与自然环境、社会环境形成一种融洽的共生关系，令社区生活更加健康，空间环境更加丰富多彩，而且，充满更多的乐趣和活力。

四、户型蜕变

通观深圳初期建设的多层集合住宅的户型，当时均以实用性为主，户型面积较小，多为“两室一厅”或“两室两厅”的“方厅”式单元住宅，采用中央楼梯间两侧对称布置住户的平面组织方式。户内的空间组织不甚合理，进深大、面宽小，餐厅和起居室往往共用，卫生间每户只有1个，且有起居室不朝南的情况。1990年之后，商品房迅速发展起来，深圳虽然率先开发出了一批在原来多层住宅基础上进行户型改良的所谓“洋房”，但是，深圳很快便形成了以高层、超高层住宅为主的建设局面，多层住宅逐渐退出了市场。

深圳高层集合住宅的建设，开始时受香港的影响，多选用点式塔楼，标准层户数较多，通常是6至8户，户型单元组合之间，用凹槽解决厨房、卫生间的采光通风问题。典型的平面形式有：井字型、十字型、X型，及稍晚一些时候出现的蝶型等等。基于对生活体验理解的逐步深化，1990年代商品房的户型设计开始讲究功能分区和舒适性，注重餐居分离、动静分区、干湿分隔，多厅多卫的户型成为主流。90年代后期还出现了错层、跃层和复式等多种竖向空间组织变化的形式，户型设计呈现出多样化的发展趋势。

2000年前后，房地产企业和策划公司加强了对住宅户型的深入研究，并开始引领户型设计的发展导向，在开发商、策划公司和设计单位的共同努力之下，新世纪以来，高层集合住宅标准层的户数开始减少，户型单元的组合方式更加灵活，而且，非常注重住宅户型平面的通透性，推崇横向展开、南北通透的户型，并避免出现纯北向。随着深圳物质生活水平的提高，户型面积逐渐增大，出现了两三百平方米以上的大户型，客厅、主卧、主卫成为设计的重点，各个房间之间的关系更为合理，户型设计更加精细化，玄关、洗衣机及空调位的设计开始受到重视。

现在，深圳高层集合住宅的户型设计，已经分化形成为豪宅型和经济适用型两大发展趋势。大面积户型强调居住空间的舒适性和空间感受，标准层户数很少，多采用一字型和T字型平面，平面上1部电梯仅服务2～3户，甚至只服务1户，电梯直接入户。超高层的豪华公寓多为回字型平面，小户型则注重居住空间的精细化设计，标准层户数较多，有些保障性住房或采用长外廊与内廊的形式。总体上来看，深圳目前市场上户型的“均好性”明显提高，普遍追求小进深、大面宽和横厅的布置方式，并尽量确保每户都有朝南的客厅和主卧。户型内部的空间组织更加精到、更有特色，入口处多设置玄关，主卧不仅配有衣帽间、卫生间，有些还带有化妆和起居空间，大户型中设有中、西厨与工人房、储藏间等附属功能用房。

曾有一个时期，为了改善高层居住环境的质量，深圳的户型多设计有“入户花园”或是“空中花园”，将地面上的绿化庭院搬到了空中。这种带有立体绿化概念的设计很受欢迎，成为当时深圳高层住宅设计上的一大特色，其时法规上的一些宽松规定，也为这种设计创造了有利条件，使得深圳在相当长的一段时间内，带有二至三层通高的“空中花园”和“错位阳台”十分流行，而这种做法在建筑外观上也形成了一种显著特征，并一度影响到了其他城市。不过，后来这种设计却被异化，成为追求“拓展使用空间”的不当做法，很快便被叫停，其建筑形态上的特征也成为了那个时代遗留下来的一种记忆。

除了集合住宅之外，深圳也建有一定数量的独立与半独立式住宅，这类住宅早期户型的面积都不太大，多在100至200m²之间，户型基本方正，当时还没有门厅的概念，缺少储藏、娱乐空间。1990年代，这类住宅的户型面积增大至200至300m²，交通面积减少，辅助功能增多，并开始控制建筑面宽，“小面宽、大进深”的连排住宅的建设量逐渐加大。进入21世纪之后，深圳的独栋住宅越来越少，连排住宅成为主流，同时，还出现了所谓的“叠拼住宅”——“叠墅”，独立及半独立式住宅区的建设也在减少，“高低配”的混合型居住区越来越多，住宅的层数也由2至3层演变为3至5层，户型面积多有超过400m²甚至有“实用”面积过千的情况。此时由于户型进深变大，所以多将楼梯布置在户型中部的一侧，同时设置通高空间、庭院和下沉天井等等，以便于改善采光和、通风的条件。主卧则趋向于豪华设计，配备有超大的卫生间、衣帽间、起居空间和书房等，空间布置上也增加了影视厅、宴会厅、健身房、酒窖、家庭活动室等辅助设施，私家电梯和工人房专用通道也是许多豪华别墅的重要选项。

