不动产统一登记对房地产经济的影响

尹爱群

摘要：阐述不动产统一登记与房地产经济之间的关系，分析不动产统一登记的实施对房地产经济产生的影响，提出加强不动产统一登记与房地产经济相互促进作用的一系列举措，以期为不动产统一登记与房地产经济之间实现良性循环提供借鉴。

关键词：不动产登记;统一登记;房地产经济;影响

中图分类号：F293  文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）08-0046-49  收稿日期：2020-07-20

1前言

2016年起，不动产统一登记制度在我国基层全面落地。在此之前，我国大部分地区一直采用分散登记的模式分别对房屋、土地、林木、草地、海域等进行登记（少数地区实现房地一体登记）。各类型不动产分属不同登记部门，各部门各司其职，各执其法。

不动产统一登记实施后，有效地整合了政府各部门相关职能和各项资源，避免了物权的重复登记，减少了百姓登记次数和等待时间，化“进多个门、重复提交相同材料”，为“进一扇门、一次性提供全部材料”，对我国经济社会的持续健康发展起到了积极作用。

房地产因其对于人类生产、生活有着不可替代的作用，在各类不动产中所占比例最大、作用最突出，重要性不言而喻。而房地产经济则是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，可见房地产经济在我国国民经济发展中具有重要地位及作用。

本文阐述了不动产统一登记的实施对我国房地产经济所产生的影响并提出了加强不动产统一登记与房地产经济相互促进作用的一系列举措，以期使不动产统一登记这一利国利民的制度充分发挥其在促进经济社会发展方面的重要价值。

2不动产统一登记与房地产经济的关系

2.1不动产统一登记是实现房地产经济发展的物权保障

不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。我国《物权法》总则第9条和第14条明确了不动产物权变动以登记生效为原则，凡法律规定应当登记之物权变动，“自记载于不动产登记簿时发生效力”。

“登记生效”原则，决定了实现房地产市场交易行为的完整性，必须以准确有效的不动产统一登记成果作为前提，而房地产交易市场又是影响房地产经济的重要一环。因此，不动产统一登记是房地产经济发展的物权保障。

2.2房地产交易市场的持续健康发展是实施不动产统一登记的现实基础

有了房地产买卖才能产生房地产交易，有了房地产交易则需进行不动产登记。显然，一个平稳有序、持续健康发展的房地产交易市场，是实施不动产统一登记的现实基础。

综上，不动产统一登记与房地产经济有如鱼和水的关系，相互依存，相互影响。不动产统一登记为房地产经济发展提供物权保障，房地产经济的持续健康发展又为不动产统一登记提供现实基础，二者紧密联系，缺一不可。

3不动产统一登记对房地产经济的影响

3.1对房地产交易市场价格的影响

众所周知，影响房地产市场价格的因素主要分为房地产自身因素及外部因素。其中外部因素包括：人口因素、制度因素、经济因素、社会因素、国际因素、其他因素。不动产统一登记作为一项国家新推行的制度，显然可以归属于外部因素中的“制度因素”，它对房地产市场价格的影响是间接的、温和的，并非主要影响因素。

3.1.1对商品房市场价格的影响

在不动产统一登记的实施中，实现房、地一体登记的一个关键环节就是房、地数据的整合。以开发公司新开发的楼盘为例，实现不动产首次登记前开发企业要向登记部门提供能够实现房、地信息挂接的宗地信息、楼盘信息。

对于不动产统一登记实施后新开发的项目，房、地数据整合这个过程会相对顺利，因此假定影响其销售价格的其他因素不变，客观上不动产登记的实施对其销售价格并不会产生影响，甚至在短时间内由于不动产统一登记的实施，缩短了办事时限，简化了流程，消费者购买这类新开发的楼盘的意愿会更强烈。

对于不动产统一登记前已开发的楼盘，由于其房屋及土地登记信息、档案分别存于原登记部门，因此在整合过程中可能会由于某些历史遗留原因或其他原因导致不动产登记产生滞后，从而降低消费者购买意愿，使房地产价格降低，当然这种影响也只是暂时的。

3.1.2对存量房市场价格的影响

一是同商品房一样，存量房在房、地信息挂接

中也可能由于历史遗留或新标准使得登记产生滞后从而通过影响消费者的购买意愿影响到房地产的价格。

二是对于有贷款需求的消费者，由于金融机构对于一些不动产贷款政策的把控，使得一部分存量房由于不能实现贷款而影响其销售价格。

3.2对政府工作效能的影响

实现不动产统一登记的一大特色就在于“统一”两个字。以房地一体登記为例，统一登记前，房屋登记要去房管部门，土地登记要去土地部门，而两个部门在分别登记的过程中，有些前置要件是共通的，如：转移登记都需要申请人去税务部门缴纳相关税费并出具凭证，买卖时都需要双方到现场签字，等等。不动产统一登记实施后，在实现登记职能上体现了以下几个优势，极大提高了政府工作效能：

