试论新时期房地产会计存在的主要问题及对策

摘要：房地产会计工作的合规性和有效性是房地企业健康发展的重要保障，适时的分析房地产会计工作存在的问题对房地产企业的内部控制与管理有着积极的现实意义。本文从房地产企业会计的特点入手，着重探讨了房地产会计存在的管理问题、内控问题、核算问题，并分析了房地产会计问题的相关对策及措施。

关键词：房地产;会计;经济;问题;措施;对策

房地产行业的崛起是我国经济高速发展的重要标志，同时房地产行业做为我国第二产业的重要组成部分，发挥着促进民生发展和推动经济转型的现实作用。随着我国房地产企业的蓬勃发展，国家对房地产的关注度和重视程度逐年提升，并相应加强了对房地产发展的调控，使房地产经济保持健康稳定的发展态势，而房地产企业的经营也要与国家宏观政策相适应，及时准确的强化企业内部的会计管理工作，避免资金投入较大引起的高风险，促进房地产企业的资金控制、管理体系建设、审计及会计核算等工作的长效开展，为此我围也相继出台了一系列的政策法规，如：《企业会计准则讲解》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、《关于加强土地增值税征管工作的通知》等，这些调控政策极大的规范了房地产企业的发展，同时也对房地产的会计工作提出了更高的要求，因此我们要从行业发展和国家政策出发，展开对房地产会计工作的具体分析，以此来推动和促进房地产企业的可持续发展。本文试图从房地产企业会计的特点人手，着重探讨了房地产会计存在的管理问题、内控问题、核算问题，并详细的分析了房地产会计问题的相关对策及措施。

1房地产企业会计的特点

1.1复杂性

房地产企业的主要业务是房地产的开发与建设，这就使房地产项目涉及到了多个方面，如：土地购买、房屋建设、环境规划、市政设施、交通道路等，而房地产项目在施工建设周期和房屋销售周期上的时间也较长，这使得房地产会计工作存在多种复杂因素，并且受资金和贷款的限制，会计工作的筹划、组织、支付、审计、核算也更为复杂，因此必须要建立一套适合房地产企业自身发展的会计管理制度。

1.2投入成本高

房地产企业属于资金密集型企业，在房地产开发过程中需要投入较大的资金来保障房地产项目的规划、设计、施工、销售，这也对房地产前期的投入提出了较高的要求，同时会计工作也更倾向于成本管理和资金支付的审核，因此房地产企业在前期更关注于企业所持有的现金流。在房地产企业成本投入过程中，有些资金支付内容是不避免的，如：拆迁费用、市政管网、土地批件等，所以房地产会计要注重房地产的开发规模和成本投入的控制与管理。

1.3发展多元化

新时期下房地产企业在经济转变的过程中，发展模式也产生了新的变化，并且存在多元化的特征，如：物业管理、商服管理、租赁管理、旅游项目、影视项目、物流项目、港口业务等，这使得房地产企业的会计管理工作也变得更为多元化，因此房地产企业要结合企业所开展的具务业务来制定会计管理制度，并且要注重内部各项目会计工作的合规性和合法性。

2房地产会计的管理问题

2.1认识不足

房地产企业在发展中存在认识不足的想象和趋势，从经济发展格局来看，房地产项目的升值空间和利润空间正在不断缩减，因此会计工作也要有明确认识，但现阶段各房地产企业还没认识到管理模式的弊端，造成对会计工作重视不足，会计人员自身也没有与经济发展模式相适应，使得企业运行成本和管理成本较高，一旦房产经济产生下滑，企业内部的管理成本很难得到有效控制，这也进一步影响到了企业的健康发展。

2.2缺乏先进的会计管理制度

房地產项目开展中企业把工作重心都投入到土地审批、房屋建设、现房销售上，而没有对运营资金、成本控制、施工质量、政策法规进行有效的分析与管理，加之存在工程分包、资金挪用、工程临时变更等问题，导致房地产项目成本过高，这与缺乏先进的会计管理制度有着直接的关系，并且受预算管理的影响，企业也存在建设风险和资产负债的问题，严重影响到了房地产企业的健康发展。

2.3人才流失问题

房地产企业缺乏有资质有能力的会计管理人员。现阶段房地产企业所使用的人才主要以设计人员、施工人员、管理人员为主，企业缺乏相对专业的会计管理人员，有部分会计人员懂管理能管理，但受企业价值和个人效益的影响，导致会计管理人员的流动性非常大。同时，受管理模式的影响，房地产企业在会计管理人员的培养上也存在缺失，会计人员的能力及素质无法得到提升，这也是房地产企业会计管理工作无法有效开展的根本问题之一。

