工业、科研用地不动产单元设定

王海 侯惟原

摘要：不动产单元的设定是实现不动产登记管理的先决条件。在当前进一步深化“放管服”改革和优化营商环境的背景下，让不动产登记更好服务于实体经济具有重要的现实意义，是有效增强企业的获得感和满意度的途径。依据《不动产单元设定与代码编制规则》及相关法律法规要求，从工业、科研用地的不动产单元设定基本要求出发，结合南京市工业、科研用地中不动产登记工作实际，分析当前设定方式下不动产登记业务中存在的问题，进一步探索改进方向及提出可行性建议。

关键词：不动产登记;不动产单元设定;不动产单元编码规则

中图分类号：F293  文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）08-0034-37  收稿日期：2020-07-08

1前言

不动产统一登记实施后，为实现不动产单元设定和编码的标准化，合理划分不动产单元并赋予唯一编码，以适应不动产权籍调查与登记的需要，在国家层面制定了《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37324-2019）。同时，结合南京市实際，由南京市不动产登记局出台了《南京市不动产单元设定及代码编制操作办法补充规定》以此作为对国家标准的补充。

此外，为促进南京市产业结构调整升级，保障科技创新创业用地，鼓励生产研发、创意产业和生产性服务业项目建设，规范工业、科研用地管理，市级相关部门先后印发了《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》（宁政规字〔2013〕1号）及《关于进一步优化工业用地供应管理的实施意见》（宁国土资〔2018〕469号）等文件，用以指导工业、科研用地的开发利用工作，其中对涉及不动产登记的方面也做出一定的指导性建议。

2不动产单元设定依据

2.1国家标准要求

工业、科研用地的设定角度看，根据《不动产单元设定与代码编制规则》中的相关要求，对不动产单元划分有如下原则：

（1）若为一幢房屋等建筑物、构筑物（包括该幢房屋的车库、车位、储藏室等）归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元;

（2）若为一幢房内多层（间）等归同一权利人所有的，应按照权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的空间，划分定着物单元;

（3）全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地（宗海）内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元。

2.2南京市不动产设定与编码要求

南京结合实际对工业、科研用地的不动产单元设定与代码编制原则进行了细化，主要为宗地内建构筑物经有权部门批准可分割销售（转让）的或为区分所有权的建构筑物，其建筑物所有权和土地使用权可按幢（层、间）设定不动产单元，否则原则上宗地内所有建筑物应与宗地合并设立为一个不动产单元。由此，对工业、科研用地的不动产单元代码编制采用如下规则：

（1）工业用地原则上宗地内所有建筑物与宗地确为一个不动产单元;

（2）科研用地中经批准可分割销售部分，可按幢（层、间）设定不动产单元，不可分割销售部分整体与宗地设为一个不动产单元。

3对不动产登记业务的影响

结合以上不动产单元设定的原则，在当前工业、科研用地的不动产单元设定的背景下，企业在办理各类不动产登记业务时，尤其是在涉及抵押等业务进行融资时，对企业的进一步发展存在一定影响。

3.1对首次登记的影响

在首次登记中，工业与科研用地在不动产登记中存在明显差异。在工业用地中，通常为同一权利人，宗地内有多幢房屋通常为同一项目服务，以汽车制造厂为例，一般分为承装车间，制件车间，涂装车间，焊装车间，检查车间等，其各幢房屋通常各自独立，但就不动产单元设定要求而言，这些房屋组成的整体才能形成功能完整的区域，因此在进行首次登记时，需设定成一个不动产单元号进行统一登记。而在科研用地中，通常按土地出让合同约定存在可以分割转让的情形，因此在进行首次登记时需要分别对可分割部分和不可分割部分设立不动产单元进行登记。

然而，当前签订的土地出让合同中，对于是否可以分割的表述并不一致，具体说来由以下两种形式：

（1）土地出让合同中明确了土地受让人不得分割转让但未明确不得分割抵押;

（2）严格按照宁政规字〔2013〕1号文要求，不得分割转让、分割销售、分割抵押。

以上两种不同表述使得在是否可以分割抵押的情形上出现了分歧，这必然导致首次登记中备注不动产单元的限制内容产生差异。

3.2对变更登记的影响

在变更登记中，对于宗地内建（构）筑物的新增或部分灭失，通常的做法是把原已发出的权属证书全部收回进行变更。然而，在实际操作中，存在如下情形：一个拥有多幢房屋的独用宗，在不动产统一登记实施前，由于房产与土地分别登记，通常一个宗地颁发一本土地证，但宗地内房屋按幢分别领取房产证，且可能存在有的楼幢已设立了抵押权或者已被查封的情形。因此，在变更登记时若将宗地内所有房屋合并为一个不动产单元重新登记，实际上是改变了原抵押或查封单元。此外，在进行审核时，因原已发证幢与新增建筑物合并登记，实际上需对合并登记的所有幢信息进行审核，对原已登记楼幢的审核，增加了不必要的工作量及审核风险。

此外，依据《国土资源部关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》（国土资发〔2014〕177号）中明确“要按照‘权利不变动，证书不更换的原则，做好新旧权属证书的衔接，确保已经颁发的证书继续有效”。因此，目前将实际权利并无变化的原发证书全部收回合并发证的做法，似不符合上述原则，对权利人也造成诸多不便。

3.3对抵押登记的影响

在抵押登记中，对登记部门而言，工业、科研用地存在整宗地按一个不动产单元登记时，原土地设有抵押权的情形。此时，应将原土地抵押登记簿加挂在新不动产单元登记簿下，以明确该不动产单元含有房屋建成前设立的土地抵押权。然而在实际操作中，由于不动产单元变化导致的信息对接的不完善，会产生审核的风险。