物业管理企业加强内部控制研究

刘祥 王永刚

摘 要：经济的不断发展带动市场的不断完善，物业管理企业也面临着越来越大的竞争。传统管理思维下的物业管理企业并未注重内部控制，导致他们在竞争环境中面临着一系列的困境。本文对物业管理企业内部控制的现状进行分析，对存在的问题提出相关的改进策略，以帮助物业管理企业实现长久稳定的健康发展。

关键词：物业管理企业;内部控制;研究

引言

建筑行业的高速发展为物业管理企业提供了非常大的发展空间，但同时使得物业管理企业在发展过程中出现很多的问题。在国内的市场环境下，物业管理行业的发展受到一定程度的限制，再加上物业管理行业的起步较晚且发展时间较短，造成大部分的物业管理企业自身缺乏有效的经营管理，从而导致企业的发展失衡。而其根本原因主要由于物业管理企业的内部控制存在问题，因此寻求科学有效的内部控制战略成为当前物业管理企业发展中的关键，通过提升物业管理企业的内部控制水平来促进其市场竞争力的提高，达到实现长久稳定的健康发展的目的。

1物业管理企业开展内部控制的意义

物业管理企业伴随着房地产行业的发展逐步兴盛，其本身发展历史不长，但外部市场环境的变化以及城镇化趋势加快，这给物业管理企业的服务质量提出了更高的要求。但物业管理企业毕竟是新兴行业，管理模式的滞后严重影响了企业的盈利状况;同时，物业企业的业务承接绝大多数由楼盘开发商决定，企业自身竞争意识较为薄弱，不仅会影响企业服务质量，也不利于企业的经营价值实现。需要注意的是，未来随着我国房地产业务由增量向存量的转化，业主维权意识的提高，特别是今年受疫情的影响，物业管理企业更要强化管理能力和树立服务意识，提升核心竞争力。而强化内控制度，从董事会、管理层到基层员工积极转变思想观念，创新管理模式，是提高企业市场适应能力、不断发展壮大的基础。

2物业管理公司内部控制现状分析

2.1内控机制有待完善

内控管理机制是开展控制活动的基础和保障，它能够规范业务操作流程和风险评价程序，与企业整体的战略目标达成一致，并指导各职能部门的工作。然而，从现阶段的实际情况来看，一方面，部分物业管理企业尚未建立清晰明确的职能分工，没有实现不相容岗位分离，部门与部门之间、岗位与岗位之间缺乏制衡监督关系，难免会影响内部控制的执行效率;另一方面，健全的内控制度包括授权审批制度、岗位责任制度、会计核算制度、预算管理制度、成本控制制度、内部监督制度、人员激励制度等。但目前，物业企业在制度设置方面存在漏洞，部分业务环节没有设置相应的规章制度，因而，企业的整体经营管理也存在着较大的安全隐患。

2.2内部控制意识薄弱

①企业自身定位不准。物业管理企业对自身定位存在的问题，将物业管理行业作为是房地产行业的附属单位，造成企业缺乏主动发展的积极性，对日常的业务开展造成了阻碍，同时忽视了内部控制的重要性。②员工专业性不强。大部分的物业管理企业员工都来自于之前的房地产行业，并没有经过科学系统的物业管理相关专业知识的培训，造成员工的物业管理专业知识和工作经验不足，在工作过程中对物业管理企业的营运状况、财政管理、后勤保障等不能作出有效的判断。③薪酬待遇较低。由于物业管理企业的行业定位问题，使得一般企业的利润率一般在7%左右，从而导致物业管理企业员工的薪酬待遇普遍比其他行业低，造成人才的缺失，进而对企业的造成了阻碍。除此之外，大部分的物业管理企业在员工招聘过程中，将对员工的要求降低，导致员工的职业素质和专业水平偏低，并且企业缺少物业管理方面的培训，进而造成恶性循环，严重影响了物业管理企业的正常发展。

2.3信息沟通机制尚不健全

信息沟通交流机制是提升信息传输效率、提高内控执行成效的保障。物业管理企业经营管理及投资决策活动必定会产生诸多数据信息，需要及时传输到企业各个阶层中，并为风险识别提供信息依据。但是，物业管理企业下属机构和部门较多，且存在一定的分散性，在信息采集与互通方面存在一定的难度，再加上企业缺乏相应的信息反馈机制。一旦因信息传递缓慢影响了企业决策和风险防控，将会给企业带来严重的经济损失。

3物业管理企业优化内部控制工作的策略分析

3.1健全内部控制管理机制

物业管理企业要以内部控制目标为导向，细化内控责任，并落实到各部门与岗位层面上，建立严格的岗位责任制，有利于后续的绩效考核管理工作。同时，物业管理企业还要依据财务管理、业务活动、投资决策等环节，保证内控制度能够全面覆盖企业经营管理的方方面面。另外，物业企业的管理层人员也要树立风险责任观念，加强潜在风险的识别和评估工作。同时，通过开展应急模拟演练培训、购买保险等方式降低风险威胁，从提升服务质量入手，避免因操作不当等问题引发潜在风险。

3.2提升内部控制意识，完善企业内部结构

物业管理企业必须及时的根据市场需求的变化而适当的改变内部的管理制度，加强对企业内部控制的监督，从而使企業能够适应新环境、新政策，提高内部控制水平。对于企业员工水平的提高需要①规范从业人员岗位培训，项目经理执业资格培训。②公司内部选聘兼职培训讲师。③加强与同行业交流，取长补短。不仅要对员工进行专业知识培训，还应该增强员工的实践能力，将理论知识和实践相结合，才有更好的工作效果，并且让员工意识到企业内部控制的重要性。同时管理层要以身作则，提高自身专业知识水平，为员工树立良好的形象，加强员工学习专业知识的积极性，同时加强企业部门和员工对内部控制的重视，让企业各部门能够根据内部控制策略进行有效的配合。物业管理企业的内部管理部门的业务必须根据内部管理的每项业务职能制定对应的职务，并且挑选专业的人员来担任，建立健全的职能体系。定期对员工培训专业知识，保持企业共同学习的良好氛围，提高企业文化的建设，加强人文管理，潜移默化的改善员工思想观念，达到提升企业内部控制意识目的。

3.3强化内部信息沟通工作

物业管理企业的正常运作需要各职能部门实现高度的信息共享，在密切协作与交流的基础上，健全内部管理系统，解决信息传递滞后所带来的矛盾。在信息技术的辅助下，物业企业要及时做技术引入和软硬件更新的工作，充分利用ERP系统，联系企业的收入管理、设备采购、中央空调成本支出等业务流程;同时，ERP系统也可以应用于物业企业的服务项目核算工作当中，保证公共费用合理分摊，并将核算结果录入差异化的系统科目当中，包括项目收入、成本经费、效益利润等，为企业管理及决策提供信息支持。此外，物业企业固定资产管理工作是企业的价值体现，因而，企业应当从资产采购、后期维护等环节入手，不仅要保证资产质量，还要控制采购成本，建立资产使用台账，录入信息系统与其他业务模块对接，为企业资产价值核算与管理提供便利。

结束语

物业管理企业进行内部控制是实现企业进一步发展的必然要求。物业管理公司需要建立健康的内部控制制度，要切实提高财务控制工作者的工作技能和职业素养，要努力优化内部审计监督工作，还需要提高物业管理公司内部的交流和沟通效率，这样有利于物业管理公司的高质量发展。

参考文献

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