从老旧小区改造看传统物业管理转型升级

许荣杰

摘 要：目前我国市场经济的发展，提升了广大人民群众的生活水平，我国对大量老旧小区进行了改造，给物业管理提出了一些要求，这些需求也加快了传统物业管理的转型升级。因此，我们需要从老旧小区改造的需求出发，加大对传统物业管理转型升级的研究力度。

关键词：老旧小区改造;传统物业管理;转型升级

引言

为构建稳定和谐的社会环境奠定一个良好的基础。本文从老旧小区改造的现实意义出发，分析了老旧小区改造给传统物业管理转型升级带来的机会，并提出了几点老旧小区改造后物业管理转型的建议，目的在于加快传统物业管理的转型升级，为老旧小区居民提供高质量的物业服务。

1老旧小区改造更新的现实意义

1.1有利于促进消化存量商品房

商品房去库存是供给侧结构性改革的重要任务。辽宁省商品房库存问题也比较突出，尽管省政府出台了多项措施去化商品房库存，但危机仍旧存在，各地还存在一些商品房空置问题，去除商品房库存的任务仍然艰巨。老旧小区改造，在一定程度上有助于消减商品房库存。有的老旧小区年久老化，房体建筑稳固性受到影响，对这样的楼体进行加固也许在一段时期内能见效果，但不能肯定会从根本上消除隐患。所以，对这样的老楼加固不如动迁。同时，小区内“夹心房”和小区外“边缘房”的居民，十分渴望能和其他居民一样住上可心体面的房子，但这些房子动迁的可能性几乎为零。既然库存房需要找出路，一部分人期盼住上新居，政府应该因事施策将供需双方进行有效对接，或由政府主导对其进行公房租赁，或对其进行住房扶贫，既能帮助住房弱势群体实现乔迁之梦，也能推动房地产减少库存，危房、另类房动迁还能为建立停车场提供空间。

1.2有利于推动社会进步

老旧小区改造是民生工程，也是社会工程，其中包含着众多的社会关系。老旧小区的居民，多数属于弱势人群，他们没有能力改善居住条件。政府主导对老旧小区进行更新改造，是对城镇弱势群体进行住房帮扶，体现了政府对民生的关注，体现了发展是为了人民的党的执政理念和社会主义发展目的。这项工程，能温暖民心，会增强百姓的民族自豪感，也会增加民众的工作热情和干劲。普遍对老旧小区进行改造更新，需要继续进行管理体制改革，摒弃陈旧分割的房产管理机制，明确社区责任主体，建立统一的房产管理体制，方能顺利实施对小区的更新改造。对老旧小区改造更新，提质了小区的基础设施，优化了小区的生态环境，既保证了国家经济发展成果在居民生活条件上得到彰显，也会推动城市建设整体上升层次。小区增建文化活动场所，在社区营造了学习的氛围，有助于居民提高文化素养，培养健康高雅的情趣，对社会主义核心价值观和精神文明建设大有裨益。小区环境的改善，便于居民交往与沟通，有助于形成互助互敬的邻里关系，促进和谐社区生成，促进和谐社会的建设。所以，老旧小区改造更新是一项惠民工程，同时也是推动社会进步的一个有效载体。

2老旧小区改造给传统物业管理转型升级带来的机会

2.1物业服务质量的提升

老旧小区改造之后传统物业管理急需解决老旧小区居民的治安维护、绿化美化、停车管理、卫生保洁等问题，特别是要解决一些专业性的服务难题，例如水、电、供暖、新装电梯及维护等其他维修设施方面，因此需要引入专业化的力量来提升物业服务质量，组建一支专业化的物业管理队伍。

2.2提升物业管理体制

老旧小区改造之后物业管理建设能够得到政府投入的大量资金，然而对改造老旧小区投入大量资金，显然对商品房小区的居民也不公平，引起为了保证公共资金得到公平性和有效性的应用，物业管理公司需要制定出科学合理的物业管理机制，处理好与业主、政府和社会之间的关系，因此能够提升物业管理的体制水平。

2.3补齐服务管理短板

社区治理的重点是老旧小区改造之后的物业管理，也是治理能力现代化和社区治理体系完善的难点，老旧小区改造之后要依靠高质量的物业管理才能够提升小区居民的满意程度，客观上要求引进专业能力较强的物业管理公司，能够有效解决服务管理短板的问题

3老旧小区改造后物业管理转型建议

3.1.充分发挥出政府职能性作用

一方面政府部门可以对老旧小区改造之后的物业公司进行补助，测算管理小区所需经费，在合理收费的基础上，不足部分由政府财政予以补贴。为确定补助资金的来源，可在房屋维修基金或在新建小区的经费中先行划拨，然后通过新的收费机制，逐年偿还。还可通过财政支持、业主缴纳等方式筹集资金，建立老旧住宅小区物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。另一方面对进驻老旧小区的物业企业，政府要给予相关的政策支持，例如设立老旧住宅小区物业长效管理奖励补贴资金，出台老旧住宅小区物业管理优惠政策等，明确属地政府的主体责任，这样可以大大提高物业管理企业参与积极性。

3.2培养和引进物业转型高素质人才

老旧小区改造之后对传统物业管理提出了新的要求，对物业管理人员也提出了较高的素质要求。根据人才培养目标，我们进一步解构物业管理专业人才的知识要求、能力要求和素质要求。现代物业管理以业主需求为中心，要求学生能够发现挖掘客户需求，掌握心理学、客户关系管理、市场营销、社区管理等方面的知识，具备沟通表达、市场调查分析、客户需求管理等方面能力;现代物业管理借助互联网、大数据、电子商务等新技术改进管理实现服务创新，要求学生具备计算机、电子商务、互联网、楼宇智能化等方面的知识，具备吸收应用物业管理服务新方法、新技术、新模式的创新创意能力;现代物业管理强调挖掘物业服务的附加值和边际效益，丰富服务品类，创新服务模式，要求学生掌握物业管理项目系统运营服务与管理的技术知识，具备项目策划、组织实施、拓展业务范围、创造企业利润的能力。物业管理公司需要通过培训方式来提升物业管理人员的职业素质水平，对于人才培训应在职前培训中，令员工能详细了解部门运作及规章制度，职前培训能够使聘用的员工更快投入工作。员工的在职培训则应以项目形式进行，使其能够对工作中的复杂性更有效作出适当处理。

3.3创新物业管理模式

准物业管理模式作为一个过渡政策，其目的是通过政府补贴引入物业公司，一部分老旧小区曾为三公企业自管单位，居民没有缴纳物业费的习慣，一部分老旧小区居民则习惯于“政府兜底”，享“免费午餐”，这些观念的存在，导致部分老旧小区物业费收缴率低下，物业公司难以开展工作。因此，为了提高收费率，小区局鼓励物业管理公司提高服务质量，让居民们按月、按季度分次缴纳，降低交费压力。应强化监督，规范职业经理人履职行为。参照现代企业管理制度，明晰社区居民议事会与职业经理人的权责，既要保证职业经理人拥有充分的管理自主权，又要发挥好社区居民议事会和广大居民的监督作用，提升物业管理公司的物业管理水平。

结束语

老旧小区改造之后会对传统物业管理提出新的要求，会加快传统物业管理的转型升级，给传统物业管理带来的既是机会又是挑战。因此，物业管理公司需要紧紧抓住这个发展机会，采用科学合理的对策来加快物业管理的转型升级，为老旧小区居民提供高质量的物业服务，提升老旧小区的生活质量水平。

参考文献

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