警惕长租公寓“隐秘的角落”

李雪娇

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”繁华的北宋汴京城内，房屋鳞次栉比，但仍满足不了众多人口的住房需求。曾困扰古人的住房问题，现代人何尝不在经历着，租房尤甚。如今，在外漂泊的年轻人并不确定付了租金的房子能住几天。

10月11日，一个平常的周日，深圳南山区阳光科创B座2201被一群人围得水泄不通。这并不是公司交流业务的火热场面，而是公司与业主的纠纷现场。该公司名为小鹰找房，创立于2019年，目前已进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海、肇庆等多个城市。据一位业主透露，仅在深圳范围内，小鹰已收管了5000户-6000户房源，涉及租客和业主近千人，金额近亿元。

这已不是长租公寓第一次爆雷。在社交平台上，输入关键词“租房”，就能查找到不少长租公寓平台的跑路事件。企业跑了，租户乱了，这不仅会扰乱正常的市场秩序，还会为住房租赁行业的发展前景蒙上一层阴影。而长租公寓持续爆雷，究竟是眼前困境还是行业顽疾？

黑天鹅来临连环爆雷

2018年1月，上海好租好住卷款跑路;3月，爱生活爱公寓资金链断裂;5月，长沙优租客法人自曝资金链问题，关门整顿;8月，杭州长租公寓品牌鼎家因破产而停止运营，成为第一家爆雷的长租公寓明星品牌;仅仅两个月后，曾获得软银、顺为资本加持的寓见公寓也因资金链断裂关门大吉。

2019年下半年，西安左旗公司、郑州悦如公寓、南京友居公寓等都没有逃过爆雷的危险。

据《经济》杂志、经济网记者不完全统计，今年8月至今短短一个多月时间里，已有10多家住房租赁企业疑似跑路，一些公司资金杠杆率达10倍以上，涉及资金上亿元，给上万房东及租客带来重大经济损失，也令长租公寓行业遭遇空前的信用危机。

“近年来，长租公寓在各大城市发展迅速，但市场鱼龙混杂。经历过跑马圈地的长租公寓行业，在资本逐利过程中，对市场需求包括结构性需求的认识、分析均存在盲点和误区，投机炒作意识浓厚，自然无法避免风险和运作失败。另外，疫情是压垮整个行业的最后一根稻草。”深圳市住房研究会会长陈蔼贫在接受《经济》杂志、经济网记者采访时对近期事件这样评价。

年初的复工复产推迟，导致租客数量下滑明显，房屋空置率上升。但长租公寓的运营平台仍需承担高昂的运营成本——团队员工费用、房源预付租金成本、装修和维护费用等，导致原本现金流吃紧的情况更加严重。这或许也是年初长租公寓问题频发的重要原因之一。

长租公寓多指租期一年、以月为单位支付房租、规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。在长租公寓发展的历史中，复杂的市场环境催生了三种主流业态。

以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓。他们在各个小区住宅楼里承租房间，装修改造之后出租;也有以新派公寓、魔方公寓为代表的集中式长租公寓，它们通常将一整栋楼租下来，改造成公寓出租;还有以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的房地产自持土地建设项目，房地产公司自行拿地，自主建设，然后出租，其模式相对来说更为规范。

不过，除房地产自建公寓外，长租公寓并不是一门十分赚钱的生意。

倒闭的长租公寓，有一个共同的标签——“高收低租”。“本质上，互联网思维、资本运作，这与住房租赁这类需要深入细微的服务格格不入。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《经济》杂志、经济网记者坦言，长租公寓所谓的“增值服务”，不过是资本市场“讲故事”。

无论是分散式长租公寓还是集中式长租公寓，本质上都是运营方扮演二房东角色，通过“低进高出”的租金差和后续的维护服务赚钱;针对分散式长租公寓，由于其后续维护服务缺失，盈利空间也变得更为狭窄。

风口上危机早有端倪

《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，中国租房市场正呈现持续上升趋势，超过56%的租客将长租作为首选，长租机构业主的平均托管时长也接近5年。

长租公寓一般与房东签下5年左右的租约，按照品牌规划重新装修后再对外出租。理想情况下，对于房东和租客来说，与传统租房方式比较，这种模式应该更省心、更有保障。

2011年前后，第一批看到这片蓝海市场的企业开始探索长租公寓的经营模式。2011年5月，自如友家正式上线运营;次年，青客公寓、优客逸家成立;到2014年年末，行业内数得上名字的长租公寓品牌已经接近30家。长租公寓市场成为市场风口，引起了资本市场和投资者的广泛关注。

但实际上，长租公寓一直问题不断。比如为了抢空置期，有些房子赶工完成装修后立刻出租，有关甲醛、装修污染的事件接连不断;还有一些平台被爆高价从房东手里租房再以远低于市场价的价格租出去，以此吸引租客、抢占市场份额。

用资本换市场，埋雷不断。

即便是成功在纽交所上市的蛋壳，在2017年-2019年，净利润亏损也从2.72亿元扩大到34.37亿元。

在租金贷模式逐渐清晰后，长租公寓的玩家就已经不在乎租一套房子到底能不能带来收益了。只要自己拥有的房源越多，自身优势就越明显;即使是亏损的，也可以通过资金的时间差来打平亏损额。大家相信，坚持到垄断市场的那一天，想要盈利只需一个翻手的动作就可以完成。

