轨道交通对房地产投资价值的影响研究

罗玉兰 余俊宣 冯喻莎 张双益

摘要：随着中国经济的快速发展，大城市的人口流动日益增加。通过研究发现，轨道交通建设对房地产价格的影响越来越明显。为了分析这种影响的范围和程度，本文以成都地铁2号线为例，分析地铁沿线房地产价格的变化。结果表明，轨道交通对房地产价格有一定的影响，可以证明轨道交通对房地产价值的提高有积极的作用。

关键词：轨道交通;房地产价格;成都市;积极作用

引言

城市轨道交通已成为大城市必不可缺的交通工具，能给人们带来许多方便和安全，因此人们在买房的时候又多了对交通的考虑。轨道交通将对周围的房价产生了一定的影响，并且房价一般为上涨的趋势。以成都市地铁二号线为例，将分析地铁二号线对沿线房价产生的影响及原因。

一、城市轨道交通的特点

1.运量大

我们通常认为，轨道交通建设中最重要的考虑因素是城市交通的数量。地铁建设必须要求城市人口在200万人以上，单程客运水平达到每小时3万人以上;轻轨建设要求城市人口在100万人以上，客运水平达到100万人以上单程运输一次每小时10000到30000人。因此，大量的交通运输是城市轨道交通最突出的特点，因此能够更好地应对城市地区容易发生的交通拥堵，让居民获得更加便捷舒适的出行方式。

2.高准点率及高速度

高正点率和高速度是轨道交通的另一个重要特征。一般来说，轻轨和地铁与城市公共交通相比，有更高的正点率和更快的速度，而轻轨和地铁与城市铁路相比，其轨道交通将更加方便快捷。在很多情况下，乘地铁只需要半小时，而乘公共汽车需要一个半小时。结合轨道交通直达性和正点性的特点，它不仅减少了居民的出行时间，而且使交通比其他交通方式更有效率。

3.较大的安全性

在许多城市交通工具中，地铁的首选原因是它不仅具有较高的安全性能，而且保证了其他车辆和行人的安全，减缓了地面交通的拥堵。有研究和比较表明，轨道交通使车辆的风险系数最小，极大地保证了人们的安全。

4.维护城市的居住环境，无废气污染

由于有效缓解了交通拥堵，轨道交通已经成为人们更为青睐的出行方式，它可以将部分选择汽车的乘客转移，因此将大大减少汽车的尾气排放，从而减少氮氧化物、一氧化碳等空气污染源的排放，而减少二氧化碳排放可以有效地减少地球的温室效应。因此，轨道交通作为一种交通工具，在维护生态环境方面起着非常重要的作用：绿色、无污染、动力源、安全、健康。

二、成都市地铁二号线沿线的房价分析

1.成都地铁二号线的概况

成都地铁二号线开通后，作为成都市第一条通往郊区的地铁线路，成都市区至郫都区、龙泉驿区的交通时间大大缩短，将有效加强与成都中心城区的联系，促进一体化，带动周边地区经济发展。成都地铁2号线还带动了沿线春熙路、牛王庙等地区的经济和商业发展。同时，成都地铁2号线串联了成都最大的火车枢纽中心——成都东站，实现了国铁地铁换乘“零距离”。

2.沿线房价介绍

现将研究地铁沿线部分的房价来推测整条线路中，地铁对周围房价的影响。在地铁线上部龙泉驿区的房价均价为10641元/m²，地铁线中部春熙路，天府广场房价均价为20214元/m²、16556元/m²，地铁线端部犀浦房价均价为11963元/m²。地铁未修建时龙泉驿房价均价为4701元/m²，春熙路、天府广场房价均价为9393元/m²、10291元/m²，犀浦房价均价为5301元/m²。由此可以看出，与地铁2号线建设前各区域房价涨幅相比，城市轨道交通对周边房地产价值的影响是存在的，轨道交通的建设使周边房地产价值大幅提升，那么轨道交通是如何影响沿线房价的呢？

三、影响因素分析

1.地铁带动了经济发展

地铁建成后，将有效改善城市空间结构，同时能够很好地缓解城市交通拥挤问题。由于其优越的特性，它将吸引许多投资者。地铁沿线已形成了商业发达的商圈。车站各类生活、商业、文化娱乐设施高度发达，形成产业链，吸引大量人口，增加消费，形成集聚效应，由此产生的经济效益总量给经济主体带来更多超额利润，促进周边地区经济发展和配套设施完善。其结果是经济活力和经济发展速度逐渐增强，使得轨道交通规模不断扩大，相互影响，相互促进。随着区域经济的快速发展，居民购买力的增强，各种经济因素的积累和发展，轨道交通周边的土地需求必将迅速增长，从而带动土地价值的不断提高。

2.给居民的出行带来便利

轨道交通具有高效的运输能力，大大提高了车站周边房地产的可达性，缩短了车站与城市中心的距离，非常能够满足现代社会从车站内部到车站内部进行长距离、快速、大规模的旅客运输的需要城市，从城市的内部到郊区。便捷的交通将使居民拥有舒适的出行体验，节省交通成本和出行时间。而且运费越低，出行成本越低，所以人们更愿意在地铁旁买房，这也促进了房价的上涨。

3.提高土地的开发强度

城市交通方式与土地开发方式有着密切的关系。密集的城市结构可以促进公共交通的发展，而分散的居住布局则促进了汽车的普及。随着国民经济的快速发展，城市轨道交通线路数量不断增加，城市地下空间逐渐形成和完善。城市轨道交通将促进城市土地开发和旧城改造。地铁沿线的土地得到了开发，城市面积逐步扩大，土地利用性质不断增加，产业不断发展，经济发展不断加快，发展速度不断加快。城市轨道交通可以促进沿线土地的高密度开发。

结束语

通过成都地铁二号线修建前后沿线房地产价格的对比，发现地铁交通对沿线房地产的价格产生影响，并且是明显的提高了周围的房价。主要因素是地铁交通带动了周围经济的发展、给居民的出行带来便利、加快了土地开发使得土地价值增加。然而，本文仅对住宅市场进行研究，事实上，铁路建设对办公楼和商业地产的良好运营影响更大，因为这些行业需要解决人们的疏散和聚集问题。

参考文献

[1]谭竣之. 成都地铁2号线对周边住宅价值影响的实证分析[D].西南财经大学，2014.

[2]朱龍梅. 城市轨道交通对房地产价值影响的评估[D].西南财经大学，2014.

作者简介：罗玉兰（1998-），女，汉，四川泸州，本科，研究方向：房地产开发管理;余俊宣（1998-），男 ，汉，重庆南岸，本科，研究方向：投资学;冯喻莎（1997-），女，汉，重庆永川，本科，研究方向：信息工程;张双益（1998-），女，汉，四川宜宾，本科，研究方向：数字媒体技术