房地产土建施工中进度的控制及管理策略分析

孙铎

深圳市太兴建设工程有限公司 广东深圳 518000

近年来建筑行业的繁荣发展历历在目，这是由于我国房地产行业高速发展的缘故，然而，如火如荼发展的背后，是土建工程施工规模的不断扩大，对工期要求也是愈加严格。现阶段房地产施工单位与建设单位格外关注如何合理控制施工进度，实现建筑工程施工的有效管理[1]。

1 房地产土建施工进度控制管理的必要性

工程项目的物资损耗和资源分配效率状况，很大程度上取决于土建工程的整个施工进度状况。所谓施工进度，就是房地产工程施工情况以及交工周期的长短。进行实际的施工进度管理时，工程的具体施工需求、施工出现的状况，工程的进展实时动态都要及时汇报，并且回报内容要尽可能详细，这有利于管理部门掌控住工程建设的全局，以便领导部门在发现工程建设出现障碍时，及时调整施工策略，提高施工的有效性。要制定系统的施工进度表，来对房地产工程建设进行控制管理，先做好准备工作，安排好施工场地的布置和人员的分配[2]。

施工工期的长短对现场的环境和安全有着直接影响。此外，房地产土建的施工进度和企业的经济收益状况密切相连，进度一旦延后，由于超过策划进度的那一部分开支是未预估，临时产生的，因此就要做财务坏账处理，从而增加施工成本使企业遭受经济损失。近年来开发商推行高周转战略，从获取土地到楼盘预售实现资金回笼之间的周期越短，则自有资金占用时间越短，资金的年化回报率越高，越能实现利益最大化。因此，为了企业能够实现经济利益最大化，必须做好房地产土建施工进度控制工作。

2 房地产土建工程施工进度的影响因素

2.1 资金因素

土建工程实际施工中，施工进度容易受到多方面因素的影响，比如自然因素、技术因素以及人为因素。土建工程本身属于巨资项目，资金因素是保障土建工程施工的前提条件。工程建设单位如果对工程投入了足够的资金，那么工程施工所需的材料、设备、人力资源才能得到保障，工程也会按计划或提前完成。目前，大多数企业在施工中面临的最大问题是施工进度被迫放缓，甚至暂停施工，这与企业资金链断裂有着必然联系。因此需要提前铺排资金计划，以备材料价格波动、赶工、周转材调拨失衡等意外情况导致资金问题，从而影响施工进度[3]。

2.2 施工技术需要加强

施工技术的强弱程度，在很大程度上决定了房地产土建工程的施工进度，大部分房地产土建工程都是比较复杂的，工作量也比较大。施工进度延后的一大关键因素就是缺乏专业能力过硬的施工队伍，工程建设出现突发状况时应变能力不足，也没有足够好的施工技术做建设支撑。对于房地产土建工程来说，做好整个项目具体设计尤为重要，而许多房地产开发企业施工部存在技术方案不够完善的现象，甚至一些施工部门只是照搬优秀工程的方案建设，没有很好地结合环境实际情况来进行技术方案制定。

2.3 施工计划不合理

在经济不断发展的今天，房地产行业的进步非常迅速，但是在进步的同时也带来了一些问题。施工计划的不合理是影响土建工程实施的因素之一，因为在目前的建筑承包商和施工单位中，缺乏严格统一的规划和标准，导致了施工过程中出现了一系列的施工问题，从而影响了施工的进度，阻碍了工程的完工。这主要是由于在进行施工计划的设置时，相关工作人员未进行合理的监督，设计人员对施工区域未进行详细的观察和了解，从而导致设计方案不合理，另外设计方案的各个部门之间缺乏合理的沟通，使遇到问题无法及时解决，导致施工计划不太合理，从而严重影响工程施工的进度[4]。