激烈的“军事竞赛”，资本加持下的“跑马圈地”，留给长租公寓足够长的盲目“试错”时间，但经营不善、资金链断裂等随之而来，行业弊端暴露无遗。从2018年开始，长租公寓企业出现“爆雷”现象，2019年倒闭跑路“如约而至”，2020年行业洗牌再度升级，“爆雷”“跑路”的戏码重复上演。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《经济》杂志、经济网记者表示，爆雷事件也说明了一点，即当前房地产市场中的金融风险有很多，以至于开始波及房屋租赁市场。因此，金融风险应该被持續关注，而房源收储等方面接下来也会迎来去杠杆行为。

2015年以前是资本市场广泛投资长租公寓的赛道时期，这一时期只要挂名“经营长租公寓”，企业融资难度就会比较低。到2018年，行业融资则更聚焦于行业的龙头企业。自如两轮融资约73.5亿元人民币，蛋壳三轮融资6.7亿美元，魔方一轮融资3.5亿美元，城家一轮融资3亿美元。

“当前长租公寓发展总体上围绕着‘多主体供给、多渠道保障的思路推进。”严跃进表示，较好落实中央和地方对长租公寓的政策思路，关键还要看经营，如果长租公寓通过金融工具加杠杆，不加以控制便会存在很大风险。另外，从监管方面来看，新科技、新技术不断涌现，深刻改变着租赁住房市场，有关部门需要密切监测长租公寓出现的新情况和新问题。

监管短板需加快补齐

通过长租公寓的爆雷事件不难发现，被波及的租客往往是还没有进入社会的学生，或者是职场新人，社会经验不足，抵御风险能力弱。房东也是受害者，因收不到租金而强制收房，给社会带来不稳定因素。

长租公寓跑路，租客和房东究竟应当怎么办？受访专家表示，目前这一问题在理论界和实务界争议较大。北京市京师律师事务所律师孟博告诉《经济》杂志、经济网记者，受长租公寓的运营模式影响，租赁房屋涉及多个法律关系，包括长租公寓与房东之间的房屋租赁法律关系;长租公寓与承租人之间的转租法律关系;房东与其房屋的物权关系等。

“从租客角度来看，靠谱的长租公寓是首先需要考虑的，租客要远离无照经营、超范围经营、列入异常经营、存在违法违规记录的企业。其次要提升风险意识，租客在租赁房屋时，对于明显低于市场价格的情况要提高警惕，抵制低价诱惑。最后还要了解租客所需承担的责任、费用明细和违约条款等内容，避免霸王条款、隐形条款造成合法权益受损。”孟博提到，租客一定要保存好各项证据，及时依法维权，对于租赁合同、转账记录、微信聊天记录、广告宣传资料等，及时进行收集、整理。一旦出现消费纠纷或遭受诈骗，要及时向监管部门投诉举报或直接向公安机关报案。

长租公寓具有前期资金回笼时间长、重资产等行业特点。由于市场主体和租赁房源的数量大、种类多，监管能否全面覆盖市场上的租赁房源以及租赁机构的经营行为，是各地实际操作过程中的一大难点。

李宇嘉表示，长租公寓要放弃规模效应和资本运作，经营上要沉到线下，深耕服务，探索精细化的运营模式，提升并输出品牌价值;对管理层来讲，基于民生属性、居民收入水平及对租金的敏感性，长租公寓定位于多渠道租赁供应的“小众产品”;推动头部企业更重视品牌价值、可持续经营，打造业内典范、树立行业形象，为行业贡献正能量，推动规模化租赁发展。

今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》特别强调，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。长租公寓有望迎来最强监管，同时也将迎来更为健康的发展机遇。

李宇嘉提到，长租公寓的健康发展需要完善各地房屋租赁管理规定，堵住“长收短付”“高进低出”导致的资金链风险;监管部门可以开展预警监测，建立龙头公寓企业现金流监测指标体系，建立企业和个人信用诚信体系。

爬坡期深耕为上策

2016年以来，我国大力支持住房租赁市场发展，其本意是落实房住不炒，推动形成租购并举、住有所居的房地产市场。

2017年中央经济工作会议也明确提出，加快住房出租市场立法，加快机构化、规模化出租企业发展。同年7月18日，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

2019年，16个城市进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，包括一线城市和部分二线城市。相关规定表明，支持房企拓展业务范围，将其持有的房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。

而目前市场的痛点在于，无论新建住宅还是二手住宅，过去2年间房价上涨明显加快。但同期由于租金上涨幅度小于房价上涨幅度，导致租金回报率逐年降低。

国内长租公寓已成长近10年，但与国外比较，仍处于发展的初级阶段。

一些欧美国家的住房体系呈现高自有率的特征，住房租赁市场在住房体系中占有重要地位。但不同国家的住房制度不同，其住房租赁市场结构也不同。部分国家以公共租赁为主导，政府分别通过控租和补贴，主导市场供求机制的建立，如英国、荷兰;部分以民间租赁为主导，政府只对市场进行适当示范，并对低收入阶层提供租金补贴，如美国;部分则是以政府主导、吸引民间投资进入租赁市场为模式，如日本、德国。

严跃进表示，从国外市场看，对于租客的保障确实到位，租房的性价比很高。后续国内其实也需要在改善租客体验感上做文章，包括提供租赁家居行李等托运和仓储服务、实现居住证更好办理等。

随着我国经济发展和住房体制的不断完善，我国住房租赁市场需要借鉴欧美等国家完善的规章制度和先进管理经验，进而使市场更有效地满足租房者长期稳定的住房需求。

陳蔼贫表示，国外租赁住房对长租公寓的借鉴主要有三条：一是正确的住房消费观念，如“租”在发达国家城市几乎是半壁江山，而我们还没做到这一点;二是健全的法制，如租金稳定、法律对于租客利益保护周全等;三是市场机制作用充分。房屋租赁行业是产业，不是“投机场”，“深耕、精耕和长耕”方为上策。