共有产权房制度问题探析

牛欣钰

【摘  要】共有产权住房制度是健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的重要的住房制度安排，这一政策的推出不仅有利于深化住房供给侧结构性改革，还有助于完善住房保障体系和规范共有产权住房的建设与运营管理。在制定共有产权住房法律政策时，首先需要明确立法的目的，以指导具体实施细则的制定，这是共有产权住房法律政策设立的起点和归宿。

【关键词】共有产权房：制度;法律

一、保障性共有产权住房制度的运行机制

1.保障性共有产权住房中共有人的准入机制

保障性共有产权住房中共有人的准入机制是一个标准问题，只有符合条件的主体才有资格成为共有产权住房的所有权人，并不是任何政府机构和个人都可以成为房屋所有权人。可以看出各试点城市将政府作为保障性共有产权住房的共有人，再依据相关规定或者合同确定管理机构，将住房城乡建设委员会作为负责代表政府持有相关份额，人民政府是所有权人、被代理人，住房城乡建设委员会是代理人，可以在授权范围内独立行使相应的职能。

2.保障性共有产权住房中共有人的退出机制

保障性共有产权住房主要是针对中低收入群体，向其提供的住房价格低于周边同质同时期的商品房，与政府实行按份共有，住房刚需问题得到一定的解决。保障性共有产权住房的退出机制，也就是共有人之间的共有关系的消灭，可能是因个人增购政府产权份额而取得房屋的完全所有权，还有可能是由于个人出现特殊原因由政府回购个人产权份额。因此，通过分析归纳将其分为主动退出和被动退出。

二、共有产权住房制度存在的主要问题

1.规范性文件效力低且规定内容不统一

住房保障是一项长期性、基础性的工作，关乎民生、关乎国家稳定长久发展，需要有完善的法律体系作为保障才能稳步推进。从我国目前实施情况来看，在住房保障领域的法律制度供给严重不足，没有综合性、效力较高的法律作为宏观指导，仅停留在国家有关部委以及各地政府制定的一些规章制度、其他规范性法律文件和仅针对特定问题颁布管理办法，这远远无法满足保障性住房发展的需要，也是住房保障制度不具有稳定性，推进缓慢，难以持久，运行管理混乱等问题的根源之一。没有效力较高的立法作为硬性约束，地方政府在执行住房保障政策过程中往往会出现落实不到位的现象，住房保障在民生建设中的重要地位也无法确立，因此必须慎重对待，加快在住房保障领域的法律供给，已经成为现实的呼唤。

2.共有期间相关费用认定问题

由于共有产权住房是保障性住房，是为了满足中低收入家庭的住房需求，所以保障性共有产权住房实际上是由个人共有人完全占有、使用，根据西安和淮安两个试点城市颁行的规范性文件来看，当事人之间可以通过合同约定或者通过规范性文件规定个人共有人在满足一定时间条件时收取一定费用，将个人共有人占有、使用政府产权份额收取费用的性质界定为租金，但是政府和个人共有人之间是基于共有关系共同对房屋享有所有权，并不存在租赁关系，因此，将其收取的费用界定为租金是没有法律依据的。

三、完善共有产权住房制度的建议

1.建立完善的保障性住房法律法规体系

法律是实施保障性住房各项措施的依据和基础，只有制定出综合的、专门的、系统的法律法规，才能从根本上守护中低收入公民的基本居住权。在国外，虽然不同国家对住房保障规定的侧重点不同，但是都有健全的法律体系作为支撑，为居民的基本居住权提供法律保障，英国、美国、日本、新加坡等发达国家在住房保障领域的法律体系比较完善，在宏观上指导保障性住房发展具有重要作用。但我国保障性住房制度起步晚，尚未形成一个完整的保障性住房法律体系。

2.明确相关费用的承担主体和性质

根据《关于进一步加强住宅装修管理的通知》规定，为了进一步贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》和《商品房住宅装修一次到位的实施导则》，根据当地经济水平发展的实际情况，科学合理规划，有计划的实施，逐渐取消向购房者提供毛坯房，直接以提供全装修的成品房为目标。共有产权住房的装修费用应当由政府共有人和个人共有人按照份额承担。至于以后个人共有人在居住过程中，欲对房屋进行简单的维修和修缮，属于不必要的管理费用，应当由个人共有人自己承担。

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