房屋在抵押状态下转让抵押人是否发生变更

某市登记机构询问：《民法典》规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产……抵押财产转让的，抵押权不受影响”。抵押权的设立，主要依据是抵押当事人签订的抵押合同，但抵押的房屋被转让后，抵押合同上的房屋所有权人和实际所有权人已经不一致。问：抵押的房屋被转让后抵押人是否发生了变更？如果已变更，对这种变更应当办理哪种登记？如果现所有权人认为自己属于善意第三人而不愿意提出登记申请怎么办？

金绍达：《民法典》的上述规定明确了“抵押财产转让的，抵押权不受影响”，这一规定是依据物权的法律特征而作出的。物权具有追及效力，就是物权的标的物无论转移到何人名下，除法律另有规定者外（如《民法典》第404条规定了动产抵押权无追及效力），权利人都可以追到物的实际占有人而行使权利。不动产抵押权是物权的一种，当然也具有追及的效力。《民法典》的这一规定在法理上说并不是一项新的规定，只是对不动产抵押权的追及效力作了直接的规定。

在设定抵押后，抵押人并未在法律上丧失对抵押物的处分权。因而，抵押人可以对抵押物进行处分，抵押物被处分以后，原来的抵押权并不受到影响。除了处分以外，抵押物被依法继承的，抵押权也不受影响。

房屋所有权在抵押状态下转让时，抵押权人、抵押人和债务人都没有发生变化，也不存在抵押权的转让和变更。因此，当事人无须就此提出登记申请。从另一角度讲，如果要变更抵押人，变抵押人为现在的所有权人，就不存在“追及”的问题了。且新的所有权人并没有设定抵押，不能要求其申请抵押登记。

《民法典》第311条规定了物权的善意取得，但是不动产的转让和抵押都应登记生效，设有抵押权的房屋转让时，登记簿上已经载明有抵押权存在。因此，受让设有抵押权的房屋时，受让人不会成为善意第三人。所以《民法典》直接规定了 “抵押财产转让的，抵押权不受影响”，而无须考虑受让人是否属于善意第三人。如果日后抵押权人追及抵押物行使抵押权，而使受让人受到损失，其损失应由抵押人赔偿。对于受让人来说，在受让设有抵押权的不动产时，应当预见到被追及的可能。《民法典》实施后，登记机构在审查抵押状态下的房屋转移登记时，应注意转让合同及登记申请书中应当有对于这一抵押权的表述。《不动产登记操作规范（试行）》所附的不动产登记申请书中设有“抵押情况”栏目，要求写明“被担保债权数额”和“债务履行期限”等内容，如果申请人未填写这一内容，应当补正。对转让后抵押权的继续存在，应纳入向申请人询问的内容，并载入询问记录，由申请人双方签字认可。

在办理抵押状态下的房屋转移登记时，抵押权虽然不是现产权人设定的，但是因为抵押权没有消灭，所以登记簿仍然应当予以记载。这是这一房屋原本的权利状態，并未改变。