五、形态特征

深圳住宅的造型形态，整体上一直趋向于现代建筑风格，这可能与深圳是个新兴城市，观念开放、勇于接受新生事物有关。起步阶段时，深圳与国内其他城市一样，遵循“经济实用”的设计原则，住宅造型简洁，无装饰性构件，建筑形态具有早期功能主义的设计特征，外墙多采用适应南方气候的浅色涂料，出入口的处理非常简单，还没有入户大堂的概念。

1990年代，深圳住宅的造型出现了一些变化，商品房为了提高居住感观的外在品质，吸引客户，引进了架空层和凸窗，设计上流行经过简化了的“欧陆风”，如“东海花园”、“百仕达花园”、“万科城市花园”等，别墅区的建筑也多是采用欧美风格。这些居住社区的建筑，多以三段式、坡屋顶和装饰性线脚来丰富外观造型，并开始注重立面效果与居住社区的整体风格特征，以建筑形象配合社区的文化主题。

新世纪之初，深圳住宅的造型曾有一个时期呈现出现代建筑与欧美风格、新古典主义、新中式风格并存的情况。尽管看似多元化的发展，但是，实际上，深圳的住宅还是以现代建筑为主，尤其是高层住宅，除少量采用新古典主义风格之外，大部分都是现代建筑，而且，还时有设计理念非常前卫的作品出现，例如2002年建成的“雕塑家园”和2006年建成的“红树西岸”。而欧美风格和新中式，仅仅出现在以多层建筑为主的居住社区，例如“波托菲诺”（意大利小镇）、“横岗中央花园”、“观澜湖高尔夫别墅”（南加州风格）、“曦城”、“万科城”（西班牙风格）、“万科第五园”（新中式风格）等。别墅区也一反过去欧美风一统天下的做法，出现了“十七英里”、“天麓”、“东方花园”等在全国都很有影响的现代设计风格。从某种意义上来说，“十七英里”、“天麓”、“红树西岸”、“泰格公寓”等这些境外名家的设计，在深圳，开启了利用丰富工业化材料，通过现代设计手法创造高品质住宅的新时代。

总体上来说，现在深圳的住宅仍有部分采用Art Deco风格，也有一些别墅区沿用欧美风格，例如“中海9号公馆”（英伦风情），不过，大多数住宅仍以现代建筑风格为主，特别是高层、超高层住宅的外观有着明显的“公建化”趋势，细节处理更加精致，设计手法日趋简洁、纯正。住宅建筑外装修的标准近些年也有了明显提高，开始采用铝合金、陶板、石材、玻璃幕墙取代过去的涂料，并利用材料本身的特点和质感提升整体的建筑品质。色彩也与过去多用浅色基调不同，尝试着运用灰色、咖啡色等深色系，去创造一种沉静、高贵的气质。入口大堂和电梯厅的设计多追求酒店式的感受，或豪华典雅，或简约时尚，与建筑的整体风格相一致。“幸福里”、“深圳湾一号”、“华侨城天鹅堡三期”、“臻湾汇”、“天琴湾”等，即是这种追求建筑品质影响较大的代表性案例。

从造型形态的角度来看，很多人都认为：相对于建设的数量，深圳这些年建成的住宅精品并不多，大部分设计受市场效益制约，过于商业化、产品化。确实如此，虽说现状并不尽如人意，但是住宅设计受使用功能和经济条件的限制较多，标准化和装配式施工对设计的自由度也有一定的影响，不过，住宅在城市中属于大量性的“背景建筑”，其形态特征也与文化、艺术类建筑的追求完全不同，过于强调形态对城市整体的空间效果也不一定是好事。所以，从这层意义上来看，深圳住宅的整体建筑感觉比较安静、平和，更多的关注居住空间本质的表达以及对现代生活方式的诠释，还是对整座城市和文化积累比较有利，这也表明深圳的住宅设计不同于那种炫耀造型的思维模式，只是大多数深圳住宅的外装修标准较低，显得建筑品质不高，更重要的是，开发建设方式所导致的城市空间构成过于趋同，缺少富有活力的多样化发展的刺激。

六、结语

深圳40年间建设了大量的居住建筑，取得了丰硕的设计成果，在不同时期，创造了许多超越当时的相对“领先”和“超前”的做法，这主要是受惠于深圳开放和宽松的设计环境与多方的支持、协作。深圳建市初期，就曾经得到过来自全国各地设计单位的技术支援，其后，香港、新加坡等地一些境外设计机构的介入，又为深圳注入了新鲜血液，地产开发、营销策划对居住需求的深入研究，也对深圳住宅设计水平的提高起到了十分重要的推动性作用。今天的深圳，已经锻炼、成长起来了一大批优秀的本地建筑师，深圳现在的住宅设计也大多出自他们之手。与公共建筑不同，深圳仅有为数不多的住宅由境外名家设计，而且，现在境外设计公司参与的深圳住宅项目已多属概念性设计，后期调整落地实施主要是依靠深圳本地的设计力量，倒是深圳的设计已经走向了各地，全国很多地方都有深圳建筑师设计的住宅，一些建筑师还走出了国门，将设计带到了境外。