3房地产会计的内控问题

3.1内控体系不完善

房地产企业需要建立相应的内控体系，因房地产开发所涉及的内容较多，需要对具体业务及流程进行控制，而会计工作也要深入到内控的各项内容中去，然而现阶段房地产企业没有重视会计与内控工作的关系，业务流程繁多、会计信息沟通不畅、支出不透明、审核无手续等问题层出不穷，这严重的影响到了房地产企业的财务管理，并且部门之间的横向沟通也较少，形成了财务会计分别独立的现象，对房地产企业的经济效益带来了较大的影响。

3.2审计缺乏独立性

房地产企业内部审计是房地产会计工作质量的根本保障，从房地产企业管理工作的内容来看，内部审计工作容易受到干预和阻碍，严重的影响到了审计工作的独立性和权威性，这影响到了房地产会计工作的质量和效果。现阶段，房地产企业的内部审计工作处于起步时期，不少漏洞和问题受其它因素的影响无法得到解决，同时审计人员相对较少，审计监督职能无法得到了认可，也影响到了会计工作的有效开展。

4房地产会计的核算问题

4.1会计核算制度不完善

房地产企业会计核算制度不完善主要体现在收入核算问题上，因房地产企业具备特殊性，其会计核算所采用的算法和制度没有相应统一的标准，这造成会计核算困难，主要因素是受预售方式的影响，销售过程中销售部门与财务部门存在信息不对称的问题，并且受税收的影响较大，销售过程存在非法偷税的现象。另外，企业竣工的监督机制存在漏洞，会计帐目也存在混乱的问题，直接影响到了房地产企业的会计核算工作。

4.2信息披露问题

房地产企业对外公布的信息存在严重不足，有些企业为了避税、提高房产价格、维护企业形象等，采取避重就轻的方式开展信息发布，这使得会计核算的真实性受到了质疑，通常信息披露不足主要体现在两个方面：首先是房地产企业对现金流量的数据披露不足，这也使得投资方与经营方的现金数量产生的较大的差异;其次，对重大金融性风险披露不足，企业往往不敢对建设周期、现金流量、预售价格进行客观的披露。

5房地产会计存在问题的主要对策及措施

5.1完善会计制度管理体系

房地产企业要想从管理要效益，就必須从完善会计制度管理体系着手，根据企业自身的经济实力及技术实力，建立相应的会计管理制度，并形成体系化的管理流程，以此才能够科学的完善管理制度，提升管理效益。笔者认为完善会计制度管理体系要从资金管理、成本管理、会计核算、预算管理、施工管理、销售管理着手，把会计制度融入到经营与建设中，提高会计管理的工作水平和工作质量，以此来促进企业的长远发展。另外，要注重企业会计的岗位职责，要实现相互监督、职务分离、等级审批等制度，确保财务工作的科学性和严谨性。

5.2强化审计监督工作

房地产企业审计监督工作对会计有着指导和促进的作用，因此应强化会计的审计与监督，笔者认为主要以三项内容为主：首先，要加强对房地产企业内部会计工作的监督与管理，强化对各项支出费用的审核;其次，要落实监督责任机制，把具体的监督事项及内容做出明确的划分，主要责任落实到人，全面的避免人为因素的风险，提高会计工作的质量;再次，要开展定期的会计内审工作，减少舞弊与挪用现象的发生，提高企业资金的有效利用与流通。

5.3强化会计核算的分析

会计核算是房地产企业管理的重要内容，同时也是会计工作有效性的真实体现，因此在房地产项目管理中要强化会计核算的分析，根据企业战略及项目的具体内容，展开会计核算分析工作。会计核算分析工作要能够对具体项目的市场前景、投入规模、施工周期、成本支出、效益来源进行客观的预测，一旦发现问题可以及时的进行优化和整改，并且要注意核算分析后数据信息的价值，要够通过数据来指导项目的发展，实现企业利益的最大化。另外，要注重房地产行业的市场变化，利用会计核算来引导和预测企业利润的变化，为企业发展提供有效的保障。

参考文献

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[3]杜莉.房地产开发企业会计核算的难点和重点探讨[J].中国总会计师，2016（ 08）.

作者简介：王纯荣（1975，06-），女，辽宁省盖州市人，本科，会计师，研究方向：财务管理。