2.4 管理人员专业能力有待提高

一般的土建工程，对于施工人员的专业要求都比较高，它的进度管理工作亦同。为了能够增强土建工程施工管理控制工作的效益，管理人员必须审视自身，增强自身的综合专业素养。从当前房地产土建施工工作人员的内部安排来看，有一部分关键管理人员缺乏强硬的专业知识基础，工作实施起来比较棘手，对于本身能力不强的管理人员来说，甚至可能存在无从下手的情况。大部分房地产土建开发企业也都存在管理人员专业能力参差不齐的状况，这会直接影响到管理的质量。

3 房地产企业土建工程进度控制管理策略

3.1 施工计划的调整与管理

在正式施工之后，施工进度管控部门人员应密切关注施工进展，为让实际施工状况与施工进度计划中时间节点要求相符合，应不断调整施工进度计划，使得施工进度满足设计规定。面对施工中的各类临时突发状况，施工进度管控人员应借助于进度计划的网络控制平台，及时调整施工节点安排，实现施工进度的动态化管理，以确保施工进度与计划相符合。施工进度管控中，通过调整施工进度计划，也可实现对施工成本的有效管理，以此增加房地产土建工程的综合效益。

3.2 制定合规的报建计划

施工的开展离不开合法合规的开发报建流程，每一个环节都要在政府部门的审批和监督下有序的进行。在初期就要制定适当的报建计划，预留相应的人力资源筹备各项资料。很多企业都会制定专职报建责任人对施工全流程的报建工作进行梳理、执行和归档。报建流程环环相扣，既要保证个节点的合理性、有序性，又要分重点进行专项筹备，避免不必要的法律风险以及由此产生的工期延误和经济损失[5]。

3.3 建立健全工程工期保证体系

建设单位在建立土建工程工期保证体系时，应聘用具有管理能力和技术水平的工作人员，在施工现场组建专业施工队伍，配备先进的机械设备，为工程的科学管理提供便利条件。如图1 所示，施工期间，施工单位应充分发挥现代施工技术的优势，高效完成施工任务，实施科学先进的现代化工程管理模式，对工程的关键节点和重要部位严格监控，严格贯彻执行相关的技术标准、规范及质量验收标准；协调与各参建单位的工作关系，保证工程在计划时间内顺利完工。

图1 铝膜体系主体工期案例

3.4 严控施工材料的质量

经过工程建设实地调查显示，施工材料质量的好坏，会直接影响到土建施工的进展状况。在企业内部，可能会存在部分采购人员责任心不足，采购材料比较劣质，为谋取其中的大额差价而不选用策划规定的优质材料。或者一些经验不足的采购人员，没有经过多个供货厂商的对比，就率然在一个市场购买了所有的施工材料。这样除了可能造成采购成本高出预算，还有可能导致采购的材料不够符合施工的标准。再加上质检人员的检测工作做得不够到位，工业材料没能符合工业建设标准就投入使用，很有可能由于材料过于劣质，影响到后期的工程施工质量，并由于中途停工影响到工程的进度，所以监测部门一定要对这些材料做好质检工作。除此之外，仓储部门也要做好材料的维护工作，防止部分材料变质。监理部门也要更加关注采购人员的工作，避免在采购时就出现意外。部分采购人员在经验不足的情况下，需要有经验的采购者引导采购，做好多个采购市场的比对后，购买性比价更高的施工材料。

3.5 建立健全的进度管理制度

管理制度是确保管理工作有效落实的根本依据，为管理人员提供重要的参考依据，所以施工进度管理制度是确保进度管理和控制的关键因素。需要企业根据工程项目的实际情况制定完善的管理制度，保证管理制度的实施性，确保对工程项目的进度管理工作起到较好的约束作用。可以指定相应会议制度，让各单位、班组充分交圈，提前发现问题，不断跟进落实整改，闭环管理来保证工期的有效执行。

4 结语

房地产土建施工进度的管理和控制工作，对于整体的工程施工质量影响比较大。要想提高土建施工的进度，必须先着重分析影响因素，透彻了解项目工程每个施工环节、报建工作的策划。运用现代化科学技术，设计相关应用来监控整个工程运作状况，设立完善的工期保证系统，加强材料采购质量检测管理。同时引入必要的管理手段实现工期的保障。