一是通过合并部门，节约了费用开支，减少了成本。仍以房地一体登记为例，从前需要国土部门和房管部门分别完成的任务，现在只需要不动产登记一个部门来完成，不论从固定成本、人工成本还是其他各种费用开支方面，都比原分散登记时期大大减少了。

二是通过优化流程，缩短了办事路径，提高了工作效率。部门的整合必定涉及到流程的优化。在统一登记实施过程中，通过对原有分散登记中相同流程的合并、不同流程的优化、登记资料的增减等方式，优化了不动产登记流程，实现了原有的要通过两个部门、提供两套登记材料、生成两本证书完成的事项，现在只要通过一个部门、提供一套登记资料、生成一本证书就能解决。

三是通过整合资源，节约了登记成本。举一个最简单的例子，原分散登记时，房、地档案分别管理，并且条件欠发地区很多都是人工管理没有形成档案信息化。统一登记后，结合相应的不动产统一登记档案管理系统，不动产工作人员在核实不动产档案时就方便多了，节约了时间，提高了效率，降低了成本。

综上，不动产统一登记通过提高政府效能，使政府的宏观调控这只“看不见的手”在房地产经济发展过程中的调控作用发挥顺畅，客观上促进了房地产经济的健康发展。

3.3对中介服务机构的影响

与不动产统一登记及房地产市场有关的中介机构主要包括：房地产经纪公司、房地产估价机构、测绘机构，等等。这些中介机构如果能够发挥其自身的专业性作用，就会对房地产市场机制的正常运行起到一定的积极作用。不动产统一登记实施后，对这些机构的影响主要有几下几点：

一是对于房地产经纪公司，其服务内容主要是为客户提供房源、咨询、协助办理相关手续等服务。不动产统一登记实施后，其咨询业务也随着不动产登记的业务调整而变化，甚至名称也随着不动产登记部门的名称变更而变化。

二是对于房地产估价机构，其服务内容主要是为有贷款需求的银行、企业及个人提供房地产估价服务，出具房地产估计报告。统一登记实施后，对于原需要对房屋及土地分别评估其价值的工业厂房、独立营业类住房及土地，简化了评估流程，原需要分别出具土地评估报告及房屋评估报告，现在则统一出具一本房、地一体估计报告即可。

三是对于测绘公司，其服务内容包括对房屋有测绘及土地的测绘，统一登记实施前即使是同一个项目，也要分别测绘房屋及土地。不动产登记实施后，尤其是近两年国家及各地方政府相继出台了一系列政策，旨在统一各部门登记成果，实现“三测合一”乃至多测合一，既提高了测绘效率，也有利于实现不动产测绘成果的统一。

4加强不动产统一登记与房地产经济相互促进作用的举措

4.1加强部门间信息共享，切实保障交易安全连贯

由于不动产统一登记前登记与房地产交易是同归住建部门管辖，不存在信息障碍。统一登记后，登记部门现属自然资源部门管辖，为更大限度地保护不动产权利人的合法利益，保障房地产交易市场的安全与连贯，应密切加强登记部门与房地产相关部门的沟通协调，实现相关信息的共享。如：不动产登记部门实时将与房地产交易相关的登记信息共享给房地产交易主管部门，房地产交易主管部门将房屋备案等信息共享给不动产登记部门等。

4.2加强部门间协作，提高政府工作效能

由于不动产登记涉及到面广，除了房、地一体登记，还包括了林权、草地、海域等一系不动产，而不动产是事关老百姓财产的大事，不能因为改革而停止登记。因此在不动产统一登记改革初期，虽然动产登记部门面临了前所未有的困难与挑战，但一切工作的重中之重仍是保证登记衔接有序，目前可以说平稳度过了过度期。

因此在实现了登记的平稳过度后，各部门的工作重点可以适合偏移到制度层面的建设上来。比如可以加强部门间的协作，共同出台一些有利于不动产登记与房地产市场的相关法规政策，继续整合相关职能部门的职能与资源，提高政府工作效能等。

4.3加强对中介服务机构监管，保证房地产市场平稳有序

前文也提到在不动产统一登记实施后，各相关中介服务机构也随着不动产统一登记改革的变化而调整了各自的服务内容，同时随之也产生了一些新的中介机构，业务流程及内容的改變使得政府的监管政策也必应随之改革。因此，加强对中介机构的监管，也是保证房地产市场平稳有序，不动产登记成果真实准确的有效途径。

5结语

不动产统一登记改革以来，可以说取得了显著的成果，这与原登记部门的配合、支持是密不可分的。而对于房地一体登记来说，如何在未来加强登记部门与房地产交易部门的合作，让统一登记改革成果更加突显，让房地产市场更加有序，仍是为之努力的方向。

参考文献：

1.郑鸿.不动产登记对房地产经济的影响探讨.山西农经.2020.06

2.肖慧.不动产登记制度对房地产经济的影响与策略分析探讨.居舍.2020.01